存量时代呼唤深度运营，尔家助力各类资产方焕发新活力

　　近年来，国家大力发展住房租赁行业，从土地、金融财税、市场监管等维度对住房租赁发展给予支持，住房租赁的顶层架构不断完善。在房住不炒、租购并举的大背景下，住房租赁行业迎来了新的发展机遇。

　　存量改造作为筹集租赁房源的重要举措之一，不仅可以盘活存量资产，缓解租赁短缺，同时也是响应国家“租售并举”主基调的重要举措。随着国家城市更新、存量改造大潮的涌现，顺应国家发展趋势，拥有强运营能力的公寓运营商将在市场上脱颖而出。

　　目前在市场上，人才公寓的合作运营方式以政府和长租公寓运营商进行市场化的合作为主，因此深刻洞察政府需求的公寓运营商将抢占市场先机。以尔家服务式公寓为例，紧贴政府、与时俱进，率先尝试合作模式创新，以EPCO模式撬动存量资产，与各级政府、国企合作，成功运营多个地产项目，推进城市更新，助力人才安居。

　　尔家旗下的人才公寓项目——广益尔家国际人才社区，作为无锡首个“商改租”项目，在盘活存量资产、助力人才安居方面，发挥积极作用。尔家对项目的定位、设计、采购、施工和运营等环节全权负责，满足运营导向下的全生命周期管理的需要，并且该项目当年立项，当年动工、当年入市运营，最大限度地提升政府机构旧区改造和城市更新项目的投资效率。

图：改造前后对比

改造前 改造后

　　作为广益首个旧改新项目，广益尔家国际人才社区广益街道为原点，辐射带动梁溪区乃至无锡的旧改项目，通过打造一流的入住服务，营造更优更好的人才创新创业生态，为梁溪区高端人才引进赋能提效，为全区经济社会高质量发展提供了坚强有力的支撑。

　　一、 尔家不断修炼“内功”，助力资产收益提升

　　(一)针对存量物业改造，尔家具备项目全生命周期、深度运营能力

　　存量物业改造相比于新建物业困难不止一倍。在面对存量物业时，如何重新精准对物业进行定位、改造以及资产运营是项目能否成功盘活的关键。这些流程中涉及到项目的咨询、设计、采购、工程、运营等内容，而现实中这些模块内容往往采用切割招标，虽然具有公平性，但在实际衔接过程中，容易出现效率低下、落地效果大打折扣等问题。

图：存量物业改造模式

资料来源：公开资料整理

　　此外，由于存量物业一般地理位置较好，周边居住需求旺盛，因此不同商办类存量物业改造为租赁住房属性成为主流。越来越多的资产持有方需要收费合理，运营能力强势的知名品牌运营商的助力。而尔家作为服务式公寓综合解决方案提供商，正是资产持有方需求的运营商的典型代表。尔家在资产管理过程中，精准面对这些难点，从前期咨询定位到后期运营及退出，提供存量物业改造全生命周期的一条龙服务，促使存量物业焕发新的活力。而且在全产业链的咨询中，尔家免收取技术咨询、租房系统、财务结算、工程指导等一系列基础服务费用。

　　1、前期针对项目精准定位

　　作为国内公寓产品的领导品牌，尔家隶属于德实资本，是一家集商业资产盘活、运营为一体的专业化资产管理公司。经过十几年发展，在不断的探索租赁行业的最佳商业模型，从2016年的以重资产布局为主到如今全生命周期的深度轻资产运营输出，尔家已深谙轻、中、重不同商业模式发展的内在逻辑。

　　做存量物业改造最大的难点是前期如何对物业做定位，如何做差异化?尔家秉承一切从项目出发，再回归项目的业务逻辑，从六大维度对项目进行全方位的研判，明确客群需求及项目定位，解决产品痛点，专注差异化竞争。

图：尔家项目定位逻辑

　　尔家全面对接专业设计组，从户型设计、外立面设计到物业强排，都可以快速出图，在专注产品的同时注重成本的控制。为了不让租户在用不到的东西上“花冤枉钱”，尔家创立了国内首家公寓主题产品研究院，力邀清华、同济等国内一线学府杰出设计人才加盟，专注打造业内领先的创新公寓产品，并通过不断的市场调研，反馈到产品开发环节，形成有效闭环，持续不断对产品创新维护。

图：国内首家公寓主题产品研究院

　　存量改造项目前期定位和产品设计，直接关系到物业后期的招商和运营，好的定位设计能在运营环节节省较多的人工成本。相较于其他公寓运营商，尔家具备前期项目定位，方案设计、经济测算等专业化的全流程设计能力，且前期这些基础性服务，尔家不收取费用，在极大提升项目的改造效率和改造品质的同时，也为资产持有方节约了大量前期技术咨询成本。

　　2、注重运营效率

　　运营能力很大程度决定了长租公寓的盈利周期。尔家为提升运营效率，打造精英运营团队，制定六大服务体系，运用自主研发的智能化系统，极大提升了住客的居住体验。

图：尔家标准体系

　　在商业模式上，尔家形成EPCO(EPC工程总承包+OM委托运营)和BFSO(Buy收购+fix整合+sell营销+operation运营)双模式驱动。其中，在存量物业改造方面，尔家积极探索与政府进行深入的合作，创新采取EPCO模式。此模式下，尔家集咨询、设计、采购、工程、运营于一体，完美衔接各个节点工作内容，实现存量资产的有效盘活。

　　尔家通过自身精细化运营，屡次获得政府及品牌房企的垂青，累计已成功运营3000余间公寓，在无锡、常州、镇江等地落地多个标杆项目，拥有良好的出租率和租金回报。项目爬坡期仅三个月出租率即可达85%，续签率达75%，复购率达80%，累计客户近30000人。

图：尔家运营能力

表：尔家部分运营项目列表

资料来源：公开资料整理

　　改造预期目标的实现与每一个环节都密切相关，尔家从前期策划运作、改造升级到后期资产运营，建立了存量资产改造的全产业链的一条龙服务能力。在提升物业租金水平和出租率的同时，实现资产的保值，增值，以及为后期资产的退出提供可能。

　　(二)品牌加持、低成本运营，助力资产持有方收益提升

　　随着公寓行业进入纵深发展阶段，输出品牌与运营能力的轻资产模式逐渐凸显优越性。轻资产是以长租运营商作为乙方，为资本方、业主方提供运营管理服务，从而获取管理费收入、租金分成收入等。因此轻资产模式对长租运营商的品牌和运营服务能力要求均较高。

　　在品牌建设方面，“尔家”为公司发展的核心业务，致力于打造服务式公寓标杆。尔家十分注重品牌形象，通过传播品牌符号加深用户认知，长期蝉联全国公寓品牌影响力排行榜TOP30。

表：存量物业改造各个环节收取费用对比

　　对于资产持有方来讲，全方位托管是一种投入更低、收益更稳健的合作模式。在运营方面，尔家在运营成本上具有很大优势。以一个500间体量的存量改造项目为例，其他的运营商可能只能介入到后期的运营管理中，前中期的顾问服务如：整体定位咨询、产品设计、技术咨询、租房系统、财务结算、工程指导等一系列基础服务费用需要上百万的固定投入，而尔家是全生命周期陪伴式顾问服务前中期的服务均为免费提供。因此在收入相等的情况下，尔家项目综合运营成本远低于行业其他品牌综合运营成本的1/3—1/2，仅收取营收额外部分的5%作为管理费用，对于资产持有方而言前期投入的固定成本大大降低。此外，由于尔家本身在租赁行业不同商业模式的实战经验，具备全产业链全生命周期的运营服务能力，在节约成本的同时，也极大保障了后期项目运营上的成功。

　　在政策的利好下，租赁行业进入发展快车道。随着我国经济转入高质量发展阶段，资产价值释放和资管运作也受到越来越多关注，象征品质租住生活的公寓行业也必将迎来新的发展机遇。

　　以尔家为代表的服务式公寓运营商，顺应时代发展趋势，依托自身全产业链一条龙服务的优势，创新管理运营模式，有效盘活酒店、长租公寓、旧改等各类闲置资产，为城市出新、人才引进、产业发展、经济转型提供赋能支撑。未来，资管分离的合作模式将成为趋势，拥有品牌加持和低成本运营的住房租赁企业也将在市场上大有可为。