开好局，保租房成深圳住房租赁市场扛大旗者|一城一策001期

　　2月15日，《深圳市积分入户办法》(以下简称《办法》)正式施行。时隔3年，积分入户正式重启，深圳加紧提高城市吸引力，向人们抛出安居乐业橄榄枝。

　　迈点注意到《办法》调整了稳定居住积分规则——将自有住房和租赁住房两项指标只能选择一项进行积分，调整为自有住房和租赁住房均可积分，但相同时间段内的自有住房和租赁住房积分不能累加，并明确在深圳市租赁住房，每满1个月积0.2分。

　　被称为“最年轻”“最具活力”的城市，深圳2022年GDP产值位列全国第三。经济的蓬勃发展不断吸引人口流入。据人口普查数据显示，2010-2020年，深圳常住人口增加了714万，人口增量位居全国城市第一。截至2021年末，深圳常住人口1768.16万人。其中，常住户籍人口556.39万人，占常住人口比重31.5%;常住非户籍人口1211.77万人，占比重68.5%。

　　千亿租房规模 量&质存在较大市场空间

　　观察深圳住房市场，租房已成常态。据深圳贝壳研究院发布的《深圳青年租房报告》显示，深圳市民超八成租房居住。换算为市场规模，深圳已达“千亿”级别。

　　目前深圳住房租赁市场主要由房东散租、中介托管、机构化租赁企业和政府推出的公租房组成。市场化房源方面，房东散租目前依然是中国住房租赁市场的主要供给，深圳也不例外，这里就不赘述了。中介托管层面，观察各大租房渠道，中介已经像毛细血管般渗入深圳各个区域，且依照位置、租金、房型、租住方式对房源进行了标签化管理展示，方便租客查看选择。同时迈点也注意到，机构化住房租赁企业在深圳市场的占比越来越重。

　　据迈点研究院数据统计，截止2022年12月底，TOP50企业集中式租赁住房累计开业房源数，深圳以59894套(间)位列第三。万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦、魔方生活服务集团、百瑞纪集团、金地草莓社区、乐乎公寓集团、中海长租公寓、瓴寓国际、中富旅居、碧家、新派公寓、星河酒店公寓、城家公寓、朗诗寓、华润有巢早已纷纷布局。借力城中村项目，万科泊寓在体量上独占鳌头。凭借区域深耕优势，招商伊敦、百瑞纪集团、金地草莓社区旗下项目位于前列。

　　房企系、酒店系、创业系、国企系、央企系、外资系……深圳成为中国住房租赁市场上公寓品牌背景最多元化的区域市场。产品供给上也已经形成了白领公寓、蓝领公寓、人才公寓、服务式公寓、租赁社区完善的矩阵。这是机构化住房租赁企业长期市场培育的成果。

　　据《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示，在深圳，近6成租客热衷选择大且好的机构化住房租赁企业。可见，在各品牌项目不断推出的过程中，租客群体接受程度持续提升。这是由深圳租住人群的特性所决定的，高收入、高学历的租客更注重居住和生活品质。相对个人房源来说，拥有良好产品设计、完善服务和更好的生活氛围的机构化住房租赁企业房源更契合他们的需求。在近日召开的万科内部年会上，泊寓坪山龙田单元以100.4%的出租率成为五大年度标杆案例之一。

　　庞大的租房需求对应稀缺的城市土地资源，紧张的供给、参差不齐的产品……不论是量的供应，还是质的提升，深圳住房租赁市场都存在较大市场空间。如何更好解决人口居住问题成为深圳高质量发展的绊脚石。好在深圳地方政府已深刻意识到这点，把大力发展保障性租赁住房作为推动解决大城市住房突出问题的突破口，优化调整住房保障和供应体系。

　　快马加鞭 进一步完善住房保障体系

　　“来了就是深圳人”，但如何在深圳扎根始终是外来人口不得不思考的问题。2021年《深圳市第七次党代会报告》明确要制定人口中长期发展规划，推动人口与产业、城市协调发展，充分释放人口新红利。

　　2022年8月施行的《深圳经济特区社会建设条例》在住房发展版块进一步提出市人民政府应当构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，促进房地产市场平稳稳健发展。这与国家政策接轨，但深圳进一步明确市人民政府应当建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障和政策支持的住房租赁体系，促进住房租赁市场平稳健康发展，推动住房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。

　　经过2022年的探索，2023年1月，深圳优化调整保障性住房体系，加速培育发展住房租赁市场，将以公共租赁住房、安居型商品房、人才住房为主，调整为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主，并明确共有产权住房实行封闭流转制度。

　　一个有租有买、价格低廉以及门槛较低的住房供应和保障体系正在构建。借此，新市民、年轻人、无房户、中低收入人群将能低成本扎根深圳。根据规划，未来深圳房地产供应量的40%为商品房、60%为共有产权住房和公租房。中银研究研报预测深圳最终将形成“商品房归市场，保障房归政府”的住房格局。深圳市住建局表示，2023年，深圳将着力解决好新市民、青年人等住房问题，全年建设筹集保障性住房18.5万套(间)，保障性住房投资不少于400亿元。

　　针对保障性租赁住房的筹集目标，深圳已发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知(试行)》，明确闲置和低效利用的商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋可改建为保障性租赁住房。此外，在土地、税收、金融、财政等方面，深圳政府也进行了详细规范，且对改建项目的基础情况、单项目改建总建筑面积等方面作了明确界定，并对项目认定时统筹考虑学位配套问题也进行特别说明。

　　在房住不炒的国家顶层设计下，结合自身情况，深圳快马加鞭不断推出住房租赁地方政策，在“租赁供应、市场监管、权益保障、金融税收”等方面进一步完善住房保障体系，促进住房租赁市场的稳健发展。

　　融入保租房构建 机构化住房租赁企业的深圳机遇

　　任何政策的出台都是基于当地市场特性，因城施策已成为中国住房租赁市场的核心特色。而读懂政策且能紧抓红利也成为想要获得良好发展的机构化住房租赁企业的必备技能。

　　这从深圳人才安居集团近年来的发展便可看出。作为专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，深圳人才安居集团于2016年6月30日注册成立。据官网资料显示，截至2022年12月，深圳人才安居集团拥有员工1238人，下属企业41家，总资产1913亿元，净资产1163亿元，已累计实现总投资1539亿元，筹建保障性住房18.59万套，供应保障性住房7.67万套，约占全市同期总量的1/3，充分发挥了保障性住房“主力军”作用。以深圳市人才安居集团为原始权益人的红土深圳安居REIT(基金代码：180501)作为全国首批保障性租赁住房REITs产品之一已顺利发行。

　　通过自己拿地投资建设、接管企业拿地后配建的租赁住房以及通过与其他外部企业合作、棚户区改造等方式，深圳人才安居集团创新搭建保障性住房建设筹集、运营管理、住房租赁、住房金融“四大平台”的全链条一体化运作体系，积极推进深圳市住房租赁市场发展。这发展过程中，作为市场化成熟运作的机构化住房租赁企业也在“投融建管退”资产管理闭环中发挥了积极的作用，并获得了良好的发展。

　　凭借自身优势，与地方政府合作，融入其保障性租赁住房的筹集目标中，机构化住房租赁企业的发展将如虎添翼。与此同时，长租房纳保也已成为机构化住房租赁企业进入保障性租赁住房赛道的常规路径。既能享受政府对于保障性租赁住房的优惠政策，又有机会通过公募REITs实现退出，申请项目纳入保障性租赁住房正被诸多机构化住房租赁企业列为2023年的核心战略部署。

　　已有项目申请纳保，自建保障性租赁住房，帮其他企业建设或运营管理保障性租赁住房，在基本面向好且尤为注重保障性租赁住房的深圳市场，这些已经成为机构化住房租赁企业的时代机遇。时代巨浪下，谁能踏浪而起，踩准节奏，谁就能立于鳌头。在住房租赁市场集中程度不断提高的当下，这值得思考和实践，期待行业优秀案例。