连续两年盈利 2022年龙湖长租业务收入24.4亿元

　　“我们预计在未来五年以内运营业务和服务业务的利润占比非常有希望达到50%以上，这应该也会是行业头部企业中为数不多的，非地产开发利润占比50%以上的，可以令龙湖整个利润盘面更加健康。” 在龙湖集团(00960.HK)2022年度业绩发布会上，董事会主席兼首席执行官陈序平信心十足的表示。

　　在行业整体转型的背景下，尽管艰难，但龙湖寻找新增长曲线步伐只会越来越快，这底气来自于2022年年报中快速增长的经营性收入所带来的利润。而连续两年实现利润为正，不但在全国大型集中式长租业务企业里实现了抢跑，也使得龙湖冠寓成为龙湖集团利润持续提升的新增长极。

　　收入与利润双增长

　　龙湖年度财报显示，2022年除地产开发外，由运营及服务组成的经营性收入同比增长25%至236亿元，经营性利润占比进一步提升至27%。这不仅撑起了龙湖全年的业绩增长，也让利润更加多元化。

　　值得关注的是，作为集团经营性收入增长最快的一块业务，住房租赁赛道，龙湖冠寓租金收入同比增长9%至24.4亿元，累计开业房间数已达11.6万间。

　　据经营数据显示，截至目前龙湖冠寓累计服务近50万租户，客户满意度达95% ;专为企业员工提供专属一站式解决方案的冠寓“冠企荟”已累计服务企业近3万家。此外，龙湖冠寓还积极参与10余城保障性租赁住房建设，开业房源超2万间。

　　经过6年的探索和沉淀，在规模和影响力上，龙湖冠寓已领跑行业，成为集团经营性收入的稳定贡献源。陈序平表示，冠寓已连续2年实现盈利，2023年盈利将良性增长。这得益于龙湖集团积极响应国家“租购并举”号召，在战略布局上始终看好长租公寓业务，不断精进自身的产品、服务和运营管理能力，坚持布局在核心城市核心区域。未来运营业务会坚持同店同比的合理增长。

　　稳健底色下生意逻辑

　　2016年龙湖集团正式宣布推出长租公寓品牌“冠寓”;2017年龙湖冠寓升级为集团战略性业务，开启全国化的布局;2021年龙湖冠寓实现业务盈利;2022年连续实现盈利。这过程中，随着行业的持续出清，龙湖冠寓始终坚持稳健发展，以“为城市青年创造温暖而明亮的节点”为使命， 旨在为城市青年提供更加优质的居住体验。

　　在城市化进程持续推进中，租房已经成为人们核心的居住方式之一。秉承“房子是租来的，但生活不是”的理念，当代青年人正期待以更有品质的打开租住生活。与时俱进，龙湖冠寓通过服务和产品的创新匹配，不断打磨更适宜新市民、青年人的生活空间。

　　此外，龙湖冠寓还尤为注重租客情感需求的满足。以社区和青年文化为核心，龙湖冠寓倡导“去孤岛化”的租住生态。据统计，龙湖冠寓每年均举办2000余场社群活动，龙湖冠寓近千名以95后为主的年轻运营官，以伙伴、朋友的身份，为客户提供专业、活力、贴心、暖心的品质化服务。

　　龙湖冠寓社群活动

　　安全、专属、友邻的产品和服务成为龙湖冠寓与租客建立高粘性租住关系的内核。越来越多的租客将冠寓作为长期居住的选择。一组数据显示，目前，在冠寓租住时间超过3年的租户已覆盖全国30余城的超200家门店。

　　“夫唯不争，故天下莫能与之争。”坚守稳健底色的生意逻辑，让龙湖冠寓沉下心，匠心打磨自己的产品、服务和运营。

　　躬身入局，探索城市存量更新最优解

　　在龙湖冠寓的项目中，盘活存量资产，助力城市更新成为重要组成部分。龙湖冠寓天津南开王顶堤店由闲置宿舍改造而来。通过龙湖冠寓的整体改造，项目变身为适合青年人居住的479间公寓房间，出租率长期保持在97%以上，助力天津市解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

　　龙湖冠寓北京亚运村关庄店改造前后对比

　　龙湖冠寓北京亚运村关庄店原本是位于关庄地铁口的一处旧厂区，该资产一直处于闲置状态。龙湖充分发挥建设及运营优势，从颜值和功能两方面同时着手，实现资产保值增值。项目运营期间出租率稳定在95%以上，联合办公业态，成为区域标杆项目。

　　龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店前身是闲置的商业办公建筑，通过龙湖的申报和改建，为丰台区科技园区及周边提供约700套(间)保障性租赁住房，被作为 TOD模式长租公寓的典范。

　　积极参与城市更新的宏大叙事，探索老旧物业的存量盘活。截至2022年12月，龙湖冠寓参与百余个城市闲置存量盘活，协助当地政府盘活存量资产，落地了多个长租公寓标杆项目。这并不是龙湖冠寓的特例，而是我国城市发展已经进入到城市更新的重要时期。越来越多优质地段的闲置物业通过升级改造，成为了一栋栋崭新的长租公寓，在有效解决大城市青年人群租房难题之外，还有效提升了社会资产使用效率，焕新城市发展活力。

　　住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在2023年全国住房和城乡建设工作会议上表示，要持续实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市，增进民生福祉、创造高品质生活。2023年政府工作报告已将实施城市更新行动作为核心工作之一。而龙湖冠寓能躬身入局，探索城市更新最优解是对其改造建设、运营管理能力的淬炼和肯定。

　　无论是发于助力人才安居的初心，还是出于老旧楼宇焕新的期待，长租公寓的存量盘活都蕴藏着巨大的发展空间。中原银行首席经济学家任泽平表示，通过住房升级改造实现使用性增值，时间、物质成本高，市场化、专业化、机构化的长租运营机构是使用性增值最优解，最终实现市场、业主、租客共赢局面，产生住房的二次价值。

　　审慎推进，持续提升资管能力

　　伴随住房租赁行业迈入资管时代，保障属性高、租户稳定、出租率高、运营能力佳、收益较为稳定成为运营者的必备技能。这个层面上，2022年龙湖冠寓已经用财报数据进行了最好的诠释。除了上文所提的优势外，高效数智运营更是其中的“肱股之臣”。

　　不同于传统房地产行业的大开大合，住房租赁行业的利润来自于每个运营节点是否足够精细化。数智化成为这项工作的核心抓手，而通过数智化系统留存下来的可靠数据也是企业挖掘客户真实需求与洞悉市场变化的重要参考。基于此，龙湖冠寓持续推进自身的数智化能力。目前，龙湖冠寓数字化六大智能系统、数据化平台、九大链条工具打通全链条生态，覆盖90%的场景，围绕“投、融、建、管”等环节，为租客、门店、业主等提供全场景的服务与支持。

　　在运营阶段，龙湖冠寓通过自有APP为租客提供智能化服务——看房、签约、入住后的服务需求、水电、续租、转租，全生命租期的租房需求都可以通过手机在线完成。对于租客而言，这极大提升了租住服务体验。依托物联网智慧运营平台，龙湖冠寓实现物理场景与数字管理平台的连接。在自研的驾驶舱和指挥舱管理系统两个系统助力下，门店运营者可以做到经营情况的实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等，既严控服务品质，也有效节省时间、人力成本，提升效率。

　　更重要的是，通过数字化系统对整体流程中各个节点的数据监控，龙湖冠寓能进行更为高效的数字化管理决策，并通过颗粒度不断细化的管理和对于市场变化的敏捷应对，降低经营风险，提升经营效益，持续夯实资管能力，助力资产保值增值。

　　结语

　　从产品到服务再到整套管理体系和团队，龙湖冠寓都已建立一定的护城河，能在国家政策的利好下高质量发展，但陈序平表示现在要更加审慎推进，坚持在核心城市核心区域布局和同店同比的合理增长。

　　这背后是龙湖冠寓对于经营现金流整体回正的坚守和追求，金融资本青睐的是能持续升值和带来优质现金流的资产，龙湖冠寓正朝着这个方向勇往直前。伴随国家对住房租赁行业的金融扶持政策不断健全和完善，龙湖冠寓将在市场绽放温暖而明亮的光。