上海城方陈远平：大型租赁社区的运营市场化探索

2023年11月28日，2023迈点文旅住宿节暨迈点住房租赁投资运营大会在苏州国际会议酒店隆重开幕，本届盛会以“开放、联结、共创”为主题，汇集城投公司、旅投集团、安居集团、各地人才集团、新城发展集团、国内外资管机构、投资机构、租赁住房运营商、数字化产品解决方案商，围绕资产盘活、租赁产业链动能的激发以及住房租赁运营等话题，探索符合当下市场的管理新模式，赋能行业，引领未来。

会上，上海城方租赁住房运营管理有限公司总经理陈远平以《大型租赁社区运营市场化探索》为主题进行了分享。

 图注：上海城方租赁住房运营管理有限公司总经理陈远平

1、大型租赁社区时代来临

过去十多年，中国住房租赁行业已经经历了两个阶段：一是2012-2022年间的“长租公寓时代”，即传统民宅租赁开始向长租公寓发展，不过由于租约相对较短，并未真正实现长期租赁的目的；二是自2022年以来的“长期租赁住房时代”，在政策的驱动下，大批保障性租赁住房纷纷入市，产品供给呈现多元化特征，大型租赁社区也应运而生。

在陈远平看来，自2022年以来，长租公寓的市场需求发生了显著改变，用户对于租住品质的追求日益显著，居住需求逐步从刚性需求转移到长期体验需求，用户群体由单身或个人转移到改善型家庭。

随着用户需求的改变以及保租房的入市，具有社区体量大、社区租户人数多、产品类型全、客户结构全等特点的大型租赁社区已经成为长租公寓行业的重要发展趋势。以上海为例，数据显示，自2020年至今，上海一手房成交约30万套，“十四五”期间上海市新建保租房计划新增筹措47万套，未来上海新增保租房房源量几乎与新房房源旗鼓相当。

2、大型住房租赁社区需要进行市场化探索

上海城方作为上海地产集团的住房租赁运营公司，至2025年储备项目管理规模大概5万套左右，稳居上海第一。“到目前为止，我们自持租赁住房147万方，位居全国第一，目前已经开业的6个长租、11个保租10个公租房项目”，陈远平指出。

众所周知，保租房在租赁价格等方面受政策管控的影响显著，那么对于大型租赁社区而言，是否还需要进行市场化探索？在陈远平看来，市场化探索是大型租赁社区必然的发展趋势。

“首先，要提高租住效率。其次，客户的需求、市场健康发展、竞争力、REITs，包括构建‘投、融、建、管、退’的投资闭环。尤其是我们现在也在参与REITs的进程，REITs的本质就是对运营的估值”。

3、运营、产品、价格、团队、品牌是城方租赁的核心竞争力

陈远平基于上海城方的运营经验，指出了他对于大型租赁社区运营的一些思考：

首先是运营经营。目前上海城方稳定期项目平均出租率均达到92%，续租率达到55%，其中企业客户是经营指标保持稳定的基石，目前上海城方与中国联通、京东等1200家客户达成了合作关系。

其次是产品。目前上海城方已开业的10个保租房项目，核心产品主要以一房和两房为主，并引进了包括书店、星巴克等配套商业，通过运营孕育出了“调性”。

第三是价格。在淡季来临时，上海城方会储备过冬粮食，应对淡季到来，平衡出租率和价格关系。

第四是团队。目前在住房租赁市场内，优秀的团队较为稀缺，上海城方通过合理的机制激发员工，并重视激励机制，以平台化的管理思维不断培养一线人才。

第五是市场化品牌，目前上海城方拥有超过20万的私域忠实粉丝，借助新媒体平台实现了客户的“流量到存量”。