圆桌对话：住房租赁行业资产盘活的正确打开方式

　　2023年11月28日，2023迈点文旅住宿节暨迈点住房租赁投资运营大会在苏州国际会议酒店隆重开幕，本届盛会以“开放、联结、共创”为主题，汇集城投公司、旅投集团、安居集团、各地人才集团、新城发展集团、国内外资管机构、投资机构、租赁住房运营商、数字化产品解决方案商，围绕资产盘活、租赁产业链动能的激发以及住房租赁运营等话题，探索符合当下市场的管理新模式，赋能行业，引领未来。

　　会上，在优望公寓董事长丘运贤主持下，郑州城发安居有限公司副总经理陈显刚、领禾盛铭创始人CEO耿俊峰、中海商业发展有限公司长租公寓管理中心总监/部门负责人张仁勋、派米雷·LINK新界运营总经理傅志林、小河迷仓青春社区总经理池锋等嘉宾共同探讨了《资产盘活的正确打开方式》这一话题。

图注：郑州城发安居有限公司副总经理陈显刚、中海商业发展有限公司长租公寓管理中心总监/部门负责人张仁勋、优望公寓董事长丘运贤、领禾盛铭创始人CEO耿俊峰、派米雷·LINK新界运营总经理傅志林、小河迷仓青春社区总经理池锋（从左到右）

　　一、火眼金睛，识别资产价值

　　2023年以来，随着城中村改造及保障性住房供给等多次出现在高层会议及顶层政策中，各地存量房产盘活工作提速，山东、天津、河北、河南、湖北、广东等多地纷纷出台支持政策，聚焦老旧小区、商业、产业园等多领域存量房产以及闲置土地等。在这样的背景下，如何将识别资产价值成为各地租住房企需要研究的一项重要课题。

　　对此，陈显刚直言，关于项目的判断基于项目的投资逻辑，基本上趋向于市场化和法治化两个原则要求，跟当地的企业进行协商项目的收购，收购之前还要考虑项目是否能租得出去，相当于投、融、管、退的阶段。

　　耿俊峰则以自身多年经验提出了两个关注要点：一是关注改造的出房率，出房率对经营结果影响最大，出房率低可能导致经营困难;二是研究产品维度，在市场持续供应的情况下，产品需要具备前瞻性，以保持出租率和适度增长。

　　池锋则从用户端表示，资产盘活可通过多种方式来激活资产。一方面，对于那些地理位置优越、只需中等以上运营即可良性启动的现成资产，可以加以利用;另一方面，对于那些地理位置不够理想或本身品质有所欠缺的资产，需要运用创新思维和精细化的运营策略，将它们提升为优质资产。

　　傅志林则提出三点建议：第一点是市场环境下行，捡漏优质资产;第二点是关注地段，地段的好坏直接影响项目的投资回报周期;第三点是了解建筑结构，不是所有项目都适合做公寓，错误的建筑结构可能导致房屋出现各种问题，如暗房、天井房等，这会直接影响项目的竞争力，甚至可能拉长整个项目的运营周期。

　　张仁勋表示：在我们的判断逻辑里，算账是第一位的。比如自持住宅，我们会去考虑其经济效益，包括是否符合NC指标以及未来退出端的增值收益。又或者在商业地块中，我们也会基于自身的情况去判断哪种商业业态具有更高的价值，并以此为基础在不同的资产之间获得一个更好的组合。

　　二、资产盘活的策略与技巧

　　在听完第一轮的分享后，丘运贤再次向嘉宾发出提问：“资产盘活的策略与技巧有哪些?”答案，有情理之中，也有意料之外的惊喜。

　　“要基于公寓的业态来做分析，并围绕资产端，打造高坪效的运营。此外，作为运营主体，需要用更合理的打开方式来协助资产持有方和基金，去把最良性的业态呈现给消费者与用户。”池锋认为，这是一个融合型运营的状态。

　　耿俊峰从生活场景的打造方面提出3个要点：一是要主动性地感知客户一些需求，比如客户对相对私密的户外空间的需求;二是暗间对于客户来说并不友好，客户需要阳光;三是灰空间的应用需要注重灵活性，只有把空间做的更灵动，客户在未来使用中才有更多自由发挥的可能。

　　张仁勋则从选用户、研产品、精运营、稳回报四位一体的角度解析了中海长租公寓如何更好地为资产保值增值保驾护航，分享阐述了35类核心客户与1.5房、2.5房产品理念的全生命周期关系。

　　陈显刚结合自身案例表示：“我们大部分客群都是青年人才，一般是考公、考研比较多。因此，在供需配置方面，提供人才之家——整个是依托于保租房发文要求配套人才之家建设，这都是根据客户需求做资产运营方面的体现”。

　　傅志林认为可从以下方面来考虑：一是存量资产产品定位要清晰，充分发挥自身优势；二是做错位竞争，避免同质化产品；三是加强创新，无论是产品创新还是服务创新，都要有自己的秘密武器，才能赢得市场的认可。

　　三、资管市场的趋势和机遇

　　在圆桌论坛的最后，问题回归到“资管市场趋势和机遇”上。对此，池锋表示：住房租赁的市场机会极大，但区域的挑战也不小，非常期待和所有有志于在这个市场当中深耕的同仁携手共进。

　　傅志林表示，融资渠道有着较好的发展前景，但还是要从产品运营的角度去思考如何让资产持续的保值增值。

　　耿俊峰认为，作为资产持有者，应该投入更多的精力放在前端、放在定位端、放在产品端，给后期激烈的运营竞争市场提供更多的资产，缓解竞争压力。

　　张仁勋则表示：道阻且长，行则将至，资管会逐步的越来越好。

　　陈显刚强调：在这个房产存量时代，住房租赁大有可为，未来整个资产收益会越来越好。