红土创新深圳安居REIT：四季度出租率的波动处在合理水平

　　4月9日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金召开2023年年度业绩说明会，运营管理机构代表庄立川、基金管理人裴颖、基金管理人任宁钦出席会议。会上提到，安居百泉阁、安居锦园的车位合同均于2024年2月底到期，关于续租情况，裴颖表示，停车场的租赁合同是每年续签一次，截止目前已经完成了续签。

　　其中，关于租户集中度及行业分布情况，裴颖提到，报告期内，按租赁面积占比超过10%的承租人只有一家为荣耀终端有限公司，占安居百泉阁项目可租赁面积的45.43%，占四个项目可租赁总面积的13.4%;按租金收入占比，占安居百泉阁项目收入的43.19%，占四个项目总收入的22.4%。她表示，荣耀终端有限公司注册地为福田区，福田区政府根据项目的企业引进政策，提供了政策住房优惠，荣耀终端有限公司最终的入住人均是其单位雇员中符合配租条件，且经深圳市区住建部门认可的个人，最终收入来源均是个人，基础资产收入来源分散度较高。租户的行业分布方面，安居百泉阁租户主要为软件、信息技术服务及个人租户;安居锦园的租户主要为保险业、信息技术服务、批发和零售业、建筑业、商贸服务;保利香槟苑的主要租户为个人和电力热力生产和供应业;凤凰公馆则主要为个人租户。

　　同时，关于满三年的基础设施项目，是否进行租金价格调整，庄立川表示，四个基础设施的住宅属于政府组织分配的保障性租赁住房，在租金定价方面，由市住建局委托专业机构评估测算来确定，并根据市场变动的情况适时调整。他强调，多年来，深圳市在住房保障领域积极探索创新，推出了多种类型的租赁型保障性住房，全市存量的租赁型保障性住房项目类型比较多，住房性质入住群体、租金标准等均有不同。”同时，为平稳有序的纳入新的住房保障体系，实现与国家住房保障体系的全面对接，深圳市的住房主管部门正在研究制定住房保障的新旧政策衔接实施细则，其中就包括了租金实施动态调整的机制，确保改革一个平稳过渡。

　　此外，关于净回收资金的用途和实际使用情况，裴颖提到，通过发行公募REITs，原始权益人净回收资金总额为6.9亿元，其中深圳市福田人才安居有限公司净回收资金为4.5亿元，深圳市罗湖人才安居有限公司净回收资金为2.4亿元。“2023年，福田安居已使用净回收资金3.5亿元，截至2023年末，累计已使用净回收资金4.3亿元，全部用于福田区华富北棚改项目的投资。”此外，她提到，2023年，罗湖安居已使用净回收资金1.8亿元，截至2023年末，累计已使用净回收资金2.4亿元，全部用于罗湖区南湖街道传布接片区棚户区改造项目的一个投资。截至2023年末，罗湖安居净回收资金已使用完毕。

　　另据了解，2023年四季度，红土创新深圳安居REIT四个项目出租率较三季度有所降低，对此，庄立川表示，出租率的波动也属于一个正常的合理水平。他提到，2023年的四季度，商业和停车位继续保持百分百的出租率。此外，凤凰公馆去年四季度的住宅平均出租率是98.81%，环比三季度提高了0.26个百分点;安居百泉阁、保利香槟、安居锦园四季度的平均出租率分别为97.73%97.77%和98.88%，环比三季度分别下降了0.43 0.69和0.16个百分点。