安歆集团创始人&CEO徐早霞：穿越十年周期，创新求变发展

　　2024年6月25日，由文旅一站式服务平台迈点联合文旅资产管理平台迈居在北京新云南皇冠假日酒店盛大开启第十三届迈点品牌发展大会。本届大会以“穿越周期”为核心议题，通过三大峰会——旅游住宿论坛、住房租赁论坛、文旅投资论坛，深入探讨行业趋势，分析未来发展方向。大会旨在分享短线战术，探索长期战略配置策略，聚焦品牌价值引领，激活行业发展动能，寻求多元发展路径。 

　　立足民生保障，聚焦青年群体租住需求，围绕住房租赁行业的品牌发展与投资走向，住房租赁论坛对政策、运营、资产管理等系列核心话题进行深入的解读和探讨，从企业宏观战略布局、差异化运营模型，资产管理模式三大维度，为行业高质量发展贡献力量！

　　结合安歆集团10年的丰富实践，已在租赁行业深耕 17 年的安歆集团创始人&CEO徐早霞做了题为《创新居住生态，助力韧性发展》的演讲，分享了她对于住房租赁行业以及生意本质的深刻思考。

　　图注：安歆集团创始人&CEO徐早霞

　　徐早霞感慨道，自己入行已然 17 年，而今年也是安歆集团成立的 10 周年。在这期间，她见证了行业从无到有，参与了政策的制定，经历了政策红利期，也目睹了如今多元化的复杂局势，内心感触颇多。她坦言，安歆过去十年始终在创新的道路上探索前行，然而今年创新之举相对较少，更多的是将过往的创新理念扎实落地。 

　　她强调，租赁行业作为民生行业，其上下游的各个环节，无论是政府、资金链、客户、企业还是租客，都深受周期的显著影响。比如，能明显察觉到租金价格逐渐降低，供给持续增多，地方政府资金承压，客户因面临失业而收紧开支。曾经，行业处于鼎盛时期，大家都满怀信心，觉得无所不能。但如今必须承认，每个企业都是时代的产物，难以凭借自身能力抵御周期。就拿安歆涉足的产业园来说，即便像芯片这类曾经热门的企业，也面临订单冲突，新能源汽车、光伏等行业今年的生意也不尽人意。当这些行业发展受阻，就业岗位减少，租赁社区的入住率自然也会受到影响。同时，新质生产力、AI 对效率的提升也是企业存活的关键。虽然能看到政策对行业的支持，但也切实感受到经济低迷带来的压力，如人口、政策、需求见底，以及不同层次的信心、预期、消费不足。然而，在共同富裕的大背景下，民生行业也确实迎来了利好。 

　　在行业发展的十年历程中，徐早霞一直认为租赁行业是类房地产行业，经历了从增量到存量再到租赁的大资管时代。这期间，参与者众多，离场者也不在少数。安歆在不同阶段都有着积极的探索和实践：2014 年到 2016 年，安歆致力于突破宿舍型的行业标准，因为当时这类宿舍被视为另类群租房，受到消防、公安等部门的严格监管，安歆为此花费了大量精力与政府沟通对话；2016 年到 2018 年，安歆进行了铁桶布局，巩固了在华东地区的主地盘；2018 年，安歆开始与三一重工合作做园区，这一前瞻性的举措为如今数十个园区的成功开业奠定了基础。同年，安歆还进军校园，开展轻资产项目，并与政府合作。此外，2018 年安歆开始尝试新零售，转眼五年过去，在探索新零售在租赁行业的落地过程中，安歆深刻认识到业务的底层逻辑虽相通，但在不同场景、企业基因和发展阶段，落地方式存在差异。2020 年开始，安歆因疫情加快转型，不再投资重资产项目，从关注品效转变为关注能效，努力脱离租金差带来的高固定成本和低利润空间。如今，安歆在产业园区的租金收益占比约为一半，变现收益成功翻倍，这为企业的生存发展提供了有力保障。 

　　徐早霞深刻指出，行业的本质在于民生，这意味着这并非是高毛利的行业，因此内部效率至关重要。效率涵盖了品效、能效、资金效率、组织效率以及机会成本等多个方面。同时，由于每个企业的基因不同，在租赁行业中的定位也各异，赛道选择和对自身优势的清晰认知变得尤为重要。此外，在当前经济形势不佳的情况下，行业若要穿越周期，创新势在必行，其本质在于让客户愿意买单。同时，应回归到生活的基本需求和对幸福感的追求，挖掘新质生产力带来的新质消费力。 

　　过去十年，租赁行业注重规模和运营效率，而如今，盈利能力已成为可持续发展的基石。对于安歆而言，未来的发展需遵循 16 个字：以人为本、降本增效、合力共生、创新发展。今年，安歆采取了大量降本增效的措施，单月降本约 500 万元，腾挪出 6000 万元的利润。这一成果得益于减租、战略调整以及总部优化等举措。同时，在与政府、国企、银行的关系处理上，要从竞争转向竞合，共同推动行业发展，持续创新。 

　　在不破不立的思路中，徐早霞提出了四个关键要点：首先，要坚决告别租金差；其次，必须强调运营商在资产和整个租赁价值链中的主导地位，安歆今年已开始向政府和资产方收取咨询费，这充分体现了对运营商专业能力的认可；再者，在竞争方面，要更多地与国企合作，实现竞合发展；最后，在 ESG 方面，租赁行业作为民生行业，与人们的生存息息相关，环保固然是基本要求，但在社会层面，为新市民、新青年这类弱势群体提供更优质的服务，才是租赁行业在 ESG 中的最大价值。徐早霞作为长江商学院 EMBA ESG 的导师，重新审视了租赁行业的社会价值，认为租赁行业作为典型的社会企业，在推动社会发展中发挥着重要作用。因此，不能仅仅聚焦于客户和内部效率，还应从城市治理的高度看待租赁行业的价值，这也是在艰难的生存环境下激励自身的重要动力。 

　　安歆在可持续发展方面，从社会、企业、经营和行业的视角全面审视自身。在社会层面，要成为与时代共振的企业；在企业端，要明确买单人并为其创造客户价值；在经营端，核心目标就是存活下来，找准自身的卡位。安歆将自己定义为员工宿舍的开创者，始终坚守初心，深入了解底层老百姓的生活需求。无论是为租户提供保障性租赁住房，还是作为人才社区的运营商，安歆都致力于为城市的游子打造公平的生存环境，让他们感受家的温暖。这一信念从创业第一天起就未曾改变，也是支撑安歆在艰难时刻坚持下去的动力。 

　　在实践中，安歆兼顾多方诉求，深度思考客户需求。对于租赁行业来说，资金和资产是核心，决定了项目 80%的盈利。安歆通过将政府端的资金、资产和政策有效结合，助力政府实现社会价值。比如，为政府提供低碳产品，通过降低能耗助力实现双碳目标，在园区规划报告中涵盖建筑排放、垃圾分类、新能源车配置等综合方案。同时，在为企业服务方面，安歆今年提供了招聘服务，通过招住一体降低企业成本；推出床位散卖，按天收费等模式，提升出租率；借助数字化手段提升内部效率，辅助企业决策。在新零售业务中，安歆以低于市场 5%的价格提供商品，利润率却高于行业约 10 个点，提出每天为租客节约 10 块钱的目标，成为新的增长点。对于政府，安歆通过帮助完成政绩实现提质增效，整合商管、物业等团队，提供统一解决方案，降低成本并提升价值。 

　　在战略选择上，安歆表现得极为谨慎。许多区域坚决不去，只挑选营商环境优良、经济发达的国家级产业园，且要求企业订单充足、人才有信心。如果在一个地方不能开设 10 个项目，安歆就不会轻易涉足。徐早霞认为，如今不能再抱着有机会就做、无需投入就尝试的心态，而应将有限的资源集中用于深耕一个区域。 

　　安歆在扬州的发展成果显著。从前年进入扬州，从一个项目发展到十几个项目，有望在今年年底达到 20 个项目。在扬州，不仅铁桶模式下的效率提升和品牌延伸效果良好，新零售的变现也表现出色，扬州的整个模型中 30%是租赁回报、70%是增值业务的收入，这得益于安歆过去在租赁领域的积累，包括懂客户、会做产品、会运营以及能有效控制成本，同时也能在与政府协同打造优质产品和温馨社区方面展现出巨大优势。 

　　最后，徐早霞衷心希望行业内的同行们能够携手同行，不忘初心，共同穿越周期，迎接行业更美好的未来。