告别“草莽”时代，广东新政如何把住房租赁做成11万亿元新引擎？

6月19日，广东省人民政府正式印发《广东省推进服务业扩能提质实施方案》，提出到2030年全省服务业增加值突破11万亿元的宏大目标。在这份聚焦金融、软件信息、科技服务等九大重点行业的方案中，其中“房地产租赁经营”引发业界关注。

方案明确写道：“大力培育市场化、专业化租赁机构，支持房地产开发企业、中介机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，通过自建、收购、托管等方式整合闲置房源规模化运营。支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，扩大租赁住房有效供给。加大对违法违规行为的查处整治力度，依法保障租赁双方合法权益。”

这短短百余字，释放的信号远超字面含义。

过去，我们谈到住房租赁，往往是“买不起房才租房”“规范二房东乱象”或“保障性租赁住房兜底”。但这一次，广东将住房租赁经营纳入“服务业扩能提质”框架——意味着它不再被视为房地产调控的附属工具，而是被正式认定为拉动GDP的现代服务业新增长极。

当开发商开始批量收购存量商品房做租赁，当老旧厂房被改造为白领公寓，当物业服务企业把“房屋托管”做成年入数十亿的独立板块，广东正在用政策之手，推动一个从散租草莽向机构化资管跃迁的行业新周期。

01房子从哪里来？

政策第一条实质动作，指向供给。

“支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁”“通过自建、收购、托管等方式整合闲置房源规模化运营”。

表面看，这是在增加租赁住房有效供给；深层看，这是对广东高库存商办市场和闲置存量精准去库存。

广东尤其是广深两地，过去几年累积了大量商办空置面积。深圳福田、南山部分甲级写字楼空置率一度高企，外围CBD新建办公物业招商困难；广州珠江新城外围及琶洲延伸区的部分商业裙楼同样存在使用率低的问题。

与此同时，大湾区每年新增就业人口带来的租住需求依然旺盛，但保障房新建周期长、选址偏远，职住不平衡矛盾突出。

“非居改租”正是在此夹缝中找到了政策合理性。深圳早于2025年底修订发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，明确允许闲置商业、办公、旅馆、厂房、研发用房改建为保租房，并已出现八卦岭旧厂房改造成246套青年公寓、龙岗天然慧谷产业园闲置仓储改建993套保租房等先行案例。

此次省级方案将“支持企业盘活改造”上升到全省服务业提质行动高度，等于为“非居改租”在消防验收、用水用电按民用价、简化规划变更等实操堵点上进一步打开政策空间。

图源：摄图网（ID：501603704）

更具行业重塑意义的是“自建、收购、托管”并行的规模化整合思路。政策鼓励房企、中介、物企三方入局——这与过去单纯依靠政府平台公司筹建保租房形成鲜明互补：

房企系可通过收购滞销自持商品住房或参与存量房收购转化为租赁房源。中介系依托社区触点做“托管整租”，将散落在个人手中的闲置房源标准化改造后统一出租，规避了传统高进低出、长收短付的金融风险。物企系借助在管小区资源，就近开展房屋托管与租务管理，边际成本极低。

这三种力量的合流，指向同一个趋势：中国住房租赁的机构化率将加速提升，C2C散租的主导格局逐步向B2C机构租赁过渡。机构化不只意味着产品标准化和甲醛检测、智能门锁等硬件升级，更关键的是它为后续的金融监管、税收中性处理和资产证券化准备了合格的底层资产形态。

当然，非居改租仍面临改造成本高，通常会涉及消防喷淋、排烟、卫浴管井重置、土地用途变更审批复杂、部分区域改后收益率偏低等现实约束。正因如此，省级方案的“支持”二字必须落地为各地市具体的实施细则，才更有可能真正激活市场主体的参与意愿。

02 从拿地盖楼到资产管理的基因重组

中国房地产业的估值逻辑在过去三十年建立在“囤地—开发—预售—再囤地”的高周转模型上。但方案明确提出，支持房企“拓展住房租赁业务”并通过“规模化运营”获利——这在实质上确认了行业从开发销售模式向持有运营模式转型的政策正当性。

这一转型至少包含三重基因重组。

第一，盈利来源从一次性差价变为长期NOI（净营运收入）。开发商以往赚的是地价升值和开发利润，结算即终结。租赁经营赚的是月复一月的租金差价扣除运营成本后的净收益。按当前一线城市租售比，收回改造成本通常需6-10年，行业平均利润率不高。薄利特征决定了只有具备极强成本控制和出租率管理能力的玩家才能活下来，这直接淘汰了靠资金池挪用维持运转的“二房东”。

第二，竞争主轴从规模扩张切换到运营效率。头部企业已意识到这一点：万科泊寓近年主动清退城中村部分低效包租房源，转向轻资产委托管理和与国企合作运营，轻资产委托管理房源占比持续提升；龙湖冠寓2025年租金收入达24.8亿元，靠的是数字化选房系统和企客定制服务而非盲目扩店。未来行业的竞争壁垒不是“我有最多间房”，而是“我能把每平米NOI较市场平均提升3~5个百分点”，以及“我能把平均租期从10个月拉长到18个月”。

第三，监管倒逼行业出清。方案同步强调“加大对违法违规行为的查处整治力度，依法保障租赁双方合法权益”，这与2025年9月起施行的《住房租赁条例》形成组合拳——资金监管账户、押金上限、不得单方面随意驱赶租客等条款，将大幅抬高中小二房东的合规成本。合规成本是不可逆的，其结果必然是市场份额向头部专业机构集中，行业从万家用政令松散约束走向“白名单+信用评价+资金监管”的规范化轨道。

值得特别指出的是，方案将租赁经营定义为“服务业”而非地产业附属，这意味着评判这个赛道的标准不是拿地能力，而是服务SOP、客户NPS（净推荐值）、社群运营和增值服务创收能力。当房东变成一种营业执照上正经的经营范围，住房租赁才真正告别草莽时代。

03金融闭环的临门一脚，REITs如何打通投融管退

为什么政府要支持企业“收购”“自建”做重资产持有？核心前提是这些资产未来能被证券化退出，形成闭环。

住房租赁的完整投融资链条应是“募集资金（银行贷款/基金/ABS）→收购或改建存量资产→专业机构运营产生稳定现金流→成熟后发行公募REITs或类REITs→资金回笼再投入新项目”。

广东在这一环具备全国领先的先发优势。截至2026年一季度，国内已发行8只保租房公募REITs，总市值约187亿元，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏华润有巢REIT等已完成扩募，“首发+扩募”正向循环初步建立。其中红土创新深圳安居REIT底层资产为深圳四个保租房项目共1830套，2025年整体出租率97.56%、可供分配金额约4767万元，接近全额分红；招商基金蛇口租赁住房REIT2025年全年收入约8088万元，年化现金流分派率约3.2%，并已在2026年4月公告拟首次扩募购入南山区成熟人才公寓资产。

图源：摄图网（ID：700822850）

此次《方案》鼓励“自建、收购、托管”规模化运营，实质是为保租房REITs及未来可能的市场化长租公寓REITs储备合格底层资产。只有资产被机构化运营达到一定规模、出租率稳定在90%+且财务独立核算，才具备发行REITs的基础条件。广东省内深圳人才安居集团、广州城投、佛山建投等地市国企平台，以及万科泊寓、招商蛇口等市场化主体，恰好构成了“国资持有+市场化运营+REITs退出”的多元生态。

2026年以来，监管层已受理全市场首单完全市场化（非保租房）租赁住房公募REITs，底层资产租金收益不依赖政府补贴，对运营能力和租户稳定性要求更高，标志着REITs大门正从“保障属性”向“市场属性”适度打开。若这一方向在广东率先有更多项目落地，将彻底改变住房租赁重投入、慢回报、缺退出的痼疾——资产可以流动，资本可以循环，行业才能真正吸引长期机构投资者入场。

04写在最后

从盘活商办存量到培育专业机构，从房企转型资管到打通REITs退出，广东这份《方案》中看似平常的“房地产租赁经营”条款，勾勒出的实则是一幅完整的现代住房租赁产业地图。

但穿透所有商业逻辑，这项政策最终的落脚点仍要回归人与城市的关系。

广东是中国外来人口第一大省，每年数百万高校毕业生和新就业群体涌入粤港澳大湾区。对他们而言，人生第一站的尊严不是立刻买一套房，而是能在一个安全、体面、不被随意赶走的房子里安顿下来，把精力留给工作和梦想。

一个规范、充裕、机构化运营的租赁市场，降低了年轻人留在大湾区的生活成本和心理门槛，在这个意义上，住房租赁服务业的提质扩容，不只是GDP账本上的一行增量，更是广东作为世界级城市群构建人才“护城河”的底层基建。