锦江下场，把企业员工租住做成一门生意

　　谈起中国酒店业，人们习惯盯两个数字，开了多少家店，房价涨了多少。过去几十年，中国酒店业确实靠这两样跑成了全球规模第一。大家走的大都同一条路，拿物业，定标准，快速复制，连锁化率一路往上抬。而今，增量市场日益收窄，存量酒店加速焕新，除了继续做酒店之外，存量物业的价值还能如何挖掘？尤其是大体量物业怎么盘活？

　　8月28日，在深圳，锦江酒店（中国区）给出了一个特别的答案，正式发布企业员工宿舍品牌途羚公寓与羚居公寓。在发布会上，途羚公寓负责人谢富国宣布途羚正式对外开放加盟。

　　作为一家管理着超1.4万家酒店、超2.2亿会员的酒店企业，锦江酒店把员工住宿这门生意单拎出来，做成独立品牌，还公开喊话招商，这在行业里还是头一遭。

　　这场发布会前，途羚公寓已经先行在北京、上海、广州、深圳、杭州等城市开业了6个项目，4496张床位。途羚公寓上海民生路首店2024年8月开业，截至目前入住率一直保持在98%；今年4至5月，北京、广州、南京、杭州四城齐开。丽思卡尔顿、香格里拉、万豪、洲际等高星酒店品牌，顺丰、美团、当地三甲医院的员工已经入住。

　　这到底是个什么品牌，锦江打算怎么干，又为什么非干不可？

　　不接散客，只做企业员工的居住方案

　　途羚公寓把定位锁在B端企业客户，不接散客，产品以四人间为主，含多人间，部分门店有八人间。不做群租床位那一套，途羚公寓按企业需求提供标准化床位，为其解决员工住宿问题。

　　与途羚同时登场的，还有面向C端城市新青年的羚居公寓。它主打18至48平方米单身公寓，有一房、一房一厅、两房一厅户型，强调高颜值、高品质、强收纳，上海龙漕路项目已落地。

　　一端吃企业员工住宿，一端接城市新青年品质租住，锦江酒店（中国区）用双品牌，把长期租住场景一次铺满。

　　羚居公寓的推出，也为锦江消化市面上的大体量物业，与现有成熟酒店品牌实现长短租互补，提供了新的想象空间。

　　迈点观察到，企业员工宿舍公寓长期缺一个真正面向企业的标准化品牌，途羚这个定位刚好补上了这块空白。

　　途羚的名字来自英文 Gazelle（羚羊）。品牌故事里写着：「他们是城市里赶路的羚羊，披星戴月，穿过人海匆忙」途羚想做的，是为这群人提供一处安栖之所。

　　正如谢富国所说：“为企业提供租住方案，让奋斗者拥有安居、宜居、乐居的理想栖息地。企业省心、放心；员工安心、开心。”

　　传统员工宿舍的症结是宿管式管理，能睡就行。途羚的逻辑反过来，把酒店级SOP搬进员工公寓，让宿舍从睡觉的地方变成留得住人的地方，实现住有优居。

　　集体居住的三个老毛病，途羚在每个点上都给了对应的解法。

　　私密感是集体宿舍里最稀缺的东西。途羚用“一人一密”智能门锁把私密还给个人；隐私床帘、独立密码锁衣柜，再加床位独立夜灯，一束光只照亮属于自己的角落。卫浴做了三分离，洗漱、如厕、淋浴独立，早晚高峰不用抢。

　　舒适感落在上下铺的细节里。10厘米双面床垫配透气防潮床板，软硬可换；上下铺带防滑脚踏。洞洞板收纳，解决集体空间里的个人边界。

　　归属感靠服务端兜底。店长加管家24小时值守，维修随叫随到；定期消防安全演练、每周两次保洁、智能门锁。共享厨房、健身房、影音区、收费洗衣烘干，把「住」延伸到「生活」。

　　途羚公寓上海民生路店的一位租客说：“以前租房，灯泡坏了、下水道堵了都得自己找人修，现在公司安排住在这里，有问题随时找管家，省心了很多。”另一位租客则表示，下班后能和朋友在健身房锻炼、在厨房一起做饭，“氛围非常好，生活设施也非常新”。

　　谢富国引用了一组第三方调研数据：企业适当增加员工住宿成本、提升满意度，员工流失率随之下降，反过来节省的招聘和培训费用足以覆盖住宿投入的增量，“大企业算大账，这个逻辑整体来说也是会省钱的”。

　　让员工省心、安心，最终反哺的是企业的经营效率，这是途羚向B端企业传递的核心价值。

　　锦江怎么干？直营制兜底，加盟刚开闸

　　存量酒店、园区宿舍、产业用房空着亏。业主自己改宿舍，不专业、招租难、管理重。

　　途羚拿出的办法是锦江直营制。投资人或业主出钱装修改造，锦江全权运营，按期给投资人付租金。投资人像房东拿稳定收益，运营由锦江承担。

　　这套轻重分离的法子，正好踩在政策红利上。2021年国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）写得清楚，产业园区配套宿舍用地占比上限从7%提到15%；非居住存量房屋改建为保租房，不变更土地性质、不补缴地价、执行民水民电。存量酒店、公寓、产业用房、园区宿舍、住宅宿舍，都能被改成企业公寓，实现盘活。

　　对投资人，这套模式最诱人的是「运营有人兜底、收益按约兑付」。迈点认为，锦江给途羚的底气分三层，万家酒店的运营底盘立住了合规和安全的门槛；酒店基因把标准化服务平移进宿舍，服务标准比传统员工宿舍高出一截；落到资源层面，全产业链资源，供应链优势降低采购成本、超20万家企业客户做客源池，理论上能做到项目没开、客户先定。

　　这套模式已经跑出了一个样板。途羚公寓上海民生路店是途羚第一家店，前身是锦江之星酒店，由锦江自行出资装修改造。2024年8月，这家店重新开业，开业即满房，投资回报率远超长租公寓行业均值，回本周期也比市场普遍预期短得多。

　　迈点了解到，这家公寓拥有102间客房，公区配有影音区、台球室、共享厨房、健身房、收费洗衣烘干；租客以长租为主，签约周期半年到三年。这证明存量酒店改企业员工宿舍公寓单店能跑通资产激活。

　　还有今年开业的途羚公寓南京虹悦城店，开业不足一个月入住率即达70%，虽然距稳定运营还有时间，但直观印证了企业租住市场的需求。

　　这个样本的分量，不只在满租两个字，更在于给出了低效酒店物业转企业员工宿舍公寓的可复制路径。锦江酒店在全国有超1.4万家酒店运营经验，低效存量酒店若被系统性盘活，途羚的物业就会从出去找房变成内部调拨。

　　而在本次发布会上，途羚公寓成功签约16个项目。

　　锦江为何盯上这片没人做品牌的荒地

　　锦江为什么要干这件事，得先把需求看明白。企业员工住宿的逻辑已经变了，大厂能自建，中小企业补不上，中间隔着一条鸿沟。

　　大厂把员工住宿当留人福利砸钱。

　　95%的中小企业既没地、没钱、更没专业团队管宿舍。过去他们的做法，要么让员工自己找房，要么在园区边包一栋楼、简单隔断、派个行政盯着。结果是消防、治安、人口登记、员工流失全是雷。

　　这种痛点，在发布会现场得到了甲方的直接印证。Gaga鲜语北京区域负责人总结了选择途羚的三个理由：品质，“不只是将就的员工宿舍，而是酒店式的居住环境”；省心，“24小时管家和安防体系让管理团队可以把精力放回门店”；留人，“员工住得舒服了，心就定了，因租房问题离职的情况少了很多”。他还提到，招聘职位描述里写明配套专业企业宿舍，“对年轻人是非常有吸引力的加分项”。

　　途羚要接的，正是这群付得起、但不想自建的企业。企业付账单，员工住进去，途羚管运营。

　　对他们来说，员工住宿的刚需早已越过找个床位的阶段，把整套居住方案外包给专业品牌，连安全合规风险也能一并承接，才是眼下最实在的诉求。

　　再看供给这一侧。企业员工宿舍公寓赛道长期没有真正的品牌玩家。迈点研究院数据显示，企业员工宿舍公寓产品渗透率不足5%。白领公寓那边，泊寓、冠寓、自如早卷成红海；而快递员、护士、酒店服务生、产线工人要住的地方，还停在企业自建宿舍、城中村群租、园区临时工棚三种老样子里。

　　锦江也在积极响应国家政策号召。国家战略早已将“租购并举”列为住房租赁改革的核心方向，在产住融合、职住就近的导向下，企业宿舍型产品已经是保障房体系的重要组成。“这个行业已经有非常清晰的顶层战略支撑，地方和国家的政策都在鼓励更多合规的、连锁的、机构化的公司出来。”谢富国说。

　　从一张床到一座城的承诺

　　现阶段，途羚已经证明酒店集团下场做企业员工公寓，能够跑通单店模型。至于能不能在存量盘活赛道里立起一套新算法，还得看它能不能把已有项目跑成稳定样本、拿出经得起验证的加盟回本数据。

　　锦江酒店（中国区）高级副总裁，多元业务部负责人张中皓在发布会上说了一句实在话：“一个好的品牌是经营出来的，一个好的生意是长期做出来的。”锦江不准备做独行侠，“我们希望做连接器，与资方、企业客户、投资机构以及产业伙伴共同发展”。

　　再往大里看一层。这个赛道走到今天，要回答的问题已经换了。2018年，企业员工宿舍公寓连牌子都不敢挂，藏在城中村和园区工棚里；到2025年，它写进《住房租赁条例》，进了保租房体系。七年工夫，企业员工住宿从边缘状态纳入了城市公共服务领域。

　　途羚们出租的，早就不止一张床。城市怎么安置自己的劳动者，这是一门有温度的生意。途羚递出去的，是城市对奋斗者的承诺。

　　这份承诺的底层，是一家国企酒店集团的担当。正如张中皓所说，途羚的发布「不仅仅是简单的增加了两个品牌，而是代表锦江围绕着住宿主业向长期租住场景的一个重要延伸」。锦江要把90多年积累的一整套产品运营、会员渠道、供应链数字化和管理能力延伸到公寓场景。

　　结语

　　企业员工宿舍这条赛道，苦「有需求、没品牌」久矣。途羚是酒店集团里第一个把这件事单拎成独立品牌，还公开喊话加盟的玩家。它把企业员工住宿从灰色地带的群租和分散自建，拉到了品牌化、标准化、资本化的台面上。这件事的分量，不在现在开了多少家店，而在它改写了行业的玩法。

　　但分量归分量，生意归生意。对资方和投资人来说，途羚的故事能不能落地，不看发布会喊了什么，只看两件：B2B2C企业客户能不能撑住稳定出租率、加盟回本模型经不经得起算账。这两件事有了答案，企业员工租住才从「蓝海」变成「生意」。

　　从深圳出发，发布会只是第一步。“归途有羚，即心安”是途羚发布会的主题，也是它对每一个城市奔波者许下的长期承诺。能不能兑现，时间会给出答案。