首创和园三周年，如何跑通保租房的路？

　　8月22日，首创和园品牌迎来三周年，并线上线下同步启动周年庆典活动，同时官宣启动“‘园住民’生活节”。据了解，该活动从9月延续至10月，将持续推出贯穿整个秋季的社区生活体验。

　　这个2023年8月正式发布的长租品牌，用三年时间从“一间房”起步，构建起覆盖北京，辐射上海、天津、青岛的保障性住房版图，累计服务近10万用户，在营项目出租率持续保持在95%以上。

　　当“保租房”从政策概念变为近千万套级的实物供给，行业的核心命题已从“能不能建出来”转向“能不能运营得下去”。首创集团等地方国企从零开始探索出的路径，正在成为行业关注的“参考答案”。

　　三年时间，首创和园跑通了什么?当保租房全面进入运营下半场，这套模式又能否被复制?

　　2021年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，全国保租房进入密集筹建期。不到两年，各地项目开始集中交付。初期最核心的任务，是补足城市租赁住房供给——本质上解决的是“有得住”和“住得起”的问题。

　　而保租房作为大体量民生工程，市场对其长效运营能力一度持观望态度：租金受政府指导价限制，盈利空间薄;项目规模大，管理成本高;租户以新市民为主，流动性强。这些难题，不是“盖一批房子”就能解决的。

　　回看首创和园的发展，做的从来不只是“盖一批保租房”——它真正在试的，是把城市里低效的存量土地，重新变成能住人、能养人的社区。

　　早在2017年，首创城发就践行国企责任，率先投身集体土地租赁住房建设，成为北京市领先的保障性租赁住房投建运专业平台。2018年，旗下长租公寓项目——首创和园·双港店、房山大学城店正式开业，逐步完成北京、上海、天津、青岛等城市布局。

　　这一阶段的开业项目，多由存量项目改造升级、新获集体用地建设而来。从规划阶段就以年轻人租住需求为核心设计导向，搭架起标准化基础租住产品线。

　　真正的标杆出现在2023年4月。首创和园·繁星社区入市，把保租房重新定义为精装交付、拎包入住、价格政府备案、运营周期超长的完整生活产品。

　　位于朝阳区十八里店的繁星社区，是北京市当前最大的单体保障性租赁住房社区，原址本是粗放的石材集散市场。以集体土地租赁住房模式接手建设运营后，首创和园没有走快周转开发，而是用滚动开发、长期持有、精细运营，把低效存量盘活成完整生活社区。

　　根据公开资料，项目总建筑面积约40万平方米，可租房源超6500余套，分三期入市;配套5万平方米社区商业及幼小教育设施、共享空间;30至90平方米多元户型全屋精装，可满足不同人群租住需求。。

　　这种产品定位，与市场化集中式长租公寓高度相似，但在社区规模和公共配套的丰富度上往往更胜一筹。

　　更关键的是，它跑出了经得起检验的运营数据：出租率连续三年稳定在96%以上，一期二期入市2至3个月即实现满租，房屋续租率连续三年超75%，社区满意度达97%。

　　目前国内集中式长租公寓的行业平均续租率大致在40%至60%区间。75%以上的续租率，意味着租户用脚投票认可了这个社区——这不是靠低价就能实现的。

　　设计师事务所运营湛新宇依然记得第一次搬进来的场景：“崭新的房屋、未拆封的家具包装，这里的一切，都由我亲手开启。”一年多过去了，她习惯了24小时值守的年轻安保团队，融入了和邻居一起过节的社区氛围。社区对宠物的友好，更让她和“毛孩子”都找到了归属。

　　2023年8月，首创城发紧跟租购并举政策，正式发布长租领域核心品牌“首创和园”，进入品牌时代。同年，在北京、天津、上海、青岛四地项目规模化落地，实现从单点试点向标准化模式成型的突破。北京繁星社区、星城社区、平谷区人才之家等十余个项目陆续入市开业。

　　其中，平谷区人才之家是首创和园与平谷区政府共同打造的项目，创新“政、企、村”合作模式，提供955套租赁住房，入市以来持续保持100%满租。这标志着其在政企合作上实现创新突破，也为后续“产业配套性居住设施”的定位埋下伏笔。

　　这一阶段，首创和园解决的是底层能力构建的问题：通过打磨产品、完成初步市场验证，补齐保租房缺少的每一块短板，完成从0到1的突破，给行业提供了一个可参考的基础模型。

　　2024年至2025年，保租房供应达到峰值，大量大型租赁社区集中开业，行业整体迈入长期运营阶段。当项目从“交付即胜利”走向“运营见真章”，一个共同的课题开始浮现：如何把一次性出租变成持续性留存，如何把物理空间变成有活力的社区。

　　从需求端来看，租客对于“好房子”的需求日益增强——不止要“空间”，还要“关系”。因此，这一阶段竞争的核心已不再是开发能力、建设能力、资源获取能力，而是运营能力、服务能力、去化能力，以及长期收益能力。保租房的竞争维度，从“筹得出来”转向“运营得下去”。

　　基于前期做稳业务，首创和园持续深耕，从模型逐渐形成了一整套完备的体系。

　　保租房的客群不是单一的。新市民、青年人才、城市运行保障人员、产业工人、家庭型租户……不同群体的居住需求差异极大。首创和园围绕“一张床、一间房、一套房”构建了全梯度产品体系，精准匹配多元客群。

　　2026年4月开放入住的和嘉公寓，是“一张床”产品线的代表。这个面向快递员、网约车司机、保洁、维修等城市运行保障人员的项目，提供112套房源、756个床位，每间宿舍配备干湿分离独立卫浴、专属私密睡舱，共享厨房、人脸门禁一应俱全。

　　地铁安检员刘高琪每天清晨六点到岗，早出晚归是常态，但回到和嘉公寓自己的小窝那一刻，总能快速卸下满身疲惫。“安静舒适的房间总能让我睡个好觉，贴心细致的管家服务省去不少琐事烦扰。”

　　“一间房”产品线覆盖青年客群，以开间户型为主，如繁星社区的青年公寓、房山大学城店的Loft户型。“一套房”则面向家庭型和改善型租户，如星城社区的56至104平方米全生命周期户型、平谷区人才之家的人才公寓。

　　以企业客群为主的星航社区，依托临空经济区产业集聚优势，构建30分钟工作生活圈，高丽营镇第一幼儿园已于今年正式入驻。理想汽车程序员杨好兵和三十多位同事住在这里，每天骑行十分钟到达公司。“住在这里不仅通勤方便，还能参与社区互助群里的桌游、拼饭、运动等活动，让下班后的生活不再孤单。”

　　在强调“职住平衡”的政策导向下，首创和园精准锚定“产业配套性居住设施”，与城市产业发展同频共振——既呼应政策预期，也切实满足了需求，提前为后期项目出租锁定了稳定客源。

　　大规模社区的运营，最怕的是“标准有了，温度没了”。首创和园的做法，是用标准化体系打底，用社群和共治注入温度。

　　内控层面，形成246项风控清单、11项核心制度，把运营经验固化成可执行的标准。对客端，C.A.R.E.S.全维对客服务体系把租住体验标准化，从生活管家、便捷配套、共享空间、温情关怀到智慧安全，覆盖从签约到退租的全程，让服务可衡量、可复制。

　　社群运营是首创和园最鲜明的标签之一。三年时间，社群从“活动工具”做成了“商业模式”——用内容把满意度和参与率一起拉高，主理人机制让租户自己当社区的主人。仅2025年，品牌累计开展社群活动452场，覆盖4.6万人次。和棠里消夏市集、SEEDING艺术节轮着来，内部还联动郎园、中网等首创集团资源，把社区接进城市文化。

　　社区自主孵化了宠物友好、阅读空间、摊玩市集等12个特色组团主题，年均落地百余场社群活动。联动首创集团工会打造700余平方米公共区域职工之家，常态化开展技能培训、就业对接、政策宣讲、文化艺术沙龙等人才赋能活动。

　　获客也做成了精细活。小红书矩阵咨询量占30%，单房成交成本砍掉一半。保租房是薄利生意，成本每降一点，盘面就活一点——这种精细化获客能力，恰恰是很多国企背景的租赁平台所欠缺的。

　　保租房行业最大的争议，始终是“能不能赚钱”。租金受政府指导价限制，运营成本居高不下，投资回报周期长——这些结构性矛盾，不是靠“提高运营效率”就能完全解决的。

　　首创和园给出的答案是“经营反哺保障”。其逻辑是：规模化的大社区管理把保障产品的运营成本摊薄、服务效能抬升，经营底盘反过来为保障性产品托底，实现自我造血。

　　这一逻辑在繁星社区得到了验证。6500余套的超大规模，意味着单位管理成本被显著摊薄;5万平方米商业配套、共享空间，提供了租金之外的经营性收入;96%以上的出租率和75%以上的续租率，保证了现金流的稳定性。这些因素叠加，使得“经营反哺保障”从概念变成了可落地的实践。

　　当然，“经营反哺保障”并不意味着保租房已经实现了市场化盈利。在当前租金水平下，保租房的投资回报周期仍然较长，需要依赖政策支持、低成本融资和长期持有才能跑通。首创和园的实践，更多是证明了“在保障属性的前提下，通过精细化运营可以实现项目层面的现金流自我平衡”——这已经是行业的一大步。

　　旗下长租项目接待了130多场政府、企业和行业调研，成了北京保障房的“样板间”;一年拿下26项行业奖项，也进了主流媒体视野。保障房社区能不能被当作“好房子”的租住实践样板，看的就是这种被反复验证、被多方认可的分量。

　　从“建社区”到“营生态”，这是首创和园给2025年下的注脚。其打破的是“低价才能满租”的行业幻觉，把长效经营落到对人的持续经营上。这不仅仅是提供居住空间，更是在帮助年轻人构建融入城市的能力。而这一点，或许正是保租房下半场最值得筑牢的竞争壁垒。

　　2026年，住房租赁进入新拐点。住房保障政策从增量建设为主全面嵌入“去库存、稳楼市、扩内需”框架，存量收购盘活从试点升级为全国性战略。

　　以北京为例，“十五五期间”，北京明确“提升住房保障能力”和“推动房地产市场平稳健康发展”。在提升住房保障能力方面，加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供给体系、租购并举的住房制度。优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。增加“一张床”“一间房”供应，新增公寓型和宿舍型保租房占比达到60%以上。

　　这要求地方国企的身份从“建设者”转向“运营商”、“资产管理商”，竞争转向输出品牌和模式。

　　今年5月，首创集团发布“长租物业双平台”，明确将长租业务作为集团核心发力方向。企业致力成为北京市场长租住房第一品牌，目标在两年内实现管理规模3万间，“十五五”期末达到5万间。首创和园从“项目运营型组织”正式转变为“平台运营型组织”。

　　双平台，一个是硬核资产，一个是软性服务，分开设立意味着资产管理和运营服务各走各的专业路线，通过协同形成闭环。

　　资金端，8家金融机构现场签约，其中4家银行合计提供600亿元专项授信，首创集团“十五五”期间长租房业务计划投资超200亿元。

　　“资产+运营+金融”的闭环，打通了“投、建、管、退”全周期链条。从模式来看，“重资产+轻资产+REITs”三轮驱动正式落地：

　　重资产是底盘。以重资产模式为根基，聚焦自有土地和集体土地开发、存量资产改造及优质项目收并购，持有产权、获取稳定现金流，实质性支撑债务化解与信用重塑。

　　轻资产输出成为角色重塑的重要路径，以受托管理、股权合作方式向外输出运营能力，并与自营的重资产项目形成"轻重并举"的格局。以轻资产模式为补充，依托"首创和园"品牌及运营体系对外输出管理，快速扩张规模。

　　REITs提供退出通道，运营成熟、现金流稳定的资产具备进入REITs底层或扩募储备的资质特征，资产价值可以通过资本市场变现和放大。

　　在其三周年之际，同步落地新签约——北京保障房中心有限公司与首创集团签署战略合作协议，正式开启保租房市场化运营全新阶段，携手服务首都民生保障与城市高质量发展。

　　前期积累的能力，在当下持续进化——产品线补全、C.A.R.E.S.全维对客服务体系系统升级、好社群全面开花，这让其身份转化能够水到渠成，运营服务更为专业。

　　例如，组织建设上，搭建“强中台+门店”矩阵管理模式，形成“中台强管理、一线强执行”的组织分工;收益管理通过数据化工具实现出租率与续租率持续提升;品牌与数智化同步发力，标杆效应显著，实现业务、客户、数据、决策“四个在线”，全面支撑规模化、高品质、可持续发展。

　　如果说中台与数智化让这套模式跑得稳，那真正让它扎下根、走得远的，是治理层。

　　早在筑基期，繁星社区就以“五方共治”搭建起共建共享的社区生态——运营、物业、社区、警务与租户代表被拧到同一张桌，让社区有了黏性。

　　到平台化阶段，随着今年首创和园·红星领航品牌下党群服务中心正式启幕、“1+4+N”党建矩阵成型，这套共治机制从社区运营升维到了城市基层治理。和园讲堂成为常态化阵地，全年联动工会等做基层服务24次，协同社会资源方17个、活动29场。保障房社区不再是城里的孤岛，而是城市治理真正能落地的那块拼图。

　　正是这种组织穿透力，让“经营反哺保障”不止停留在账面上，更沉淀为一套可复制的社区共治机制。这也是大型租赁社区走向平台化之后，最难被模仿的组织穿透力。

　　三周年不是周年庆祝，而是规模筑基后的战略转折点。从项目运营升维到资产管理，首创和园在大型租赁社区运营中探索出一条把民生工程做成可持续商业命题的路径。

　　当越来越多新市民在和园安下家，这门生意的价值，远不再是一串出租率数字。