十年：风从“壹棠”来

　　2026年，服务式公寓是住宿业最受瞩目的赛道之一。酒店集团、长租公寓运营商、地产商等，都在盯上这块蛋糕。据相关机构预测，2025年-2030年，该赛道年复合增长率将保持13.1%的高位水平。

　　其中，一个明显的变化是：本土服务式公寓的力量正在壮大。例如，迈点注意到，招商蛇口旗下中高端服务式公寓品牌壹棠，在今年迎来品牌成立十周年。十年间，其布局7个城12个项目，从一处住所走向多种生活，已经成为这个赛道的标杆之一。

　　服务式公寓在最开始还是一门小众生意，客群基本只有外籍外派高管，玩家以外资品牌为主，本土运营者鲜有涉足。

　　2016年，首座壹棠服务公寓落地深圳蛇口桃花园。作为改革开放的试验田，蛇口自80年代起就是国际商务人员与产业人口长期汇聚的区域，配套居住升级的服务式公寓应运而生。同年，香港CM+壹棠服务公寓落地，那是招商局在香港盘活存量资源的第一个项目。而后，经过6年沉淀，壹棠开始稳步发展，在重庆、苏州、北京、上海相继落子。

　　图注：深圳桃花园壹棠服务公寓(左)、香港CM+壹棠服务公寓(右)

　　变化不只是规模变大，而是壹棠将服务式公寓放进了更多生活场景。例如，深圳半山壹棠服务公寓保留园林与山海环境，强调安静、完整的长期生活;上海国际邮轮港壹棠服务公寓以“森屿海洋”为主题，设置海洋意象与亲子房型，将服务式公寓延伸到家庭微度假;上海静安市北壹棠服务公寓则以170套公寓、独立厨房和多种中大户型，回应科创社区企业高管及长期租户的日常起居。

　　图注：上海国际邮轮港壹棠服务公寓

　　与客群延展同步，品牌持续提升居住体验。壹棠升级以“悦享美好，雅致如棠”为主张，将中国式居住文化里的“聚、和、善、雅”落到空间与待客细节，并形成棠悦空间、棠心服务、棠邻社群的产品服务组合的2.0品牌体系，即便每个城市壹棠有在地化的文化体验，但始终坚持同一个“欢聚壹棠，共创美好生活”的愿景。

　　随着玩家持续涌入，服务式公寓供给在近几年大幅提升，市场竞争愈发激烈，行业进入“抢客”阶段。

　　从消费端来看，服务式公寓客群早已从单一变得多元，年轻白领、自由职业者、两人家庭、中老年和旅居人群等，成为服务式公寓的核心客群。越来越多人住服务式公寓，不再只是工作安排，而是一种主动的生活选择。

　　第一太平戴维斯连续第六年的住户调查勾勒出的客群画像显示，25岁以下年轻客群与50岁以上银发客群两端同步增长，前者要体验、社交与质价比，后者要安静、健康与长期居住的舒适度。更值得注意的是，依据“目的”，非工作驱动型客群占比达到57%，达到近六年来最高水平。

　　相较于国际服务式公寓，本土服务式公寓的优势在于，更懂中国消费者需求，能够提供更贴心的本土化服务。以壹棠为例，“雅致如棠”是其统一的审美底色，契合中国消费者审美偏好;更具差异化的则是，其“一城一策的在地化运营”。住客究竟会在这里生活多久、怎样使用空间?对长期居住者，厨房、储物、私密性可能比醒目的装饰更重要;对亲子客人，房间之外的活动选择又会影响停留体验。

　　这种“因地、因人”做产品的方式，比单纯复制一套装修更费功夫，但也减少了产品与区域需求错位的可能。

　　图注：北京华商壹棠服务公寓

　　产品之外，服务是做出差异化的另一个核心关键点，尤其当下服务式公寓产品间的差距越来越小。一方面，壹棠以数字化提升入住体验，新项目采用“智能化”家居实现无感同行与语音唤醒的边界;另一方面，推出“棠心大使”的专属服务，围绕“棠心服务”开展专门培训，将前台接待、礼宾安保、客房照料分别细化为服务大使、礼宾大使与生活大使的职责，覆盖住客居住全周期，将抽象尊贵感化为可感知的细节。它要解决的并非单次入住的礼貌问题，而是长居过程中琐碎却高频的协调、维护与邻里关系。

　　所谓“棠风雅致”，若只是装饰风格，容易被模仿;落到跨项目稳定的服务细节与因地制宜的生活内容，才可能逐步沉淀为辨识度。

　　相较于多数品牌仍按品类惯例配置商务客群，壹棠从客群的真实生活出发定义产品，强调“住”的完整性，包括承载工作、社交、休闲甚至社区关系等，这让其在供给集中的市场里，长出了同行难以复制的辨识度。

图注：重庆金山意库壹棠服务公寓

　　站在2026年往下看，服务式公寓的行业环境已经变了。供给端玩家密集进场，需求端客群向本土迁移，市场进入“买方市场”，资产定价的标尺也从地段转向运营质量。

　　从结构对比值得细看：外资头部品牌的规模建立在多品牌、全球网络的打法上，而壹棠作为国内央企背景品牌，12个项目全部与母集团存量资产协同，先判断区域客源，再决定项目究竟偏向商务长住、家庭生活还是短期旅居;以长短住结合扩大客源选择，而不是让所有项目使用相同房型与服务清单。

图注：天津奥体壹棠服务公寓

　　这种打法换来的是扎实的运营确定性：区位与客群匹配，有助于减少无效配置;有稳定长住需求的项目，可以争取续租与现金流的可预测性;适合短住和休闲的项目，则能在特定时段争取较高收益。

　　简单来讲，壹棠的优势不在于开店速度，而在于把不同物业转化为可持续经营的居住产品。

图注：苏州壹棠服务公寓

　　壹棠走过的十年，恰好映照了服务式公寓从“一处居所”走向“一种生活”的过程。下一阶段，保障性供给与市场化产品将长期并行，租客挑选的标准更高，不仅是住得安心、舒心，更要成长、收获情绪价值。

　　行业需要的不是更多同质化的“精装房间”，而是能在合理成本下持续兑现居住质量的运营者。

　　十年前，风从壹棠来;十年后，本土服务式公寓如何让“产品”更好匹配“中国人的中长期城市生活”，真正变成一门资产管理生意，是新的命题。