华夏华润置地、华夏大悦城、红土创新星河三只REITs获深交所审核通过

11月3日，华夏华润置地、华夏大悦城、红土创新星河三只商业不动产REITs同日获深交所审核通过，并在证监会层面完成注册，合计拟募集规模约126.5亿元。其中华润置地打包南通万象城与临沂万象汇两座购物中心，拟募集54.05亿元；大悦城以天津大悦城单资产入池，拟募集55.55亿元；星河拿出深圳龙岗星河COCO Park，拟募集16.86亿元。

资产层面，南通万象城、临沂万象汇分别于2018年、2019年投入运营，总建筑面积约26.99万平方米和17.21万平方米；天津大悦城2011年开业，建筑面积31.16万平方米，2025年销售额超40亿元、客流量2830万人次；龙岗星河COCO Park 2012年开业，可租赁面积约5万平方米，预计2026年可供分配金额7130.73万元，净现金流分派率4.23%。

值得注意的是定价环节的收紧：问询后华润置地两项目估值整体下调2.09%，天津大悦城下调3.06%，星河COCO Park下调幅度最深，达9.62%。三单资产出租率均在98%以上接近满租，满租证明现金流稳定，也意味着增量空间见底，估值压力来自增长假设被重新校准。

自2025年12月31日试点启动以来，商业不动产REITs已受理21只、拟募资超600亿元。对持有大量酒店及商业资产的不动产运营商而言，"放行加折价"的定价信号指向同一个方向：存量资产的资本化退出通道已经打开，但估值定价正趋于审慎，运营能力而非资产故事将决定最终分派率与二级市场表现。后续三单还需经过询价、发售与上市，最终发行规模与分派率仍有待确认。