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夯实基础布局十年,共弹一曲寒冬破 | 资管峰会​

地产资管网 · 2019-11-06 18:17:30

进入2019年,国内办公、居住、零售、产业地产等方面的市场环境发生了很大变化,运营和管理也正在从传统模式向新的运营模式转型和升级。

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经济寒冬,市场下行趋势凸显。


中国的商业不动产领域,最先感受到了时局的变化。其中有好有坏,但无一例外伴随着越来越难做的生意。


当然,对于整个行业来说,近年来新业态的频繁出现,也带来了新的希望。


进入2019年,国内办公、居住、零售、产业地产等方面的市场环境发生了很大变化,运营和管理也正在从传统模式向新的运营模式转型和升级。


然而,在中国经济增速换挡、国际贸易摩擦风险加剧的新形势下,新的商业模式正在经受考验。


因此,对于商业不动产企业来说,如何夯实现有基础,把握未来十年的市场脉搏,是每一位参与其中的人都应该思考的问题。


未来一个“新”字了得


改革开放40年,中国经济以令人瞠目的速度迅速占据全球经济第二的宝座,创造了“中国速度”。


而在商业不动产资管领域,对新经济形态的尝试和探索也保持了“中国速度”。

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联合办公领域,2012年中国联合办公市场空间面积仅仅有13.5万平方米,到2014年达到78.6万平方米。之后在全国“创新创业”热潮中呈现爆发式增长态势。截止2018年中国联合办公市场空间面积增长至894万平方米,年均增长超过100%。


长租公寓领域,几年时间完成了从无到初具规模的蜕变。根据中国饭店协会 2019 年 4 月发布的《中国长租公寓行业运营情况分析报告》,截至 2018 年底,中国市场上活跃的长租公寓品牌已经超过 80 个,分布的城市数量达到 44 个,涉及 1223 座集中式公寓(约 240052 套公寓)和 135200 套分散式公寓。目前的长租公寓已出具规模。


在新商业领域,科技和消费习惯的转变导致了商业地产运营模式的根本性变革,创新改变了“购物中心”的概念,以至于我们没法准确地去定义它。正如美国《纽约时报》所描述的,它不局限于奢侈品,而是把所有顾客都当作奢侈品买家一样对待;这样一个实体地点像磁铁一样吸引着消费者——该怎么称呼它呢?不是集市、不是商场、也不是购物中心。也许,这是一种沉浸式审美体验,购物只是它的副产品。


三年前,阿里巴巴董事局主席马云首次提出“新零售”的概念。此后,“新零售”开始席卷各个消费品细分行业。新零售用科技重构“人”、“货”、“场”的传统关系,让我们似乎看到了零售业的春天再一次到来。


零售业的革新带来了物流地产进阶的机遇。目前我国物流地产存量约9.55亿平米,已处于世界领先地位。


近年来,物流仓储建设持续推进,一批物流园区加速面世。2015年我国拥有物流园数量为1210家,到了2018年达到1638家,三年间增加了428家,年复合增速达10.6%。


都是“太快”惹的祸


获得了政策的力挺和资本的助推,商业不动产管理在新经济形态的道路上“狂奔突进”。


但随着国内经济减速以及中美贸易战影响日益显现,这些新经济形态在规模扩张之后也不得不放慢脚步,规模扩张的后遗症开始显露


裁员、倒闭、价格战、融资膝斩,这一幕幕在联合办公上演;违约事件和“暴雷”在长租公寓集中爆发;受前期扩张过渡、电商冲击等因素影响,购物中心空置率居高不下,成为商业地产的一大心病。

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就连这两年被大佬热捧的“新零售”也遭遇线上线下的困局。


行业千差万别,问题也是各式各样,然而反应的实质有一点相同:规模经济逻辑带来经营业绩的普遍亏损和服务质量的普遍下降


其暴露的是商业模式、组织架构、人员等方面跟不上扩张的步伐,达不到协同的效应。


木桶理论告诉我们,一只木桶能装多少水,取决于最短的那一块桶壁。新经济形态能走多远,不是仅仅看谁抢占地盘更快,更取决于谁能系统性地协调各方面资源要素协同发展。


因此,夯实基础,补上短板,已经刻不容缓。毕竟,打稳基础,才能抬头走好每一步前行的道路。


布局新十年


夯实基础,当然是为了穿越下一个周期。


未来十年,可能是机会最多,市场竞争最激烈的十年。早做准备的有心人,在机遇和挑战来临的时候,能轻松应对。


这也是行业都关注的焦点。

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联合办公离万亿级市场刚走了不到2%的路程。据全球知名咨询公司沙利文预计,2023年,国内联合办公的面积将增长到2578万平方米。这表示联合办公面积相比于2018年,还有188%的增长空间,年均增长接近40%。


另据知名房地产服务公司高力国际预计,到2030年,30%的办公空间将会是联合办公空间。仅仅是30%,就足以让这个市场成为万亿级的市场。而目前在一二线城市,联合办公空间吸纳的甲级写字楼比例还不到10%。


长租公寓领域还将经历十年的“租房时代”。


据世联行统计,2016 年部分热点城市平均首次置业年龄已超 35 岁,新进人口的租房周期也升至 10 年以上,这将使租房需求的长期驱动力。


与美国对比,美国千禧一代人口约7450万,而中国的千禧一代人口约4 亿,是美国的5.3倍。而目前美国长租公寓存量约2000万套,中国仅为美国的百分之一。由此可见,“租房时代”的高潮远未到来。


未来,购物中心的城市属性将更为凸显。购物中心更加突出公共性和服务型,成为整个社区的活动中心。


人们来此社交、看书、健身、发呆,而不仅仅是购物。购物中心将演变为一个微型城市,或是一个取决于周围环境的“城中城”。社区商业将逐渐改变目前邻里之间老死不相往来的状态。


新零售也从有效率的提供服务向有效率提供高品质服务的方向演化。


这是商业地产的机遇也是挑战。


而在世界领先的物流地产存量的背后,是我国高质量物流地产的巨大缺口。


截止2019年一季度,我国内地优质物流仓储存量累计5300万平方米。然而据戴德梁行早先的预计,至2020年,中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米,供应缺口超过1亿平方米。


与其他国家相比,我国与物流大国的地位也极不相称。


世邦魏理仕(CBRE)在其《中国物流地产投资发展报告》中指出,目前中国主要城市非自用中高标准物流设施面积仅约为0.26亿平米,通用仓储面积为8.6亿平米,相比之下美国分别为3.7亿平米、17.7亿平米。人均面积则差值更大,我国人均优质物流设施面积是美国的七十七分之一,人均通用仓储面积是美国的七分之一。


CBRE预计,假设按照目前美国高端仓储占总量20.9%为标准计算,则我国高端物流至少能保持长达10年左右的高速增长区间。

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这是最坏的时代,也是最好的时代。


旧王已死,新王已至。


不动产领域的变革才刚刚开始,远未到曲终人散的时候。也许,下一个不动产管理的金矿,就藏在对原有领域的变革中。


所有的机会,都在等待挖掘。


因此,2019年11月19-21日,我们将在深圳瑞吉酒店举办2019第四届中国不动产资产管理大会,欢迎新老朋友莅临,共同聊聊那个行业都关心的话题:


筑根培新,布局新十年。


我们迫切期望,能跟大家一起携手,破寒冬,赢未来!


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