从品质租住元年往后看，必须牢记的50条资管铁律

探索了15年的中国租住行业，如何走上高质量发展的正确路径？

睿和智库联合首城控股、成都楼促会及全国各地楼促会组织，用三场大会，横跨西南、华北、华东南三大区域，邀请60位大咖、200余家企业、近400人，历经60天的线上线下不间断讨论，终于给出一套较为完整的行业发展图谱。

其中，9月9日举办的“2025 全国品质租住大会”，以收官主题——匠心运营与耐心资本的协同发展，从投资策略深入延展到运营细节，为行业高质量发展提供了可操作的方法论。

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1、资本需重新校准投资周期与回报预期，从追求短期套利的“交易型”思维，转向共享长期价值的“伙伴型”思维，布局“耐心资产”，应对市场不确定性。

2、资产选择从“哪里更便宜”转向“哪里真正有价值”，资产运营能力取决于运营团队的租住能力、客户运营能力、成本管控能力和NOI的稳定性。

3、做投资要有乐观精神，若将投资比作一杯水，悲观者关注“只剩半杯”，乐观者则看到“还有半杯的空间”。

4、2024年中国内地REITs上市数量居亚洲、亚太（亚澳）首位、全球第二；2025年领先地位持续扩大，截至2025年8月28日已有74支REITs发行成立，上半年新增10支产品发行规模达161亿。

5、办公业态能否发行公募REITs，核心不在于业态本身，而在于能否筛选出底层运营扎实、收益率达标的项目，这背后考验的是资管能力。

6、关于外资私募基金，虽然受投资期限与回报率要求限制，难以像险资一样实现超长期持有，但不影响部分外资机构的长期主义底色，中国仍是其重点关注市场。

7、长租公寓资本化面临的挑战，首先是高合规要求，外资面临的制约更明显，缺乏确定性的项目无法推进。零售商业、工业、办公类改造项目，既要“算得过账”，又要在产品力上与拿地开发类项目竞争，难度进一步叠加。

8、公寓市场存在结构性机会，部分外资基金调整内地配置比例，可能释出可改造为公寓的低价写字楼资产，但优质标的面临多方追逐，低价获取并非易事。

9、当前市场核心挑战在于规模化与收益率不可兼得，单个资产项目平均导入需2-3年，转化为物权仍需2-3年，整体周期约5-6年才能形成标准化产品。

10、多数险资回避前端不良资产及复杂商业、城市更新项目，制约规模化推进。

11、2025年长租赛道是投资领域热门赛道，截至目前，大宗交易量已超去年全年，预计下半年交易额还将继续增加。

12、项目长期发展关键在于有明确的退出渠道。一些投资机构倾向“以退定投、以退为进”，有些项目买进时，即规划一年左右退出，前期会大量接触LP，既包括运营团队访谈，也包括团队间的深度对接。

13、立足当下市场，险资以十年、二十年长期视角，锚定优质现金流资产。前端拿项目投资策略是保持“身段柔软”，不局限于不良资产，同步关注改造类标的与拿地开发定制类机会。

14、长租公寓下一轮机会聚焦于不良资产，但操作须精耕细作：一方面，银行对不良资产打折处置时，因潜在买家多、报价虚实难辨而趋于谨慎，导致价格谈判难度大；另一方面，破局核心需关注退出、租赁、回报率的合理性，尤其土地年限问题，需参考保险资金的考量逻辑。

15、不良资产业务虽规模空间大，但参与主体复杂，难以像股权业务般讲述成长性故事，因此，来源为核心问题。一些投资机构只能通过法拍、业务重整等方式从前期导入业务来破局。

16、若能完成改规、调规至70年产权，不仅政策保障更足，资本市场退出路径也更畅通，不少险资愿意在调规、开发阶段介入。但实际操作中，即便政策大方向支持，具体落地能否达标，仍需大量艰难的沟通成本。

17、不动产投资正经历“刻舟求剑”的过程，即回报率的标准，随市场的不确定一直在变化。尽管行业面临不小压力，但各个机构依然努力通过布局“耐心资产”，寻求解题方法。

18、REITs市场是先行信号。前几年，曾因调价一度低迷，如今却吸引百亿基金、寿险机构参与，其变化或是资产荒的体现。随着政策端进一步明确，一级市场投资人信心提升，资产端也将逐步水涨船高，从中长期看市场，更值得乐观。

19、从二级市场的表现来看，外资已在持续进入中国，港股IPO市场也呈现出火热态势，期待这样的活跃状态能在未来延续，进而为国内经济增长与消费复苏注入新的动力。因此，从宏观层面分析，当前市场已显现出积极信号。

20、做投资必须要有足够的安全垫，首先要思考，能不能拿到足够便宜的资产。若拿不到，就慢慢等。不能为了做项目而做项目，也不能为了做运营而做运营。

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细节和组织创新 决定运营成败

21、“匠心运营”要求行业同仁尊重运营的客观规律，须花费时间和心血，在细微处创造价值。匠心不仅体现在对产品的极致打磨上，还体现在对效率的精准提升，以及对服务温度的洞察上。

22、运营的话语权应贯穿全周期：从前期需求调研出发，将租客对动线设计、强弱电系统、共享公区功能、房间空间布局的实际需求融入产品设计，再基于客群特征规划配套服务，形成“需求调研-产品设计-服务规划” 闭环，降低后期改造、客群流失风险，提升资产长期回报。

23、服务本质的认知在深化：长租公寓本质是服务，在此基础上，才能谈资产的保值与增值，进而实现生态化的资源整合。

24、租赁住房已成为资产管理领域的重要业态，而数据能源则是推动“商改住”落地的核心动力。

25、熬过长周期挑战，蹚出存量资产破局路。依托政策向好趋势与落地实践持续夯实路径，预计未来3-5年，能在城市更新赛道上稳步前行、越走越远。

26、早些年行业侧重快周转，追求短期效益与资产周转率，现在资产经营核心在于挖掘价值的“长尾效应”，两者差异显著。

27、租赁住房资管的逻辑核心，需要解决数据、流量和资金问题，而不只是产品和品牌。因为当下市场中的产品和品牌很难区分，这是个非常没有标准的判断，运营企业能做的确定性是数据、流量和资金。

28、房地产开发推崇的标准化与复制性，在租住行业并不适用。每个项目所处城市、区位、条件不同，不能简单将成功案例直接复制到其他项目。因此，差异化打造项目的能力，是运营企业持续保障整体回报率的核心。

29、差异化的内涵是，当所有人告诉你往左的时候，你再想想，往右是不是也有可能。

30、运营机构需把握五大核心转变与方向：客户与产品思维，从理论化定义客群转向深度挖需、精准匹配；改造成本管控，从“不可控”转向“可控”，通过精细化测算、标准化流程降风险；营销成本借助新渠道红利优化，提升获客效率；客户运营聚焦核心客户，通过精准服务提升粘合度；竞争思路从内部竞争转向“向外卷”，拓展新场景、探索新模式。

31、珠光集团“大社区+大运营”模式创新：从房东或资产持有者转型为生活服务商和社区运营商，项目规划、运营介入、提资、设计、销售全流程贯穿空间运维理念；空间规划上，构建社区生态圈，资源协同上，通过“社区联盟”实现“租赁服务+文旅度假+本地生活”业态融合，打造可复制的品质生活消费链。

32、华润有巢构建数智化三大体系：业绩管理体系以“一项一策、分级分类”为原则，搭建四大保障机制、形成三大核心能力，依托全周期标准运营模型把控管理；运营保障体系，以标杆门店评价体系为标准，基于全流程运营SOP和数字化平台，实现租赁管理标准化、线上化；社群服务体系，规范运营品质，提供多元社群服务，探索租赁社区治理新模式，提升客户满意度与续租率，探索增值服务第二增长曲线。

33、华住运营策略：构建覆盖全需求的多元酒店产品矩阵，涵盖经济至奢华档，实现“长短租结合”，坚持品牌持续升级，依托“华住会”夯实客群基础，通过数字化技术赋能运营，与服务全流程降本增效，打造住宿体验新标杆。

34、自如数智化布局：通过构建以商圈为基础的数据资产网络，实现“数据资产+AI+智能化敏捷运营”，打造“资管+运营”一体化管理平台，引领行业向智能化、资本化与全球化升级。

35、中富集团依托产业发展需求，通过承接产业园区招商引资配套项目切入，为企业员工提供住宿、职工安置服务，形成清晰的业务路径。

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36、我们视2025年为“品质租住元年”，原因在于：“十四五”保租房供应任务进入收尾阶段，“保障+市场”双轨制新生态成型；“产品力”取代“规模力”成为企业竞争力核心指标，资本理性介入，推动行业形成“投融建管退”的良性循环。

37、从最初认为公寓只是“四面墙”，到后来意识到公寓运营团队是“操盘手”，如同汽车主机厂般整合各类资源，可见行业认知在不断深化。

38、看好未来租住生活的产业发展：一方面，看好产业上下游细分领域，扎扎实实做好生活类服务、在租住过程中创造新价值的生意；另一方面，期待形成租住完整产业链。当产业链成型后，其上下游在服务、硬件、软件等领域，才会有巨大的创新与价值创造空间。

39、7月底上海出台关于推进商务楼宇更新提升的实施意见，为长租市场供给注入积极预期，为运营商提供调整资产功能的清晰路径。未来3-5年，城市资管赛道有望持续发展，综合配套能力强（满足企业及从业者消费、居住需求与产业链协同需求）的产业园区，需求空间也将持续扩大。

40、长租公寓的差异化和核心竞争力，在于可持续发展力，这背后有三大底层逻辑：首先是选对项目，项目本身基础决定“天花板”；其次要具备跨界能力，现在行业边界越来越模糊，酒店、“商改住”都可能成竞品，必须跳出纯长租思维，思考资产的最佳用途，甚至推动空间混合用途的探索；最后是“向上卷”的能力，当行业都在往下卷，控成本、拼效率时，要坚持在价格承压下提升品质、维持资产高质量运转。

41、对租住行业的参与者而言，眼下短期痛点是“如何活下去”，但“活得好”必须兼顾长期逻辑。过去几年，一些企业盲目入局，正因为误判了长期逻辑，只看短期机会，反而栽了跟头。

42、未来企业核心关注点，会放在“投一分钱能有多大产出”上。对于改造型项目，既要明确投后几年内可以实现回收，更要推动资产价值提升。无论内部优化还是外部布局，未来都需抓住提升投资效率的机会。

43、一些企业计划未来在长租赛道快速扩张，但须明确自身DNA，企业DNA决定你的区域布局和产品布局，不要盲目快速追求规模，或者轻易进入陌生城市。

44、长租赛道受中资、外资共同关注，核心在于其To C属性所带来的强抗周期能力，即便其他物业形态承压，居住需求始终刚性，这使其成为市场波动中的稳定选项。

45、To C业务的抗周期属性是吸引投资者进入住房租赁领域的关键吸引力，但由于涉及维度多、测算复杂，当前市场核心痛点在于，投资人与卖方“算不清账”。利好在于，退出确定性显著提升，让投资人在买入阶段就能清晰预判退出价值。

46、“没有挑剔的客户，只有不完美的产品”，需以客户需求为导向，持续优化产品与服务。

47、部分企业通过商旅需求评估短租业务，用比长租高约30%的房价覆盖服务运营人力成本，寻找长短租最佳平衡，打造更优的日均房价（ADR）。

48、未来产业发展的核心竞争力，将更多取决于产业要素的聚集力与服务配套的完善度。能否满足企业及从业者的消费、居住需求，以及产业链上下游的协同需求，这类综合配套能力强的产业园区，未来需求空间将持续扩大。

49、时代潮起潮落中，哪怕站在潮头也有许多不安全感，而国企提供的保障是安心、安全。关键不是追求快速经营变现，而是围绕资产运营、人员居住、生活服务的安全感，打造优质租赁生活。

50、国企更注重通过良好运营，实现资产长期增值，不看重短期价格变化，只想细水长流做好服务，专注打造“有温度的城市居住伙伴”。

（本文根据9月9日“中国好租住：匠心运营与耐心投资的时空抉择——2025全国品质租住大会”上海站嘉宾现场演讲及圆桌对话整理而成）

特别鸣谢