住房租赁行业“十四五”复盘与“十五五”先机

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2026两会释放的信号表明，中国住房租赁市场不再仅仅是房地产市场的补充，而是成为了民生保障的重要支柱和服务业升级的关键场景。

会议确立了“稳市场、控增量、去库存、优供给、建好房”的总体基调，标志着行业正式进入以“存量盘活、品质提升、长效构建”为特征的高质量发展阶段。

站在“十四五”圆满收官与“十五五”蓄势待发的历史交汇点，我们需要一次深度回顾与前瞻。

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【“十四五”发展回顾】

筑基 | 规范

如果把中国住房租赁行业的现代化进程比作一场长跑，那么“十四五”（2021-2025年）无疑是其中最关键的筑基期。这五年，行业完成了从粗放到规范、从乱到治的华丽转身。

01.供给体系重塑：“三位一体”格局成型

保租房成主力：“十四五”期间最显著的成就就是保障性租赁住房的大规模落地。国家计划筹集建设870万套（间），重点解决新市民、青年人住房困难。截至2025年末，该目标已全面完成，部分重点城市甚至实现超额交付。

多层次供应体系确立：正式形成了由公共租赁住房（兜底保障）、保障性租赁住房（主体支撑）、市场化租赁住房（多元补充）构成的“三位一体”住房租赁供应体系，结构更加稳健。

土地供应变化：纯租赁用地成交在2022年达到峰值，2023-2025年显著收窄，新增供应模式从新建为主转向存量改造，强调盘活存量资产。

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02.法治化里程碑：首部国家级条例落地

《住房租赁条例》实施： 2025年7月，国务院正式发布《住房租赁条例》，并于同年9月15日起实施。这是行业发展的里程碑事件，标志着住房租赁从政策引导迈向法治化管理。

监管体系完善： 条例及配套政策对资金监管、主体信用管理、租赁合同网签备案等进行了严格规范，有效遏制了长收短付、高进低出等市场乱象。

03. 金融创新突破：REITs打通闭环

保租房REITs常态化发行： “十四五”期间，保障性租赁住房公募REITs实现了从“首发”到“扩募”的突破。这不仅为持有重资产的国企和平台提供了退出渠道，也打通了“投、融、建、管、退”的商业闭环，吸引了险资、基金等长期资本进入租赁市场。

融资结构优化： 行业融资从依赖银行贷款转向政策性金融、债券、REITs等多元化结构，降低了企业的资金成本。

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04. 市场特征：供需重构 理性回归 运营为王

供应规模显著扩容：重点城市租赁房源供应量创历史新高，尤其是保租房大规模入市，有效缓解了新市民新青年住房问题。

租金水平理性回调：受结构性供给与宏观环境影响，2024-2025年部分城市租金下行，呈现以价换量特征。

机构化与轻资产化并进：行业集中度提升，头部企业加速轻资产化转型，竞争焦点从拼规模转向拼运营效率。

05. 发展趋势转变：从有房住到住好房

品质升级：租客需求从基本的生存型居住向品质型居住转变。市场对户型设计、社区服务、数字化管理的要求显著提高。

精细化运营：行业告别了过去的粗放式扩张，进入精耕细作时代。企业更加注重盈利模型、客户留存和全生命周期服务。

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【“十五五”开局挑战】

痛点 | 难点

当时针拨向2026，“十五五”开局之年的行业底层逻辑已发生根本性重构，面对新格局，行业正面临三大核心挑战。

01.存量如何活化？ 从沉睡资产到优质资本

背景：大量存量资产亟待转化为优质租赁资产；

核心痛点：改造成本高企、回报周期拉长、运营复杂度激增。如何在微利时代，实现存量资产的保值增值？

02.权益如何同权？ 从政策红利到商业闭环

背景：租购同权进入深水区，公积金直付房租、租房积分落户等实质性政策全面落地。

核心痛点：政策红利释放后，企业如何承接流量与信用背书，构建可复制、可持续的长期主义商业模式，而非仅仅依赖补贴生存？

03.产品如何进化？ 从基础居住到全龄友好

背景：需求侧从有房住升级为住好房，适老化、智慧化、绿色化成为新一代租客的刚性需求。

核心痛点：在租金理性回调的背景下，如何通过精细化运营与科技赋能，在控制成本的同时提升营运收入，实现品质与利润的双赢？

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【中国住房租赁业品牌论坛】

答疑 | 解惑

随着行业从规模扩张向质量效益转型，单纯的概念推演已不足以应对复杂的市场变局。住房租赁行业亟需一场汇聚顶层智慧、链接核心资源、落地实战经验的深度对话。

在此背景下，作为第十五届迈点品牌发展大会的核心垂直板块，中国住房租赁业品牌论坛将于2026年6月9日在北京盛大启幕。

本次论坛将为住房租赁行业打造全天候思想盛宴，直击行业痛点。从资产价值重塑到运营模式迭代，从资本路径打通到数智服务升级……构建覆盖战略层、执行层与生态层的立体化解决方案矩阵，全方位赋能行业发展。