魏小安：中国酒店业需警惕三大泡沫

中国旅游研究院学术委员会主任魏小安

　　迈点网讯(huanying) 目前，中国旅游业正面临一个大发展的格局，按照国家旅游局的说法，未来五年叫黄金发展期。同样，酒店的发展在各地势头很猛的同时，泡沫也逐渐出现。

　　市场泡沫：全行业都在亏损

　　在酒店领域，泡沫化的趋势已经产生了，这种泡沫涉及到三个方面，第一是市场泡沫。大家都知道，凭我们日常生活的感受也能感受到，我们的旅游需求非常迅猛。当然这种迅猛是可以长期、可持续的，但始终保持这样一个势头恐怕也不行。我们现在有几个特点：第一个特点是通货膨胀率很高，这也是我们全国正在抓的一个重点，通货膨胀会产生什么影响？就是刺激人的消费。这个时候能花的钱赶快花。第二个特点是我们现在投资渠道非常窄，没有正常的融资渠道，钱只好存在银行里，看着它贬值。第三个特点是酒店的构造力非常独特，现在的市场上以前是不同的价格体系，而现在这个价格体系才刚刚打通。就投资商来看，实际上构造了一个比较突出的市场泡沫。2009年是酒店的一个低谷期，严格来说不是历史上最低谷的时期。51%出租率的概念是什么？意味着我们中国酒店全行业都在亏损，这不是一个好的状况。

　　政府泡沫：高端酒店角逐二线城市

　　第二个泡沫叫做政府泡沫。政府泡沫体现在几个方面：第一，高端酒店是城市化的标志，中国城市这么迅猛发展，是个地方就得引来高端酒店。第二，国际化品牌又变成了城市的国际化标志，所以这几年我们很多外国的饭店管理公司日子好过。市场一提要求就是必须引进一些国际品牌，必须引进一个大投资项目，否则这个城市便没有面子。第三，就是这样的酒店，都是政府最好的接待基地，至于说政府给多少钱打多少折扣另当别论，但是市长有面子，书记有面子。最后就是一系列大活动都在搞，很多活动集中在酒店，比如说招商引资、会展性活动等等，所以就形成了一个态势：高端酒店从原来的一线城市迅速向二线城市和三线城市扩张，比如我国沿海的一些经济发达的省份，基本上每个县都有一个五星酒店，每个地级市得有三几个，省会一定要有一个五星酒店群，为什么？这就是政府的需求。政府不管投资亏损与否，有这样的项目就行，所以可以有很多政策的支持，比如土地的优惠、税费的返还，还有一些其他的政策优惠。这些都进一步强化了需求，构成了政府泡沫。

　　投资泡沫：政府要政绩，投资商要政策

　　第三个，就是投资的泡沫。有市场泡沫、政府泡沫，怎么可能没有投资泡沫呢？而且投资商的脑子很清醒，流动性过剩，大把钱没地方去，而房地产打压政策一个接着一个，手段一个接着一个出台，没得做了。所以，这两年文化地产、商业地产、旅游地产就兴旺起来了，兴旺的结果是大笔的资金转移过来。在这些项目里最后集中到所谓的旅游地产项目，其中一大块都是酒店项目，所以这两年构造了三个新的现象，这三个新的现象，在未来几年会进一步强化。

　　第一类叫做城市旅游综合体，以万达广场为代表，万达广场现在在国内里面有100个了，总投资量大概1700亿。

　　第二类叫做度假综合体，西溪天堂应该说是做得非常成功、做得非常出色的一个案例。

　　第三类叫做景区综合体，大体上以深圳华侨城、东部华侨城为代表，构造了一个比较完整的格局，而且未来的格局是越来越大，规模也是越来越大。比如说海南一个水湾，12公里的海岸线、6个顶级酒店、100多万平方米的楼盘，构造了这么一个完整的项目。他们现在当房地产项目看，实际上它就是一个度假综合体的项目。类似这样的东西在一起，就构造了一种投资泡沫，当然里面有实体的一部分。有的不是泡沫，但是里面也必有泡沫，而且有些事情是看得很明白的，政府也明白，投资商也明白，但是大家都要做，为什么呢？政府要政绩，投资商要政策。而不完全是要效率，因为政策背后必然是效益，所以在有些项目上，如果只就一个项目本身你是看不懂的，为什么看不懂呢？就是作为一个项目，你没有办法分析，实际上里面这种泡沫性的因素，把我们给遮挡住了，更重要的是政策，尤其重要的是土地政策。

　　所以以上三个方面，市场的泡沫、政府的泡沫和投资的泡沫，构造了一个在未来的若干年之内，中国的酒店行业面临一个实体化发展的格局，同时也面临着一个泡沫化发展的格局。泡沫不能一概否定，我们喝啤酒还得有泡沫呢，啤酒没有泡沫啤酒不好喝，所以经济发展有泡沫是正常的。关键的是，作为投资商来讲，如何去警惕泡沫、防范泡沫。[page]

　　就防范泡沫而言，我提出六点建议。

　　第一，建议信息整合。

　　什么要叫整合?因为这种信息谁都没有，政府都没有。比如说北京现在到底有多少酒店?星级酒店有数，非星级酒店则没数。可是我们是一个大市场，所以面临着一个总的信息整合，这是一个难度非常大的任务。按理来说，在现代社会，我们信息技术手段这么发达，但仍然整合不出来。第一是现状到底有多少，第二是有多少在接?第三，是有多少在报批?在走手续?这些东西都不清楚，我们怎么来决策?尤其是涉及到经营的财务数据，基本上到现在为止没有完整的数，你无从判断这个行业的情况到底怎么样。所以这是一个最基础的工作，也是一个难度比较大的工作。但是我们作为一个投资商，如果不把这个事做清楚，光是笼笼统统说中国的旅游形势一片大好，这肯定不行。

　　第二，结构性的投资。

　　所谓结构性投资是什么意思?就是我们现在有结构性过剩，比如城市酒店里又有商务酒店，肯定是结构性过剩;同时又有结构性的短缺，所以我们现在不要往结构性的过剩里面研究结构性短缺。就目前而言，主题文化酒店、度假酒店和经济型酒店，应该是未来三个比较好的投资领域。但是这样的酒店不要求大规模，不是说动不动一个酒店500、600间客房这样的概念，它要求更多的是智慧的大投入、文化的大投入。所以这样的酒店很难做，它也超越了我们一般工业化时代培育出来的酒店管理这套东西，可是只要是这样的酒店，一般而言都是成功的。

　　第三，研究长短结合。

　　酒店适合长期投资，越是长线投资就越是有长远回报，这也意味着它经受市场的风浪冲击越大，概率越高。所以就需要研究一个长短结合的问题，更多的需要在资本运作层面上做文章，而不是简单的“一个投资商投资一个酒店，多少多少年一点一点”这样一个概念。应该说经过这么多年，中国人也学聪明了，也知道怎么调整股权结构，怎么增资扩股，怎么让风险更分散一些，进一步把长的钱和短的钱结合起来。现在也有一批酒店公司上市，甚至在美国上了市，这实际上就是这样一个概念。

　　第四，研究大小结合。

　　所谓大小结合，就是大项目和小项目要结合，单独的这种一个小项目恐怕很难运作，可是这种群体的大项目，有时候做起来容易作乱，所以就需要研究在这里面大和小怎么结合，包括内和外怎么结合?就是酒店我们可以把它视为一个内，外是什么呢?外可能就是景区、就是房地产就是度假区。将来这三个综合体肯定是这样一个发展的格局，这就需要我们一个项目和一个群体这样的结合。

　　第五，研究快慢结合。

　　酒店是慢钱是长钱，但是能不能要快钱呢?这些年来比如说和房地产相结合的产权酒店的模式，实际上就是一个典型的快慢结合，就是把房地产的经营模式和酒店的运营模式结合到一起。现在全国的产权酒店已经超过了1000家，大概有1200家，规模已经不小了，在这样一个规模之下也产生了一系列的问题，但是也需要进一步地研究，如何达到快慢结合?

　　第六，研究四商合一。

　　所谓“四商合一”是什么概念?它是由开发商、运营商、渠道商和品牌商构成的。一般而言，酒店投资商就是开发商的概念，在这一点上，和房地产开发商没有什么太大的区别，当然管理公司若进入就是一个运营商的概念。在现代社会之下，渠道商和品牌商意义越来越突出了。我们能不能柔和出一个四商合一的格局，我觉得对于很多酒店来说，无论是投资还是运营管理恐怕都是比较大的问题。现代社会一方面是分工越来越细，一方面是在新的机遇——互联网平台上全面的整合，这两者都在发生。所以我觉得今后的一些酒店项目，应该超越一些传统模式努力来追求创新，里面的核心就是研究A加B加C这个核心。

　　就是这样一个模式，A是什么?是一个吸引的东西，酒店本身是一个吸引的东西，但是在这里面还要创造吸引的中心，这种中心很可能不赚钱，但是若创造了一个品牌，就是吸引中心;比如说我的酒店，有专门的红酒酒库，也是吸引中心。第二是B，B是一个利润中心，就需要研究我们这个B。第三就是C，C就是一个衍生的文化中心。

　　如果说一个酒店的运营能够达到四商合一，能够达到A加B加C，我想这样的酒店就应该是一个一流的酒店。通过以上六个方面的措施，我们如果能够研究一下怎么来防范泡沫，机会仍然是大把的。我觉得我们这个机会不能笼笼统统地说，笼笼统统地说来说去自己倒霉，我是非常关注数据的。

　　最早的时候在1998年，我们就做过一个完整的数据分析，因为那一年中国的酒店行业第一次产生了全行业亏损，我们做了一个详细的分析，但是那时候也有同样的感觉，数据不全面、数据不丰富，可是有点数据总比没有数强，98年到现在又这么多年过去了，我们仍然感觉到这些问题，所以我觉得越是形势好，我们越不能晕，我们越需要冷思考。未来中国酒店业的发展，仍然面临着一个蓬勃的格局。但是未必你吃的这一口就是最好的，所以警惕泡沫、防范泡沫，在这个基础上谋取新的发展，我想一定会创造一个新的局面。（本文为中国旅游研究院学术委员会主任魏小安在第四届亚洲酒店论坛国际酒店投资峰会上的讲话））