旅游财富峰会破解旅游地产发展瓶颈

　　　据旅游财富网初步统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷,上亿投资签约项目就有近70个，总规模达2600多亿。如：中坤集团黄怒波拟投500亿开发云南普洱;中弘股份先后有近300亿投向3个旅游地产项目;恒大地产拟150亿建哈尔滨太阳岛西区旅游项目;陕西旅游集团100亿打造延安“圣地河谷”等。事实上，早在2008年就有先知先觉的大型房企开始着手谋划多元化战略，涉足商业地产、旅游地产、养老地产等。自2009年以来，国务院相继提出把旅游和文化产业培育成国民经济战略性支柱产业，以围绕旅游度假、生态养生养老需求的旅游地产开发广受关注。随着房地产市场调控日趋严厉，尤其是2012年“两会”之后，众多企业意识到房地产行业的发展环境已经发生深度改变，旅游地产开发更是到了白热化阶段。

　　事实上，本轮房地产调控，不仅对那些仅以旅游概念为卖点，缺乏为旅游度假功能提供实质性后续服务的假旅游地产项目造成了严重冲击;同时，也由于开发商蜂拥而至，借旅游之名大肆圈地而引起社会的广泛关注;更有开发商在旅游地产开发中破坏生态环境，违规建造高尔夫球场、主题公园等项目。由此，不难看出，目前旅游地产发展现状不管是从政府着力发展旅游产业经济，开发商实现多元化转型战略、还是从满足购房者用于休闲度假和不动产理财需求等角度来考量，都面临较大瓶颈。对此，旅游财富网资深研究员，就旅游地产所遇到的上述核心问题进行了深度剖析：

　　1、“房地产+旅游”简单模式已经过时

　　2011年中国人均GDP达到5000美元，中国社会发展已经逐步进入到高度工业化阶段的初级阶段，旅游形态开始向休闲度假旅游升级，围绕休闲度假、生态养生养老需求的旅游地产开发市场前景广阔。

　　但随着房地产严控政策持续而强有力地执行，以及全民投机炒房时代的结束，一方面，那些打着旅游概念，如海南、山东、云南等地区一些仅以旅游资源为卖点，实际上只是中高端住宅的概念性旅游地产项目，已经严重滞销。但另一方面，即使是在房地产投资和投机市场受到政策挤压的背景下，一些如黄山的香茗国际、天香国际大酒店，以及苏州太湖明珠南泊湾、威海东紫园等既具备优良的自然环境，又具有完善的后续经营管理服务的旅游地产项目，仍然受到了市场的热捧。这表明旅游地产已经不能再简单停留在概念性阶段，必须切实满足大众购置旅游物业用以休闲度假和投资理财的叠加需求。显然，随着人们生活水平和生活方式的提升和改变，这种借旅游概念，缺乏后续运营管理的“住宅房地产+旅游”简单开发模式，已不再能够满足人们日益增长的物质财富和精神文化诉求。

　　2、假旅游地产严重制约地方政府旅游产业经济发展

　　2012年2月16日，央行和发改委等七部委联合发文指出：支持合格旅游企业上市，但对于借旅游项目变相开发的房企将予以严查。

　　近年来，的确有许多开发商借旅游开发之名，行圈钱圈地之实，开发高档住宅。从地方政府的角度而言，本意是借助旅游产业转型升级的机遇，邀请实力企业打造地方旅游目的地品牌，借以改善民生和促进地方旅游经济可持续发展。但事实是大部分开发商缺乏对旅游休闲度假产业市场需求的深刻理解，同时，由于国内休闲度假理论研究的缺失，专业的旅游规划设计、营销策划、运营管理单位水平有限，致使开发商只能沿袭其较为熟悉的传统住宅开发模式。最终的结果是，一方面，所谓的旅游地产成了少数人的投机工具，或者是身份的象征，同时也成为了承受物业空关和投资失败的受害者;另一方面，旅游旺季时，酒店价格暴涨，度假游客怨声载道，反而制约了地方的旅游产业发展。

　　从国外的经验来看，旅游地产兴起，正是迎合了休闲度假时期的细分市场需求。这就要求旅游目的地提供包括短期的酒店住宿、中短期的度假公寓住宿，中长期的生态养生养老物业，以及为企业和高端群体打造的度假别墅等不同类型的旅游地产项目。发展旅游离不开旅游地产，关键是把握好旅游地产服务于旅游度假功能的核心，针对不同物业设计相对应的配套和后续管理服务，就能起到促进地方的旅游产业发展。

　　3、旅游地产开发应是修复和保护环境

　　借旅游之名开发高端住宅，破坏自然生态环境的现象层出不穷。如云南西双版纳白象湖填湖建房，大理洱海天域项目等，对当地生态环境破坏程度令人痛心。由此，国内旅游地产开发严重破坏生态环境的现象引起了相关政府部门和社会大众的极大关注。

　　旅游地产的吸引力是依托当地优良的自然环境，开发过程中，不仅要对原有的自然环境实施保护，还要针对旅游开发的规模和配套设施对环境的影响，制定长远的生态修复和保护计划。随着生态和环保技术的进步，国内外有着许多成功的旅游开发和环境保护相结合的成功案例。如杭州西溪国家级湿地公园和泰州溱湖国家级湿地公园的开发，就是长三角地区修复生态环境，发展旅游经济的典范。通过科学地规划，依托湿地公园核心自然保护区的资源，在周边开发真正的旅游地产项目，将是生态宜居、适合大众修心养生、给个人及家庭带来休闲度假乐趣的最佳场所。

　　4、旅游地产价值关键在运营模式

　　旅游地产项目空置率高，其实是一个伪命题。真正的旅游地产项目是可以通过引进运营管理公司(如品牌酒店管理公司、老年地产运营管理机构等)对外租赁经营、或通过闲暇度假、旅居交换使用，不存在空置率高的问题。

　　据去年三亚一份权威调查数据显示，在7333个抽样样本中，平均空置率为84.75%，有的高达96.26%。像海南、山东沿海一带所谓的空置率高的旅游地产项目只能称之为“海景房”，这类项目大多也是借旅游之名开发的高档住宅，是一般物业管理公司管理不带经营性质的物业，周边服务配套设施欠缺，又由于这类业主大都是较远异地投资置业的，自然，使用价值不高。这不仅是业主的损失，同时也是一种严重的社会资源浪费。开发商应转变开发和经营模式，让房(地)产承载更多旅游服务功能是关键。

　　5、旅游地产传统营销模式致使交易成本高企

　　旅游房地产项目的异地置业特征，不可能像普通商品房针对当地市场销售那样，投放一类广告就能够立竿见影。投资者通过相关销售渠道知道有这么一个旅游地产项目，再通过各种方式研究项目所在区域的情况，分析项目的投资价值，再和代理商或开发商联系，然后确定去现场考察购房，将是一个较长的过程。这对开发商的营销成本投入的时效性和销售回笼资金速度将是一个极大的考验，同时也大大增加了大众的购房成本，又由于市场信息的不对称，购房者上当受骗现象层出不穷。而旅游财富网独立自主研发的旅游地产电子商务平台，利用B+B to C的创新模式，有效解决消费者者购房成本过高、市场信息不对称等问题，广受其百万注册会员好评。

　　目前旅游地产发展所面临的瓶颈到底该怎么突破?如何做实旅游地产，服务旅游经济;如何做成功的旅游地产项目，实现财富增长;如何充分实现旅游产业对地方经济发展的综合价值等问题迫在眉睫，亟须行业内专家和企业领袖出面商榷、提出解决方案。

　　旅游财富网作为中国旅游地产第一平台，曾先后参与和主办连续4届旅游地产行业顶级峰会，据其发起主办的"2011亚洲旅游地产及主题度假区高峰论坛"研讨结果表明，中国的中产阶层社会结构正在形成，旅游业已进入休闲度假阶段，借助旅游业成为国家战略支柱型产业的发展良机，将是地方经济增长模式加快转型的重要机遇。该研讨结果受到国家旅游局、上海市旅游局相关领导高度重视。

　　2012年，旅游财富网顺应旅游产业的发展需求，以一种使命感，结合自身多年来对旅游地产行业的实践和理论研究，联合基强联行、房地产总裁沙龙、中国城市商讯网、上海旅专校友会、长江商学院校友会(上海)、复旦大学房地产研究中心、上海师范大学旅游学院等机构、以及24家顶级媒体积极参与报道的超强阵容打造“2012国际旅游财富峰会”，并积极筹划联合中国房地产研究会、社科院旅游研究中心等权威机构，以及品牌旅游地产开发商、规划设计、营销策划、运营管理等专业机构共同成立“中国旅游地产专家委员会”，从生态环境保护、带动社会经济发展的政府角度，从加快多元化战略布局，迎合产业经济转型的开发商角度，从满足大众投资理财以及休闲度假叠加需求的市场角度，给旅游地产制定一个标准，撬动整个旅游地产行业持续健康发展!