主题对话：理性看待中国酒店业投资发展趋势

中国饭店协会设计装饰委员会副主任丁琦主持主题对话

　　迈点网讯 第八届中国饭店业设计与装修改造论坛暨2012装饰材料采购年会5月16日在上海盛高假日酒店盛大举行。上海锦江国际旅馆投资有限公司首席执行官刘国祥围绕“理性看待中国酒店业投资发展趋势”这一主题与主持人丁琦展开对话：

　　以下是详细的文字实录——

　　主持人：感谢教授精彩的演讲。下面介绍两位重量级嘉宾，分别是：

　　上海锦江国际旅馆投资有限公司首席执行官刘国祥先生;

　　主持人：好，今天整个会议议程上的主题演讲的环节到此结束。我们很多嘉宾因为时间的关系，其实他们都为这一次的演讲，准备了好几个礼拜。所以没有时间全部展开来讲，希望接下来在这一天半的时间里面，有更多的机会去交流。

　　接下来是重量级的对话环节，首先第一个环节是由丁琦先生主持。

　　丁琦：女士们、先生们，大家下午好，今天大家到现在也没有茶歇，估计很累了。下面的环节会比较轻松，但是讲的内容，可能会对大家有一些帮助，不仅限于讲设计，讲整个酒店业怎么做投资，怎么做管理，之后才会讲到酒店设计风格，最后会有一些讲设计跟选型的一些问题。

　　现在是第一场，这个话题的产生很有意思。当时我们想讲一个比较有趣的话题，当时我们跟刘总裁就讨论了这个问题，题目是：理性看待中国酒店业投资发展趋势。

　　下面有请锦江国际旅馆投资有限公司首席执行官刘国祥先生上台为大家做精彩的讲话，有请刘总。

　　丁琦：现在我简单讲一下我个人对于中国酒店的某些我们自己的判断。现在主要是跟刘总裁要问一些问题，首先我们先做一点铺垫。中国酒店业现在有什么问题?我们不仅限于讲投资建设，我自己觉得，今天早晨中午的时间，拉出悦榕庄的潘总跟他说，我很喜欢你们的酒店，现在整个中国服务行业的服务水准都大幅度下降。远远达不到80、90年代的水准，作为一个客人，如果在酒店有经常用餐、住宿的体验，一定会有一个感觉，经常会有问题。是不是这样的情况?所以我们的服务是一个大问题，这个可能不是我们今天在座的最关心的，但是这也是一个最大的问题。

　　第二点，酒店业目前竞争非常激烈，传统的三四星级酒店，基本上已经没有太多的发展空间，甚至局面非常尴尬。这个问题中国大量的三四星级酒店往哪里走是一个问题。作为经济型酒店，现在的硝烟刚刚开始，以后的白热化、并购、重组是另外的话题。

　　最后一个话题就是，大量五星级酒店，酒店的建设，中国是不是需要这么多?该怎么投资，这是我们今天的话题。这个问题还是交给刘总，您怎么看这个问题。

上海锦江国际旅馆投资有限公司首席执行官刘国祥先生

　　刘国祥：谢谢丁总，谢谢主持人。刚才丁总讲了，我对这个问题我实际上是有顾忌的。因为可能涉及到各方面相关的利益，关联者。后来我想作为一个酒店行业的参与建设的参与者，作为一个国人，从理性的角度，我觉得有必要提一些建议性的意见，或者是相关的看法。因为如果酒店疯狂的投资，不理性的投资，所产生所有的损失，最终是要我们纳税人来承担的，包括我，包括我所有的在座的所有的各位，所以我从这个角度上来说，我是觉得我们应该做一些抛砖引玉的思考。

　　从我们的投资者和酒店管理者的利益不同，尤其是在高端领域，我觉得我从前端时间接待的基金投资人，他们投资我们公司的，我接受了他们五个小时的一个质询，有一些非常尖锐的问题，基金投资者他讲了一句话，不管怎么说，我关心的是我投资的酒店他能不能产生正常的利益?我不管你的背景是什么，你的公司能不能在当时的同类产品当中你的利益是最大化，做到最极致。我说如果我是你，同样我也会问这些问题。这是一些题外话。

　　我在思考一些问题，中国现在的酒店业市场到底是怎么样的，是不是还是稀缺，到底缺什么样的饭店，哪里稀缺。还有一个问题，酒店的回报到底现在怎么样，变化市场以后，我们应该怎么样应对，从这三个方面一直在思考这些问题。

　　目前的酒店状况，实际上大家也清楚了，国民生产总值应该说，这个酒店发展还是非常迅猛的，我们国内的经济也是快速发展的关系。2001年生产总值达到47.16万亿，这是国家的统计局的数字，增长率是9.2%，旅游市场应该是更长足的发展，2011年，旅游总收入是2.25万亿，增长20.8%，国内方访客数达到26.4亿，整个十年间每年的访客数字增长是每年12%，酒店总量也持续发展，但是大家要看到，竞争业态已经充分体现。酒店业的结构，应该跟区域多样化，也更优化。经济型旅馆和高经济型旅馆的投资持续高温。中端酒和低价酒店，精品酒店，应该说引起了一定程度的关注，这是酒店业的现状。

　　问题是什么呢?暨三星级、四星级酒店出现的一些问题，我觉得刚才讲的比较尴尬的一个局面里头，高端酒店领域也出现了阶段性、结构性的投资过热，包括经济型酒店在内的酒店的收益率出现了下滑，这也是一个事实。作为一个行业的人士，我觉得应该提醒一下，酒店投资目前应该趋于理性，需要理性。需要地方政府和投资商更加的理性，避免可能导致的一些风险。

　　我举一个市场，就是大家所关注的海南市场。海南2011年，总访客量101.6万，同比增加14.6%，国内人数是964万，入镜访客量是47.6万。2011年国家统计的数字是旅游饭店当中有226家，其中13家是五星级宾馆，20家四星级宾馆，但是我从相关的旅游网站我做了一个复核，实际旅游酒店的现有五星级是42家，15000间，相当于什么呢?相当于如果以游客平均两晚停留时间计算，相当于全年五星级可以接待273.75万人才，占海南省2011年的总访客量的23.45%。光这两个城市已经有的保有量，已经达到了50%，

　　在建的计划投资是多少?公开的数据有五星级19家，六星级相当于4年当中到2015年有15家在建，要增长40%。实际的出租率，2009年五星级是56%，2011年，2010年差不多也就是这个状况，未来的趋势实际上应该是在下降的。四星级2009年72%，2011年69%，2011年基本维持也是一个趋势，也是一个小幅下降的趋势。但是大家请关注后面的数字，四星级从差不多六年以来，2009年是256，2011年是227块，如果换算一下，每间只有100多块的净利润，相当于投资是根本没有回报的。五星级宾馆平均公开的数字是讲2009年是500多块，2010年是也是625块，2011年是高一点，但是未来的数字预测是下降2.5%。换算下来也应该只有不到300块的经营回报，还不算其他的折旧。这样来算，这个酒店是没有回报的。

　　国际品牌单店的投资造价大概是在20万到30万美金一个房间，相当于130万到201万的造价。高的差不多五星级相差单间房价会有50万，相当于335万块钱，这个如果要靠300块四，星级的100多块净利润的话，那是没有回报的。原因是什么呢?五星级宾馆现在有一个状况，首先我们国内的经营状况，大家看到应该投资要理性。为什么?经济状况实际上是很不乐观的。大家可以从各种数字，从消费品增长率，从对外投资，从发电量这些数据，整个是非常的严峻。国际其他的经济体更是困难重重，暂时应该说还看不到一个直接回落的状况，除了德国，除了美国，其他整个经济体还是很不容乐观的。各种成本在上涨，这个时候中国的酒店，除了金砖四国以外，却在大肆的扩张。各地方发展不均匀不匹配，局部地区应该来说酒店业的增长经营已经到了非常惨烈的地步，尤其是在高星级宾馆。

　　做酒店要讲究投资汇报和投资周期，我分析了一下他们的投资回报到底来源是什么?中国之前的高星级酒店的投资汇报低的是经营性的投资回报，分为客房、餐厅，还有一个是物业增值的汇报。还有一个是上市圈城，还有一个是地方政府搭配，如果造这个酒店，我给你一块地，包括资源性的，我垄断你的资源，我给你开发，你给我造一个酒店，这是一个面子工程。还有一个别人不敢乱讲的，我今天在这里讲一下，就是“洗钱”。从我的分析下来各方面的投资回报，应该来说，酒店的经营回报这个形势现在应该说是非常严峻的，特别是高星级，特别是三星级、四星级酒店，包括局部区域的五星级，应该说是非常严重，这方面的投资汇报并不如大家的估计。也不确定，二三线城市餐饮的投资汇报还非常的高，甚至于占到了50%，越是三线城市越是高，越是资源性的开发性的城市越是高，因为钱很容易，很多都是公共性消费。娱乐场所的收益，严格说是一个灰色地带，这种风险随着国家的打击存在也不大。第二种，随着宏观调控的进一步扩展，紧盯不放，持续打压，由此而产生的土地增值以后的买卖，抵押套现的盈利已经没有了。那么房产售卖上市圈钱也不景气，整个由于土地红利的消失以后，整个上市也好，买卖也好，抵押这一块应该也是没有了。

　　还有一块就是洗钱，洗钱应该说，我相信随着政府的关注这一块，也会受到打压。我讲这句话的意思就是说，我们现在开发商也好，投资商也好，你应该非常的理性，回归到再来投资的酒店里面，你应该回归酒店投资的本地，就是要有一个回报。

　　结论，现在是到了回归酒店理性投资，重视经营回报、价值投资的时候了。应该要防止迈阿密、迪拜这种现象在我们中国的重演。酒店行业也不是这么悲观，酒店的增长还是客观存在的，但是增速是在放缓，可以投，但是希望大家要理性。刚才前面讲到，地方政府和投资商都要规避前面所讲的其他因素，就是回避旅游市场炫耀性的、投机性的投资。投资要看市场，要分区域，分结构，特别是三四星级的这些投资要慎重。国内的消费两个极端的消费在短期内还是很难改变的，也是一个客观事实，必然会存在的。三四星级受到两端的挤压，现在五星级平均房价只卖到500多，有的只有300多，平均房价有一些也卖到200、300块，受到这些挤压，三四星级的盈利空间应该说是非常有限的。三四星级宾馆现在怎么办?作为一个投资者我建议，经营个性化的经济酒店是一错的选择，因为既有面子，符合中国的面子哲学，又讲到实惠。

　　还有一个，作为投资者，要充分认识到酒店行业的投资在世界层面上普遍规律是一个长周期性的。唯一的好处就是现金流比较大，这是我对于这个行业的一个分析以后个我觉得有一些思考，作为酒店的一个从业人员，应该比较看待酒店的投资和发展的趋势。[page]

丁琦与刘国祥

 

　　丁琦：刘总讲得非常好。大家可能会有一点点小疑问，刘总名片上写的是锦江国际旅馆投资，那就是说锦江之星的投资。作为经济性酒店的投资管理人，怎么来讲五星级、六星级，因为刘总从事大型酒店建设20余年，八几年开始就在锦江集团参与很多的大型五星级酒店运作。因此他现在的集团，锦江之星也进入了另外一些品牌，就是精品酒店系列，都在慢慢做这个工作，他们也在不断的研究这个市场，所以，今天我们请刘总来分析这个，他是横跨了五星级到现在的经济型，所以对这两个业态都是非常清楚的。

　　虽然现在锦江之星在开店的数量上并不是最多的那两家，但是并不代表他们在盈利能力是弱过其他的。从做生意的角度来说，也许从资本角度来说，我要谋求第一，资本市场会喜欢我，但是从投资者角度来说最赚钱的公司是最受人欢迎的。这个所以也是我们这一场主题的讨论问题，请刘总来担当的一个原因。

　　我刚才回到我前面提出问题的本身，我自己担心中国酒店业，我是既从事酒店建设投资顾问，又参与酒店企业管理顾问的角色，所以我会接触很多。而且我自己十几年来，基本上亚太区五星级酒店都住遍了，我自己一个普遍的感受，这些年酒店在中国建设的豪华标准度是世界上可以排在前几位的，我们不能说最好的，但是是前几位，但是服务真的不能跟90年代比，差距很大。

　　我跟大家讲几个小故事，我曾经是最喜欢文华东方的，而且应该说一度写了文章，去赞扬他的服务，但是我今年我们全家度假在文华东方，我叫行李员给我取行李，那个行李员嫌我们的行李比较多，他说我拿两件大的，其他的你们自己提出来。我家人里面有两位70岁的老人，他叫我们自己提，而且前提是我们还是给小费的，并不是说不给小费。在这种情况下，在这种卓越服务、传奇服务的公司都出现了这样的情况。

　　还有一些标榜的管理，但是我跟大家讲，要的东西，经常在标榜之地有这么多服务人员的别墅级酒店，要一个小东西，20分钟来不了。你是不可想象的，甚至行李员开车接我们去海边，居然说了一句话，我说稍微等几分钟，他说对不起，我很忙的，你们要快一点。这个是住三四千块钱一晚上的客人应该受到的待遇吗?包括我在泰国餐厅吃饭，我跟服务员提意见，我说牛肉太老了，跟厨师要讲一讲。你知道服务员怎么说呢?这个牛肉不煮得这么老，你们怎么吃，这是生的嘛。而且我给值班经理投诉，说我一定会去了解解决，但是直到我离开这家酒店，没有一个管理层的人来说过一句抱歉，只有行李房的领班说了一句，对不起，我的行李员不应该这么说。所以我觉得中国作为一个服务型大国，服务员的性质差到这个程度，大家还敢投这么多五星级酒店吗?服务人员在哪里?

　　刘国祥：这个跟从业人员的素质有关系。现在是整个社会员工自己的心理素质问题，或者是说综合素质的问题，自己觉得所从事的这个行业是低等的，他不喜欢这个行业，他仅仅是为了赚钱在那里。只有从心里面，从良心上，或者是从道德观念上去改变这些从业人员的素质，他要发自内心的，觉得我本身就是应该这么去做。我到菲律宾去过，别看他们整个社会收入高，但是为你服务的时候，他整个的服务是很热情的，发自内心的。我觉得就是我应该这么干的，我这个工作没有什么被别人看不起的。只有完成这个改变才会从整个的行业，服务素质才会提高，否则所有的尊重人什么的这一切都是空谈。抹布门事件，我相信这个在五星级当中也是有同样的现象的。为什么会出现这么多的假货，这也是一个整个方面衍生出来的，人没有一个道德素养的约束，没有社会制度跟法律的约束，没有得到惩戒，这些必然会导致我们这些员工出现刚才丁总讲的这么奢侈品牌的顶级服务也能做成这样，这是不可想象的，到英国、美国去不可能遇到这些情况的。

　　丁琦：就是说，实际上八九十年代做酒店的人都很骄傲，我在高级酒店做。但是现在好像说，这种基本上就没有了。就是说，酒店的优越感基本上已经消失殆尽。我上个星期带几个朋友我们一起餐馆新天地开的两家酒店，一家叫安达仕，另外一家是朗廷，都出现两个情况，保安人员都是堂而皇之的看着客人，很多管理人员在我们参观过程当中，都没有任何的点头微笑。我们今天讲的是建设投资，跟服务行业听上去没有关系。这说明整个服务业都有问题，管理的服务问题，业主的服务问题，材料商的服务问题，一切都以达成目的为目的，而不是为了达到客人满意为目的，这将来都是一个问题。

　　我今天早晨用餐，就在这个酒店，前后40分钟之间我去过洗手间洗过两次手，那个中老年服务员就基本上没有离开那个位置，看我进去装模作样的擦一下，后面都不擦了，这种情况的产生是什么原因?大家都要考虑这个情况。所以我觉得服务是一个问题。

　　第二个，刚才刘总强调的问题，三线城市需要不需要这么多五星级?如果政府一定需要，因为我这两年从今年的角度就已经看过五家地级市的五星级建设，基本上就是说，明明应该是投1.5亿—1.8亿的项目，他一定要投3—5亿。所以我觉得这个将来是很可怕的事情，因为刚才刘总讲了，希望不要发生迈阿密的事。迈阿密是曾经有一段十几年箫条，整个酒店业都长出草来了。所以就是说，中国经济现在是好，但是也不一定一直没有经济困难。我们这么多酒店在这么多地方开，很难说将来会怎么样，这是一个很大的问题。再加上我们的服务不断在弱化，作为三亚这么漂亮的一个地方，海外客人这么少，少到这个程度，完全都是中国人自己玩的，就跟世博会一样，都是中国人，老外没有见几个人， 也没有赚到世界上的钱。我们也不是抨击大家，因为大家都是靠着这个行业在吃饭，无论是投资商、管理者还是参与其中的设计者跟供应商，如果这个行业不好，你的前景也一定不好。所以希望大家投酒店的时候首先考虑到要赚钱，请刘总还是讲几句他自己最重要的几个感想。

　　刘国祥：我作为一个投资者，我关心的一个事情，首先是看市场。这个市场能不能给我们赚钱，我要分析这个市场它的需求是什么?然后我能够提供的是什么，我的成本控制能达到的目标相应的提上去，只有最适合的，没有最好的，提供的产品也是这样。中国的投资者，我更多的关注是投资回报，当然这个投资汇报一定是建立在满足客人适当需求的。第二个，我觉得作为一个国人，我觉得有一个责任感，就是说，我们不应该去盲从一些投机行为，更应该是理性的行为，理性的投资、理性的设计、理性的消费，我本身也是一个消费者。试想一下，我到海南去，特别在是过年的时候，我没有那么贬低海南的意思。我希望今天这个场合的交流，能够触动这些行业的管理者很从业人员，能够创造一个理性的或者是良好的一个消费的环境，使中国旅游业这个市场健康良性的发展，而不是昙花一现，都变成一个“长草”的状况，这是我作为一个投资者、从业人员、消费者三方的角度给的一点思考和建议。

　　丁琦：既不要相信任何一个个人能做所有的事，他是一个团队要做的。我跟张三明老师是很好的朋友，我这次找他很简单，我问他一个问题，我说朋友住在上海万科，天天飞机飞，声音大得不得了，他马上告诉我一个简单的方法，解决声音的问题。像这些工作，声学专家，光学专家，音控专家，包括艺术顾问，酒店管理专家，还有商业定位专家，公关专家，平面设计专家，酒店设计专家，这一系列的专家最后才能做成这个酒店。但是我们现在真的没有把这么多专家集中在一起，很多业主认为开两次碰头会，写一写内容就行了，有了管理公司什么东西就都行了。第一个给管理公司太大压力，第二，毕竟作为自己的钱还要负责任一点，需要一个真正合格的专家在一起出主意提提意见。包括还有材料专家，质量不错，价钱也不是太贵的是有的，这个是大家需要研究的问题。

　　在这里我们感谢刘总，为了这一场11：30就在这里等着给大家讲这一段，希望对大家有所启发，我们也很难说今天一定是讲了很多东西给大家，因为时间有限，只希望有一点点的帮助，可能今天刘总等这四个小时还是值得的。

　　刘国祥：谢谢大家给我这个机会交流，谢谢!