投资专场：综合度假项目的开发管理要点

　　(迈点网讯)9月7日上午，深圳东部华侨城酒店群前总经理郑达川、盛高酒店管理王海民、卓越酒店集团总经理王亮等嘉宾出席会议并围绕“投资专场：综合度假项目的开发管理要点”展开高端对话，对话由新加坡朝群房地产管理顾问CEO黄亮生先生主持。

　　以下是详细的文字实录——

　　黄亮生：大家好，这个段落是针对综合体投资和开发管理的，也是现在目前很多开发跟酒店管理做大的商业公司的一个关注在中国现在目前很多新开发的项目不管是酒店还是购物中心都在综合体里面，所以我们今天很荣幸有三位嘉宾。第一位是郑达川，他是深圳东部华侨城酒店群总经理。有请郑达川。第二位是王海民，第三位是王亮，卓越酒店集团的总经理，大家请坐。

　　请简单的介绍一下郑达川，他在中国有十几年，做了很多的酒店他们自己有自己的品牌。所以他是一个比较特殊的经验，两边都经历过，所以今天很荣幸他们在中国做了好几个项目，同时卓越的王亮先生，他自己在这个公司是卓越的子公司里面的一个管理中心。也做了很多的综合体，深圳排名前几位。我先简单的让他们介绍一下他们自己的专业和公司，我们先从郑达川开始，介绍一下你的经验和综合体方面的。

　　郑达川：大家早上好，我在有酒店业已经20年了，我的普通话不是很好请原谅，在过去的20年，16年在国际品牌管理公司，后四年刚才主持人也讲了在深圳东部华侨城，那边有个景区，两个高尔夫球场，两万平米的水疗，还有8家酒店，1300房，3000床位，我们是国资委旗下的品牌。

　　黄亮生：谢谢，王海民简单的介绍一下自己。

　　王海民：大家好我是代表盛高的酒店管理。我们目前在无锡、上海、苏州都有6、7家酒店，我们有两个综合体，目前一个在上海可能大家都知道，上海外滩半岛酒店就是我们公司下面的，它有公寓、酒店，另外还有商场，大家都知道一些大牌的都在我们商场里面。另外一个比较成功的是在苏州工业园区，我们叫SIP，现在叫苏州工业园区，新加坡工业园区，有一个非常成功的项目。大家如果去苏州的话就可以看到两个双子楼，目前最高的两个楼就是我们公司的，这是我们综合体的情况。

　　黄亮生：谢谢王亮先生简单说一下你们。

　　王亮：我们卓越是做商业地产的房地产公司，在今年的市场排位是30位，在深圳我们目前来讲是在前三位的。在深圳目前在CBD的我们有综合的项目有7栋，这里没有酒店项目酒店项目的话我们在外地有一些综合体。所以我们目前知道是做商业地产。

　　黄亮生：谢谢三位嘉宾，我本来也是跟他们做嘉宾的，我简单的介绍一下我以前也是卓越出来的，他们的来福士也是一个综合体也做了15年的在45个城市台湾、东南亚和中国都做过。我们今天的课题是一个非常重要的，目前综合体在我们开发里面占了40到50%，以前都是单独的做酒店，做一个住宅或是做商业地产，目前它是一个整合资源，同时可以居住和休闲的地方。通过这十几年中国也做了很有代表性的综合体，像华贸在北京，还有上海有很多比如卓越、高盛也做了不少，其他的大企业都做的很好。在这个过程里面很多人也走了不少的弯路，经营过后才注意到问题，所以我们今天把这个开发、投资到运营方面讨论一下，我尽量也配合一下如果可以分享话我们也跟大家分享一下如果大家有什么问题。

　　我开始就先把这个综合体来讲，综合体有住宅，有文化、旅游、酒店、写字楼，还有酒店式公寓。现在不同的产品有不同的要求，酒店有它的要求，做Shoppingmall的有它的要求，选址方面我们有什么要求，我们先有请王海民先生介绍一下他们这方面怎么避开一些风险，怎么去做的?

　　王海民：讲到我们选点，我们公司主要是以住宅为主，我以前的背景是做酒店的，差不多有19年了，后来转到地产公司管理酒店业务。我们公司成功有两个项目是非常成功的，一个是外滩的半岛，其实它也是一个综合体，有的人觉得它只是一个简单的酒店，它其实是一个综合体。这个项目有很多的故事，我把这些重要的讲讲，做一个综合项目的成功，我们做精品地产，我们做任何的项目就要把这个楼发挥到极至。比如整个外滩唯一的一个新的建筑，现在包括以后就唯一这么一个新的就是我们公司的，我们在做它的外形建筑，在选择管理公司，包括我们对于它的定位都考虑到外滩的历史文化。我们讲一个简单的例子，我们这个楼从02年开始到09年开业前前后后花了7年的时间，昨天我正好开会一个简单的东西坏了需要很多的图纸，而且我们的外形需要上海文物局，包括跑到国家文物局审批两次才通过。我们选择的合作方我们特地选择半岛，因为半岛是在上海发展的，是原来的浦江饭店发展的。所以我们两家在一起把整个外滩我们说连在一起，包括怎么样延续这个定位，外滩整个所有建筑的石材都是在苏州的一个矿里面出来的，我们为了延续外滩的外形建筑，这矿本来已经封掉了，我们又重新开矿把它开出来，找不到任何第二家同样石材的酒店。我们做这个外滩半岛项目的时候充分考虑到它的历史定位，它的功能。当然我们投资回报大家都知道，半岛目前在中国的酒店是连锁的，可以说非常的有名，其他的产品都做的非常好。

　　讲到苏州的项目，苏州园区里面主要以制造业为主，我们这个综合体做的时候充分考虑到制造业常驻的高官他们需要在苏州找房子借方面，我们做研究的时候并不是造两坐苏州的地标建筑。我们是找了一个非常证明的公寓管理公司，做了一个最高端的酒店式公寓在苏州。其实一开始有一个磨合期，因为苏州从来还没有卖这么贵的酒店式公寓，但是通过一段时间经营下来，我们这个定位是非常超前非常成功的，加上我们商场配合我们的高级酒店式公寓，所以我们现在目前苏州的项目在苏州当地市场是非常著名非常有影响力的。第二个也创造了非常好的效益，我们苏州酒店式公寓，我们盈利高于我们竞争对手的60%。所以说对公司的形象也好其他也好都带来很大的好处。

　　成功与否我们就是就这个地段怎么样发挥它的极致。

　　黄亮生：我看过苏州的1288，它的确是把苏州的工业园区来讲需要这样的综合体，所以他们研究市场，我应该也是集团里面工业园区的股东，我知道他们有这样的空白点，没有这样的综合体，所以他们占领了一个非常好的定位。但是综合体还有一个冲突，偶尔也可以看到，我自己在80年代的经验，三个酒店在一起2000多个客房，当时的位置只能够做中档的购物中心，不能做高档的，然后看到肯德基觉得跟他们的业态不配比，说为什么商场不做，所以经常综合体也有这样的问题，如果你是在北京华贸这个位置或是在香港太古城这样的位置非常好，但是不一定每个位置在中国都有这么好的宝贵的地块。我想听听卓越他们有没有相关这样的问题，因为他们综合体也做了不少，酒店和其他的商业里面有什么样的处理方式?[page]

　　王亮：其实我们做综合体虽然我们主要是做综合体的但是我们在酒店和综合体的结合相对来说非常好，杭州滨江我们有一栋300米高的超高层的塔楼，中间有一个酒店，这个酒店的做法是完完全全是为了帮助这两个塔楼的销售，因为这两个塔楼我们准备做成一个精装公寓或是精装的住宅给它卖出去。我们对这个项目的话，我们可能最注意的是它的所有的流线控制。包括酒店的切割，酒店诉求和住宅的建立，尤其是地下层的机电的处理，除了出口口的处理，流线的处理，我们对这个项目最关心的东西。

　　另外一个刚才我也是说了，因为我们在深圳目前做的四季项目其实是一个综合体，综合体的话它是一个U形的楼，这个楼的一半是完完全全卖给了中信证券，是中信证券在深圳的总部，其实也是中信证券的总部。另外一半是做酒店，但是中间的这个连接层这一部分有一部分我们也给了商业和其他的银行。 我们考虑的更多的是停车的管理、流线的管理，机电的管理，包括这些墙面的引入配电点，因为酒店的需求和写字楼的需求完全是不一样的，消防水箱是否够用，这都是我们需要考虑的东西，我们更多的是从设计的角度，然后去满足每一个独立的功能它自身的一个需求。这是我们对综合体的一些理解。

　　黄亮生：谢谢，我简单总结一下我们的课题，这个问题是说，如果综合体里面有住宅，有商业，有写字楼，有办公楼，但是如果有一些冲突的话，我认为前面应该有专业的公司来参与，参与一下他们运营的要求。有时候如果我们重新有一个20年前做的综合体的话，我认为如果高档的酒店和中档的商业中心的话我会把它分开，我不会把它放在一起，如果允许的话就分开。还有一点，就是刚才几位嘉宾也说了，有时候像华贸太古等等这样的定位的写字楼和他们的商业的品牌是一致的。还有一个问题，未来你这个综合体会一栋一栋的卖，酒店有一个套现，写字楼卖给一个银行或是其他的公司。所以一开始的时候开发商的目标要清楚，就是说你怎么去打算经营这个最合体物业，你开始就有合伙人一起做这个酒店，然后未来这个酒店是想自己经营，写字楼是卖的。还有在中国很复杂的就是有一些小商铺是用来卖的，这些都是从开始的时候它的摆放有没有冲突，有没有弄好，这样的话你就没有太大的未来的问题。我们做酒店运营持持有物业有40、50年的时间，我们一定要把它考虑好。

　　我们针对下一个话题，就是针对我们的项目的设计和发展尤其是后面的运营方面，因为你在做一个50年的产品，其实我做了一个研究，50年呢你所就运营成本占70到80%，你的预约时间只有17、18年。所以很多人是开发赚钱，而没有考虑你持有的后面的40、50年。所以这个设计发展和后面的工作，你要好好安排出来。我想请教一下郑达川您对整个开业前的工作以及设计的开发问题，怎么去避免。

　　郑达川：我以OCT为例子，开业之前我们会建议，在管理方跟业主在前期开发的时候，这个沟通介入是非常重要的。我相信双方面都要有更好的沟通，因为我们有一个在海拔400米的一个综合体，是景区加地产加酒店这样的一个项目。在前期开发的时候这样的项目感觉越来越多，在景区和酒店群的进出口，研究它失却是在深圳，从市区怎么样到景区和酒店，前期策划的标识表态，一个人驾车到那个地方，到你通知这些GPS的系统，怎么把这些点定位出来，人家闭着眼就可以到你这个酒店。这个山上的项目在能源方面，你是如何用水的，还有一些不用水的。设计方面一些能源灯啊已经是很先进的技术，这个山上有湖，冷却的系统如何用这个湖水，再加上业主用湖水做冷却，在不同的楼层做不同的定位。因为你要考虑到当地的环境怎么样，山上很潮湿，如果没有空调，入住率没有达到一定的水平的话里面就会发霉，你怎么平衡这些问题。现在有很多的公司也帮你怎么去做这种能源效率的一个前期的估计，他们当然也在这个方面怎么样去赚钱。管理公司怎么样给业主方一个合理的解释，这也是一个平衡，刚才我们听到上面的环节也提到，就是业主方不太理解顾问或是管理方的一些情况，在中国也感觉到是有一定的挑战，但是我觉得如果双方能够比较OPEN的进行沟通，前期开业这些综合体的项目上面会给大家长远的一个非常好的解决方案。

　　黄亮生：其他的嘉宾有什么要补充吗这个问题设计与开业方面?

　　王亮：我想有两点需要补充，如果这个项目，综合体同时盖每一个业态，建设每一个业态，刚才我有听到一些上一个环节讲的内容，我觉得项目管理，项目管理的公司如果你不请教管理公司，项目管理这个环节非常的重要，你如何把每一个环节都切割的非常好，包括它之间所有的联系的环节，所以不同的时间节点都能够给它安排的非常好，保证每一个业态的所有的基本诉求，我想这个是我们做综合体必须要考虑的。

　　第二个就是将来运营过程当中的物业管理，如果你物业管理公司是一家还好说，如果物业公司不是一家，是有不同的物业管理的话我们先坐下来谈管理规则，谈好之后再做事情。

　　黄亮生：我再补充一个，其实现在有很多新材料，新产品，我昨天去拿了一个产品，叫纳米玻璃，纳米玻璃的玻璃是一个隔热的，就是冬天在哈尔滨、沈阳它是单层的而不是双层的，达到的效果可以达到双层的效果。可以节约资源。像前面郑达川说的用湖水冷却一样。沿海地方有海水的地方，用海水来循环利用，包括香港、青岛已经开始用海水冲马桶，这些都是长期的50年的考虑。我在做开发商的时候胆量比较大，所以我很早就开始用这个技术，所以效果坦白来说还是值得的。2000年我开始第一个在亚洲做第一个无线大楼，但是没有互联网，2000年的时候酒店都没有的，但是随着我们的客户的要求，每个人都想在大厅里面上网，电脑不要拨号上网，我就找了一个技术公司，说我们发明互联网，包括插电头也改成互联网的，就是三个角插电头也可以做互联网。那时候是1999、2000年的时候就开始做的。我建议我们其他的供应商的想法，然后在酒店这也里面用在另外一个平台，所以酒店的投资包括运营有很多新的能源新的节能的方法可以在前期里面，在规划的时候去参考，同时业内这些管理公司也好开发商也好，要不断的研究，有没有更好的解决在综合体里面有很多不同的需求。早一点把这些需求研究出来，他们的冲突会在哪里，然后设计发展里面来做出每个产品的任务书出来。避免后面的后遗症，因为我经常到俄罗斯、台湾会一天看五六个三天看十几个项目，我看到这样的冲突很多。

　　在投资运营控制方面想听听大家有什么想法和建议?

　　郑达川：管理方面来讲，如果在这样的酒店群它可能有很多家，也可能有两三家，我建议在这样的整体项目里面，在管理方面应该就是有一个群里面有个头，有一些像我知道过去一个酒店里面的总经理在一个很窄的区里面会有反效果，会有一个竞争。在一群的总经理之下，分别会有酒店经理，要有规模会做一些安排，统一的市场销售，这是由一个旗舰店来从市场销售的角度来管理。另外一个就是设计公司，酒店越多的话，用中国的话就是打通体任督二脉，有统一的采购，我相信大家都非常的了解了。这些在运营方面都是一个统一的统筹。每个店都有一个高工资的酒店经理，然后压一压变成稍微再低一些的总管的职位。这些人员也需要有一定的任务，他也要负责他店的运营跟这个店是不是赚钱。他们怎么样互相监督去配合这个店来赚钱。酒店群的总经理就是抓几个大头，大概是这样的一个。我觉得还是可以操作的。我知道有一些国际品牌也可以有这样的操作，因为他们这些人愿意花这个钱，因为管理公司比较好，比较强也可以争取到这样位置，这样也好管理一些。因为有一些业主没有办法说服的话在低档酒店里面比较困难一叶。

　　王海民：我们苏州1288有5种业态，有酒店式公寓，自助式公寓，还有商业，楼下有餐厅，还有商场、和写字楼。我长话短说，我觉得最简单的是找专业的公司来做，这个并不是说澡的就通常可以运营了。比如我们有这么一个公司，他们非常的专业，管理公司大家都知道，前一个环节我们也听到了，管理公司很聪明的，拼命保护自己的利益，最好是电梯和后台全部给他们用，这样就占了其他人的空间，这样商场和写字楼就比较的困难。我们作为开发商，你看出来他讲的很有道理，但是是有问题的，可能这样的话一家高兴，其他很多家不高兴。像这个金茂肯定是有酒店的，还有商场和写字楼，如果你公寓等等都加上去就是非常困难的事情。里面还有200多家人住里面，跟酒店和写字楼打交道，所以最简单的是要找专业的人管理这个项目，跟你的合作方把这个项目做好，这是我个人的经验。

　　黄亮生：我们有机会看看你们有什么提问的也可以跟我们几位嘉宾提问。我总结一下运营方面的，其实运营方面综合体里面有住宅有写字楼，它摆放很关键，大小很重要。像万达的模式一样来维持它的酒店，所以第一就是它比例很重要，就是说你拿了大的商业里面的住宅跟销售的比例也有一个合理性。所以每个商业要有一个合适合理的规模，摆放也尽量避免一些冲突。从运营的角度他们长期的运营的角度在每个产品里面的要求包括他们的配件，包括他们的运营成本，投资成本，都是在前面第一年里面做的，包括选择项目管理公司，选择管理公司都在前面的第一年。所以前面第一年是我们做了所有大的决策，如果前面的决策做错了后面就很痛苦。我看了很多模式，我以前也做过在越南95年做第一个综合体，98年在台湾做综合体也一样，只要前面的决策对了，后面的问题有比较少了。这个包括我们的机制，就是说你未来这个写字楼是卖的还是租的，你的商铺全部是持有你通过什么方式来持有，你里面的物业，包括尤其是机电的，尽量不要分摊。综合体方面这是很重要的，有的就是因为综合体定位不一致，有不一致的状况没有摆放好，这就会出现一些问题。我们今天的几位嘉宾把他们的经验都分享了，所以我感谢我们三位嘉宾，掌声鼓励。也感谢大家。谢谢。