顾云昌：中国经济现状下房地产市场走向何处？

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌

　　顾云昌：大家上午好!2012年的总基调是在去年中央经济工作会议上定下来的，中国经济社会经济发展有两个大会是决定性的，一个就是年前的中央经济工作会议，中央开的经济工作会议制定第二年的经济工作的战略。

　　第二次会议就是第二年的3月份召开的全国人大、全国政协的会议，由两会来进行实施。

　　大家知道，2011年中国经济发展当中主要的矛盾是什么?是物价问题。所以，2011年工作重点是控物价。到了今年，我们在稳中求进下面主要的工作变为稳增长，因为在稳中求进下面有18个字的方针就是稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促发展。如果2011年是把控物价放在第一位，因为2011年物价最快CPI达到6.4%和6.5%，今年把稳增长放在第一位，什么原因?因为中央在去年时候已经判断今年世界形势和中国形势不达标。

　　也就是说现在明确把稳增长放在更重要的位置，这既是全国经济的一个重点，也是房地产所处的环境。为什么要把稳增长放在更加重要的位置?刚才王教授讲了，因为我们现在外有内患，三架马车乏力，中央开始搞预调和微调。今年的主要问题一个是外贸，1月到8月份的出口只增长2.6%，而进口负增长2.7%，这样的进出口在中国历史上是没有过的，因为过去每年外贸增长都在20%左右，今年的目标是10%，但现在看来能否完成10%不知道。所以，如果走运的话我们的外贸增长可以达到10%，如果不走运的话这不取决于我们而取决于人家对我们的需求，取决于我们出口企业能否更好地把东西卖出去。

　　原来有一句话帝国主义一天天烂下去我们一天天好起来，但是看来他们烂下去我们也好不起来。我们算了一笔账，这次中日钓鱼岛问题上出现摩擦可能导致日本汽车制造业的损失超过海啸带来的损失，许多日本在中国的工厂停工了，但是叶教授跟我说，因为许多工厂在中国开工中国的工人失业了，都是互相联在一起的。

　　在这样的情况下，看中国GDP的增长连续六个季度下滑，从高点11%的增长现在今年二季度只有7.6%已经破了8%。而且三季度好像还在探底，我们整个底部还在往后移，从1-8月份的数字来看很难看，特别是财政收入，过去财政收入都增长20%甚至于25%以上，今年上半年财政收入还有10%的增长，那么8月份的财政收入只增长四点几，中央财政收入已经出现负增长了。我们整个经济形势数字不好看，大家在担心刚才王主席讲到了经济学家们有的是谨慎的悲观、有的谨慎的乐观，反正都是谨慎，谁也不好说下一步发生什么问题，美国量化宽松货币政策出台了，中国怎么办?

　　什么原因造成的这个问题?当然外贸是一个大问题，其实中国自己自身的内需是一个问题，1-8月份的投资增长只有17%多不到18%，我们以往都是在25%以上，尤其是房地产投资，我们过去房地产投资每一度增长20%以上，今年房地产投资只增长了15.6%。投资的增长速度明显放慢，靠消费的增长也乏力，当然仍然保持13.1%。我们看到在消费过程当中，整个消费构成当中，中国政府的消费份额在提升，从原来21%提高到28%，老百姓消费上去，这时候怎么办?中央提出稳增长，防止中国经济出现硬着陆，你看我们即将接班的习近平多次讲中国的经济不能也不会出现硬着陆，当然希望出现软着陆，因为硬着陆会出现硬伤，能否实现软着陆很多人打疑问，现在悲观的论调很多，有人说中国的制造业2015年要崩盘等等这是国外机构对中国经济的一种论断，当然我们体制内的经济学家们一般对中国经济还是唱好的多，因为每次开会我发现体制内的经济学家都是维护政府的，唱好的。整个世界面临这样一个经济低迷的状态不知道何年能够走出来。

　　中国经济在这样的情况下房地产市场走向何处?中央政府强调房地产调控三步，一个是不动摇、不松动、不放松。任何时候也没有松动，甚至派出八个检查组到16个城市进行督查，看看有没有小动作的，有没有有问题的给你指出来，前一段时期媒体报道可能要存在新政策，到目前为止还没有这个动静，我个人认为不可能出台新政策，因为中国的经济和房地产之间关系非常密切，用我的观点分析中国的经济只出现上半年的三架马车乏力、经济增长速度放慢，特别是看到PPI，我们一般关心CPI(消费者价格指数)现在是2%的增长，但是您没看到PPI的增长是负的3.2%，工业品出厂价格是下降的，为什么下降?无非是过剩，需求不足，一个是产能过剩一个是需求不足。

　　在这样的情况下，整个的经济增长速度的放缓甚至会出现硬着陆第一是外需不足;第二是内需有问题。在我看来和房地产密切相关，刚才我讲到了我们的投资增长今年1-8月份只有17%多不到18%，往年都是25%以上，为什么?房地产拉了后腿，因为房地产的投资增长过去若干年一直保持30%以上的增长，它的增长速度远远快于固定资产整个的投资增长速度，但是今年房地产的投资增长速度还低于了固定资产的总体增长速度，拉了投资的后腿，这是有很大关系的。

　　那么，我认为房地产在我看来房地产要正确的对待，正确把房地产做定位。现在好多时候把房地产从支柱产业地位当中驱逐出去，房地产不应该成为支柱产业，咱们应该做非常理性、客观的判断。大家知道，我们从社会的发展整个过程当中我们越来越清楚看得到，我们发展生产、发展经济的目的是为了提高人们生活水平，人们的生活水平提高消费的增加同时又是拉动经济增长，是不是这样?发展经济人们生活水平提高，生活水平提高反过来又提高了购买力，提升了消费是这样一个过程。人们生活水平提高的过程当中也分阶段，首先要解决一个吃和穿的问题解决温饱问题，全世界各国都这样，第一步要解决温饱问题，中国也是一样改革开放以前我们谈不上温饱，改革开放以后我们通过努力特别是农业方面的改革承包责任制等等使中国的粮食问题解决、穿衣问题解决了基本解决温饱问题大概经历30年，到本世纪初中央宣布中国初步实现小康，就是解决的温饱，温饱基本解决之后初步小康之后我们现在正在推进全面小康，除了温饱还解决什么问题?解决一个住的问题、解决行的问题，我们现在进入到第二个阶段叫解决住和行为主要消费提高生活水平的阶段，我们的发展生产、发展经济重点把解决住和行作为重点，所以把这个时代叫做“房车时代”，解决住房问题、解决车的问题，当然车既包括汽车又包括了动车、高铁、飞机出行。

　　那么，这是整个消费的过程发展生产的过程也是消费水平提高的过程。我们的中央政府抓住了机遇，你看看本世纪初我们进入了房车时代，进入房车时代有两项大举措，第一项举措是住房问题，使中国的房地产速度大大加快，每年新建房屋占世界总量的一半，中国人口只占世界总人口的1/5，但是每年盖的房子占世界的一半，这是什么原因?因为我们启动了住房制度改革，推动住房商品化、市场化和私有化，现在中国的私有率接近90%，89%的家庭拥有自有住房，这个比例远远超过美国，使中国房地产迅猛发展，房地产迅猛发展有力地拉动了中国经济增长。

　　第二，我们加入了WTO，使中国拥有两个市场、两种资源，解决行的问题大大迈进同时拉动中国经济增长，中国经济现在进入房车时代，经济发展主要增长点必然是房和车，所以朱镕基总理在1997年就讲要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费点，中国消费经济增长点在哪?房和车，这是最大的经济动力。有人说21世纪看世界经济发展关键看两条，第一美国的高经济，第二中国的城镇化。最近我们看到李克强、温家宝反复强调城镇化是中国未来经济发展潜在的最大动力，因为城镇化意味着城市要扩张，意味着人口要进城，意味着更多的基础设施要改造，意味着要盖更多的房地产、生活水平的提高这就是城镇化，城镇化的过程实现了农民进城的过程，这就是消费投资过程、拉动过程，基础设施一定要搞好，北京一场大雨给中国人很大的启示，不仅要盖大楼而且把地下管网做好，否则在北京不仅要有车有房还要有船。

　　8月8号我正要坐高铁去上海，结果路上乘务员跟我说他说前几天北京大暴雨之后高铁上的小铁锤都偷光了，为什么偷光?北京大雨许多汽车开到桥下之后淹在里面很多人淹死了，窗户开不开就淹死了。所以以后有教训，下大暴雨千万不要把窗户关严了，北京的铁锤卖光了就把高铁上的铁锤偷了，这是真实的故事。

　　现在中国的房车时代最大的消费是住房和出行的消费，必然拉动中国经济的增长点，城镇化的过程就是我刚才说的既要基础设施又要搞房地产，再说了农民进城现在的城镇化率统计数字是51.3%，实际上真正住在城里的有户籍的人口只有35%-36%。农民工不断进城要改善住房条件这是给房地产带来巨大发展动力的，从这一点看我对房地产是乐观的，对中国的经济是乐观的，中国的城镇化必然是拉动中国未来经济的内需。其实我的观点很清楚，中国经济发展靠什么?城镇化，工业化、城镇化，现在中央提农业现代化，其实城镇化是最大的动力，它既可以从消费角度，因为农民进城以后收入提高了，现在城乡之间收入差距是3.3倍，一个工人的收入相当于3.3个农民的收入，农民进城以后收入提高了消费水平提高了买东西就有钱买了，我们消费水平上来了消费品零售量会上来我们消费增长会拉动，再加上城市建设、房地产，我们还是城镇化。

　　在这样的房车时代应该充分看到房地产发展必然是国民经济的重要支柱产业，是中国经济的第一内需，可能有人不相信，顾云昌搞房地产吹牛，我告诉大家一个数据，去年一年你知道全国的老百姓花了多少钱买房吗?国家统计局显示，我们新房销售额5.9万亿，如果加上二手房交易差不多接近9万亿，这是一个数据。其实这9万亿超过了去年一年的国家税收和国家财政收入差不多多少，国家财政收入十万多亿，税收八万多亿，税收和财政收入和房地产之间的关系如此密切还看不出它的关系?我用另一个角度分析关系如何。

　　去年一年全国的消费品零售额多少?18.2万亿，包括了农村的包括城市的，扣除了农村的消费品零售总额城市的消费品零售总额15.9万亿，15.9万亿包括政府消费、企业消费、事业消费、个人消费，政府消费就占了28%，企业消费、事业消费扣除了这些消费剩下的个人的消费是多少?也就是9万亿左右。结论就出来了，去年一年全国老百姓花了9万亿解决吃、穿、用、学、玩、医，统统消费花了9万亿，包括买车、包括旅游。同时，又花了9万亿买房，当然我们现在没有把买房这个事情统计在消费里面是统计在投资里面的，所以看不出来。你说，买房是消费是不是第一消费?房地产是不是第一内需?但是现在没人说，连李克强副总理、温家宝总理都不说，光说城镇化没说房地产，因为房地产太敏感了，房地产成为过街老鼠人人喊打，其实它是非常重要的，在这个时代离开房地产靠什么发展经济?什么能够替代房地产?老百姓最大的需求是买房，当然现在买房有个问题，《北京欢迎您》这是一首歌，但是买房不可以，还有堵车进不去。就这样，车和房的问题始终是我们这个阶段国家发展的重点，房车时代要多长时间?经过我的判断是30年，美国、英国这些国家基本解决房车问题了，我们还搞房车的发展，我们最起码20年房车年代，这正好是快速城镇化的过程当中，我们现在城镇化是假的城镇化，真的城镇化是36%，我们达到70%的城镇化率的时候，真正拥有自己住房的时候，那么我们才说我们房车时代基本满足了、基本完成任务了。你说我们还有多少发展空间?

　　所以，房地产、汽车两个轮子是中国经济增长点，这是我的判断。当然可以以后用时间来检验，有人担心房车解决之后下一步中国经济发展动力在哪里?不用操心，经济发展始终有动力的，动力来自于消费、来自于人们生活水平的提高，当吃、穿、住、用、行解决之后是文化消费、精神消费、健康消费将成为二十年以后的消费主力，但是房地产开发商和在座各位都看到了，中国未来的旅游业、休闲度假业、酒店业、健康产业、老年产业、文化产业必然是一个大发展、必然是拉动中国经济的一个增长点，我们一定要抓住这样的机遇，这就是我从消费角度、从经济发展角度来看发展在现阶段的任务和情况。