赵祥龙：中国酒店资产管理的趋势与挑战

北京龙藏天下投资管理有限公司董事长赵祥龙先生

　　主持人：我们的论坛 继续进行，下面邀请的嘉宾是北京龙藏天下投资管理有限公司赵祥龙先生，他在资产管理、产业整合、房地产金融以及另类投资领域具有非常丰富的实践经验和造诣。今天他为我们带来的演讲主题是《中国酒店投资管理的趋势与挑战》。我们以热烈的掌声欢迎赵总为我们做精彩的演讲。

　　赵祥龙：各位领导，女士们，先生们，大家好。非常高兴在曲阜这里和我们分享一下我们这个阶段做的一个研究成果。作为一家新的公司，我们只有一年的历史，以前做了很多工作，去年想明白了。就目前来说，在过去一年里我们主要的工作是基础研发，做大规模数据的调研。目前我们的调查结果来说，我们主要的研究方向是国际四星级以上的数据，受制于本人的能力，我们基本上按照美国饭店业和会计规则做的一套东西，同时结合了国内特点。

　　今天和我们分享的我们不敢说挑战 ，应该是高级酒店资产管理的现状和趋势。我们发现了几个主要的脉络。大家看新闻，最近酒店业还有一些故事在传播。洲际酒店集团和其他酒店集团都进入了和业主之间的比较多的诉讼，洲际酒店五起诉讼，还有喜达屋、希尔顿，都有诉讼、业主上访和投诉。在这样的背景下，我们觉得就要关注一个最大也是比较现实的问题。中国酒店的资产管理，它大概现状是怎样的?为什么会出现这样的事情?我们希望通过一些数据找到整体的一个发展方向，或者说能够对这个现状做一些解释。在这个解释的基础上，我们看一下它的趋势在哪里。比较遗憾的是，我们在和国内业主交流的时候，基本上关于酒店资产管理这件事情可能更多在概念上，从理论上 ，方法上都存在着很大欠缺。我们先从国际开始做。

　　首先我们看一下中国旅游和酒店业的回顾。2012年上半年我们旅游总收入大概1.28万亿，同比增长了17.3%，按照旅游研究院的数据，总收入达到2.54万亿的水准，大概占GDP六个百分点。我们在这个趋势上消费者的消费力量增加了，带动了住宿和餐饮业的增加。在十二五规划中，总收入预计是每年 10%增长的，假设我们的GDP为7%，它高于了GDP的增长速度。我们所有的相对著名的旅游景区现在都出现了人满为患的现象，这个人满为患就预示着我们整个旅游业有一个非常旺盛的需求。我们认为它是一直驱动旅游业和饭店业高速发展的最重要的驱动力。

　　以2006年到2011年的数据来看，2012年的数据大概在明年三四月份我们会有一个更大规模的发布 。现在我们目前需要有酒店资产管理报告的， 我们刚刚完成了海南的，大概在下个月20日前后还将发布中部的资产管理报告，这些在我们公司网站上可以免费下载。我们看一下全年GDP总值和旅游业的收入趋势(背景：PPT)。旅游业最大的问题是相对增长的波动率较大，一方面是在增长上表现了波动率，说明它整个行业的情况。在每一年来说，旅游业有季节性。 在这样的情况下，我们大概占了整个GDP的4.77%，这是2011年的数据。现在来说还会有更高的比重，主要是因为入镜的市场。我们发现了很有趣的现象，目前入镜的总量在增加，但是下降的速度比较快，而且波动性也比较快。 主要是全球经济还没看到比较多的亮点，美国的复苏也显得乏力，我国的出口也下滑得非常厉害。我们的增长说得比较学术一点，都是凯恩斯主义，主要是看政府投资渠道。假如说地方政府没有钱的时候，它会走多远?我们预计未来三五年还会有一个投资的渠道，这是保增长，但是最重要的是促增加，所以说拉动还会继续。人均的花费也在增加，我们认为主要是通胀因素，我们的消费力整个增长还是比较有限的，我们相对比较悲观一点，这种悲观表现在酒店市场的业绩并不是太理想。

　　旅游行业前途光明，我们希望不要那么道路曲折，好好地该怎么做就怎么做，该有利好的消息，带薪假期诸如此类的赶快出台，高速公路的免费情况等等。 我一直认为中国政府的服务是比较差劲的，所以搞得旅游业发展不下去。我们看一下 发展现状，我们目前五星级酒店21万间，总共有将近64万间的客房，总的出租率达到60%-65%的水平。如果不算人民币增值部分而按美元计价，大概相当于70美元多一点。也就说我们要达到预期资产收益的目标，我们还有比较长的路要走，大概只是人家的60%左右。因为美国已经非常稳定了。星级酒店和GDP增长是呈现正相关的，它低 整个GDP增长速率，则说明我们整个行业的收入并没有大的增长，这一直是拖我们后腿的。现在说所谓的共识 ：投资酒店是不赚钱的。

　　我们的市场结构也不完全合理。我们的高星级的酒店比例高，商务酒店，三四星酒店高。 桔子酒店专门做终端酒店的，获得了一定股权注入，对这个行业是一定的亮色。平均星级酒店的走势比较平稳，四星级最稳，五星级是波动率最高的。我们再看平均房价的水平，五星级在400到500块钱左右，我们国内最好的时期是2007年的水准，而现在还没达到那个水平。

　　任何一个城市房价的每个房价可 收益水平低于400元人民币，就不要做投资了， 没有效益了，基本上在20年以后才可以收回收益。首先来说它要花门票，后台的任何设施都需要负担，它的营业、住宿、餐饮等每部分的营业面积，收入稳定性情况是不一样的，所以它是高成本运营的。且从造价角度来讲，我们国内的奢华酒店基本上在一万平方米之内，这比美国的比欧洲的酒店都要好。从我们掌握的数据来看，目前基本上国际五星级基本上按一万一平米造价都可以拿下来，度假酒店的建筑质量不是特别高的大楼，有的八千到九千也有做成功的。

北京龙藏天下投资管理有限公司董事长赵祥龙先生

　　国际水平如果是奢华型的酒店，它的造价基本上60万美元，相当于380万，将近400万一间客房，这是国际的水平。相比较而言在酒店建造阶段，中国的酒店优势还是相对比较明显的。我们造价上的优势和我们的收益上没有形成一个很好的比例关系，我们的造价尽管比较便宜，但我们的房价比别人便宜得多，所以我们业绩不好看。

　　财务成本上看，建筑的基础，我们的主体， 主题、结构、外墙等等大概分类，造成我们土地成本占比重较低，这是一个特别的地方。所以我们五星级酒店基本上是政府造的，房地产商之所以做也是可以便宜地拿地。 我们认为在过去20年里中国酒店业高速发展，中国政府是功不可没的。

　　这里出现了一个错位。仅从现金回报来讲，以北、上、广、深这些地方来算，大概在120万左右一间客房，但在2010年基本上达到了133万，这就造成我们的造价要比国际上便宜，但我们的收益比国际上更便宜，所以 出现了价值倒挂。因为是市场平均水平，我们受制于样本的情况，数据来源有限，我们年终统计的不敢做，因为样本数量达不到300个，做法就没有意义。 但是可以告诉大家，在我们正在进行的两个并购交易中，基本上优质的酒店客房可以做到500万左右一间，有的已经接近800万一间了，当然这是少数地区。

　　还有第二个特点，酒店的持有成本是比较高的。第五年，第七年，都有大量的支出， 这是源于装修和再改造，只有支出会占到酒店营业收入的比例，这里是美国的数据。国际五星级酒店按照这个数据参考没有太大的错误。运营成本的构成上，净利润基本上能够占营业收入的25%左右，20%的是人工成本，而人力成本上升的比例是非常快的，现在已经达到了25%-26%的水平，这个现象还会继续扩张下去。在成本的高增加上，还有一个是因为员工的流动性。目前员工的流动性高达30%。我们采访了几个国际品牌集团的人力资源负责人，他们有近30%的人工流动率，带来了一系列负作用。也就是说这个薪酬不足以留住员工，意味着将来还有成本上升的空间。

　　我们中国品牌在高端酒店资产业绩的现状是什么?根据中国五星级入住率来看，04年到11年整个走势 ，入住率基本上稳定在60%左右，但出租率一直在400-500块钱波动，最好的年份在05年，而平均房价水平也不过570每间。我们认为它有继续增长的趋势，但增幅逐渐放缓。从基本上来看，人均可支配收入不足，另外一方面是供应过量，我们潜在的供应比较多。预计在未来三年，将有692间国际星级酒店要投入市场。而现在的五星级市场是779间，这个趋势是非常特殊的。全国五星级酒店平均每间房的毛利水平2009年是33.3%，2011年是35%，由此可以看到一个特别有趣的情况，每间房的毛利12万左右人民币，再加上财务成本，业绩所得屈指可数，两万美元都不到。所以这块来说，我们还是比较乐观且谨慎地期望中国五星级酒店未来的回报水平。每间房未分配收入的开支、整个支出的情况大概都在60%上下，61%居多，每间房分配的开支大概占到40%左右，部门支出占比也是61%以上。在这个比例上来说，每间房平均支出水平的下降，导致了我们现在削减人员的现象出现了。

　　资本回报。物业市场的数据比较缺乏，所以我们谈的总向回报率都是现金回报率，其实物业这块是比较可观的，只不过它在酒店买卖的时候才可以兑现，平时兑现不了，所以表面上看是交易比较清淡。从这块来说，我们作为酒店管理者，做一个前瞻。宏观调控的政策还是不确定的，我们投资是不确定的， 我们所有的宏观调控其实是以发改委投资审批为导向，实质就在这里。所以我们的投资是受限的。尽管酒店行业好象不那么受限，但它主要隶属于房地产商。另外房地产信贷政策一直在收紧，所以也限制了我们的融资。 国外市场也比较疲软，经济预期不是那么看好，所以主要看国内消费的走势看出我们可以做到怎样的水准。我们认为目前 整个资产管理来说，我们到底做资产管理、管理的总资产回报率还是业绩管理?这个问题要想清楚。如果要做资产管理，首先什么是合理的回报率?酒店合理的水准在哪里?可能是这个市场上马上要解决的问题。另外因为业绩的预期相对来说比较谨慎乐观，我们认为下一阶段国际酒店集团和业主之间会爆发很长的战争，这种之战争会以各种各样的形式表现出来，已经很明显了。各个酒店集团三天两头受到投诉，书面的投诉等等。

　　好的，这是今天和大家做的一次分享。等发布完了就会挂到我们的网站，大家可以在我们的网站上看到。有需要讨论的都可以留言。我就讲这么多，谢谢大家。