张颖：品质化酒店筹建设计为酒店持续盈利

洲联集团五合新力规划常务副总裁张颖女士

　　主持人：再次感谢赵总，接下来有请洲联集团五合新力规划常务副总经理张颖女士为我们做演讲，她演讲的主题是《品质化酒店筹建设计为酒店持续盈利》。我们掌声有请张总。

　　张颖：各位嘉宾上午好，今天我代表洲联集团来分享一下我们的心得和经验，以及一些实战案例，希望能够给各位在酒店运营管理方面有一些启发。近十年来中国的旅游地产又迎来了新一轮开发的热潮，从内蒙古到大庆，南到海南五湖都在进行着新一轮的开发。它从宏观上来讲有以下几个方面。首先是全球化的背景，从旅游产业来讲，中国本身产生了大量旅游的消费能力，同时国外来中国消费的人口也越来越多。第二个层次是城镇化的背景。从国家的统计数据来看，到2011年底中国城镇人口从1.7亿达到了6.9亿人，在90年代中国是严格控制大城市的发展，优先发展中小城市，在90年代以后中国认识到了大城市和中小城市的作用。第三个层面是产业化的背景，目前第三产业远远超过了第二产业，这个产业的转移直接导致了城市外围出现了以不同产业为主的产业群体，其中包括新城的出现。目前的新城更多的是以旅游为主。

　　第二个探讨一下什么是旅游地产，旅游地产是在特定的区域上开发区别明确关联性的地产项目，传统上我们认为旅游地产包括四类，我们有旅游景观地产，主要是在旅游区内为游客建造的各种观光项目。第二是商务地产，在旅游区内提供餐饮、会议展览等项目。第三是旅游度假地产，直接提供旅游度假村和公寓等等。第四类主要是旅游住宅开发项目。旅游地产的核心价值，首先是提升地区的品质，促进地方的发展。旅游地产会显著提高周围的地价，拉动地区的增长。

　　国有土地和集体土地在这个过程中会有一个兼容，另外一个生态居住模式的一个新的探索，满足了居民对居住环境日益增长的需求。旅游地产中的酒店开发也有几个关注点。刚才各位老总也提到了，因为政府现在越来越重视旅游中酒店的开发来带动发展，他们认为酒店对于就业拉动会有巨大效益，这样的结果是政府愿意牺牲局部利益，从城市运营的角度获得整体回报，探索项目在规划，建筑设计和开发模式方面的创新，来讨论酒店地产成功的关键。

　　酒店自身的经营难以在短时间内显著收回成本，中国的酒店开发是为了顺利地拿到土地，这样导致了局部地区市场本身酒店业已经非常饱和了，在建设中它就难以达到政府的高层次和高等级。我们认为酒店主要有八个方面的收益。而这八个方面的设计与酒店建设是息息相关的。星级酒店可以提升整个酒店的档次，带动大盘销售。酒店会议还有康体娱乐享受，还有高端客户的公关场所，还有酒店物业经营和为企业合理利润提供有效空间，还有酒店物业资产的金融属性，这个属性将来也会越来越重要。物业评估获得丰厚的现金流回报。我们认为从酒店的设计角度来讲，未来酒店开发有很多新的趋势。首先从大中城市来看，中央商务酒店的开发已经比较饱和，风险也比较大，新的热点也主要集中在三个方面。第一个是综合大型配套酒店，城市综合体酒店。第二个，在旅游度假区非常好的地方的旅游度假酒店。第三是小型的精品酒店。

　　首先要关注的是外动土地升值，提升品质的作用。国际上的酒店集团在设计时对于卫生间换洗设备的摆放都有统一标准。第二类旅游度假酒店更多的是追求奇特的造型，主要居住的体验。三亚的这个七星酒店主要是为选美小姐而设计的。迪拜世界岛屿这里有一个酒店，它的灵感来自于散落在岛屿上的贝壳。精品酒店主要是对文化的探索。这是上海的一座酒店，景观设计、室内设计，还有它的标识系统。

　　后面分享两个案例。第一个是位于海南的海棠湾，我们与泰康置地一起合作，这块地本身位于三亚的海棠湾。在这个岛屿上分布着整个沿海的高端休闲度假区，以及南侧的龙湾片区，我们这个项目就在这个片区里。这些大型的市政配套设施提升了整个区域规模和档次。本身区域的绿地景观非常丰富，同时区内有50万平方米的水体，可以充分地作为规划的前提。在整体开发思路上我们考虑了层层递进关系，开创一个养老先河，探索一条新的养老之路。这是多物业的形态组合。我们要树立高端养生品牌，最终打造这个基地为高端养生基地。在这样的开发思路上进行开发，CCRC是美国教会创建的一个组织，本身是一个兼顾了衣食住行、自我价值再认识的全面养老社区，99年美国学术调查显示，居住在CCRC余年寿命超越了非住在CCRC老人寿命的1.5倍。世界各地的CCRC在日本是日本政府扶持，在中国目前还没有这样的案例出现。所以我们希望在海棠湾这个社区能够形成一个养老示范社区的作用。最后通过一些文化创意街区和商业购物功能打造核心的竞争力。这是一个规划的平面。具体来看西北侧CCRC社区，西南侧养生文化创意社区。期间是良好的自然环境。有三个板块通过交通环线串联在一起，使三个板块不可分割。如果你单独拿到300亩地难以形成这个效应，只有整体开发才可以拿到。这个规划可以说很好地实现了它拿地的一个目的。

洲联集团五合新力规划常务副总裁张颖女士

　　具体来看，在CCRC社区里，设计风格也是完全不一样的。它有一定的自由空间，专业护理区保证老年居住的安全。照顾区都是重症的老年痴呆，老人基本上固定在自己的房间里，达到医疗水平随叫随到的目的。此外还有一些为家庭养老设置的高尚家园，还有为企业会所提供的高端养生会所。还有城市市政府大厅综合服务区，包括金卡体验中心，国际养生培训中心等所有的综合配套，为老人提供全方位的服务。

　　在另外一个板块，精品酒店主题，我们主要设置了八个商务酒店。八个酒店的规模不是特别大，但是特色特别突出。会展中心每年都需要养老论坛。建筑风格上都采取了南亚的风格，我们有养生创意文化街区，就包括整个板块的开发实现了新的旅游品牌，接待能力可以创造涉及体验式房间。我们摒弃了业态单一，互动性弱的特点，我们实际的操作之后，从公寓、酒店到国际社区，一直到养老康体学院的高尔夫，一直到健康中心，心理辅导中心，形成一套曲线上升的完整产业链，最终实现对产业拉动和经济的提升。对开发企业来说是一个合理的拿地方案，这个是实际建设方案。

　　这个项目位于昆明旁边的小城市温泉镇，属于昆明一小时经济圈范围内，一小时驾车可达。这块地东侧是凤山森林资源，这一块开发的旅游产品比较单一，这个项目我们希望开发时具有一个引领和开发项目。同时具备企业高端定制会所的功能，在这样的目标基础上，我们重新对条件进行分析。它要和休闲结合在一起，佛经中轴是在传统上进行参拜的人，希望整个酒店内部轴线也是源于民间古刹的形式。在整个轴线上我们设置了九大佛禅路径。包括明镜台、莲花池、水月空门，都与设计节点相结合。松云幽静、曲水留香等等。第二个特色是禅静院落，酒店落实到实际的客房中，应该是一个隐藏于世外的一个会所。我们都设计成禅修静舍。独栋别墅更多的是心静雅致的韵味，里面的设计，室内的装潢等等都是如此。在整个酒店外围是各种温泉和烧烤区，包括欧美区、亚太区，也是考虑和周围植被结合，实现温泉洗浴本身的一个功能。

　　这个项目实现了三个方面的结合。第三个结合，自然地势高差和建筑的层层错落的叠合。入口是地势最低的地方，中间客房区是地势相对高的地方，后面是最高的地方。地势层层上高，酒店从热闹开场到后面越来越私密。第二个是温泉养生的形式，和传统精神休闲的结合。第三个是现代高级酒店类的产品，和传统历史文化的古建筑相结合，来的人可以通过这个酒店，先进入居住，进入温泉，最后沿着主干道一直上山去千年古刹去参拜，这个流线是令人难忘的。时间关系，这两个案例我简单讲讲。

　　最后我总结一下旅游酒店的设计，不仅仅是策划，还是创意，是产品类型的创新，是设计理念和运营管理模式的高度融合，所有的设计结构应该具备驾驭项目，景观设计，室内设计甚至标识设计的超强能力，这样才能为我们提供高附加值的项目。时间关系，交流这些，谢谢合作。