嘉宾对话：如何让酒店投资收益和物业价值最大化

　　主持嘉宾：北京华瑞易德酒店管理顾问公司执行董事、总裁王强先生

　　对话嘉宾：桔子酒店集团创始人吴海先生

　　仁恒置地集团有限公司运营部总监沈钢先生

　　北京国华置业有限公司酒店管理部总经理杨道柱先生

　　济南大学酒店管理学院副教授颜丽发女士

　　山东颐正大厦总经理何庄龙先生

　　余姚雍和宫大酒店董事长宣乐群先生

　　主持人：感谢各位嘉宾。酒店投资方与物业在共同合作时，会面临哪些问题?如何让有效的投资获得收益并取得物业的价值最大化呢?下面请嘉宾就《如何让酒店投资和物业价值最大化》这一话题展开讨论。

　　王强：这次讨论题目是“如何让酒店的投资效益和物业的价值能够最大化”，我先做自我介绍。我姓王，王强，来自北京华瑞易德酒店顾问公司，一家致力于酒店前期的顾问机构，关于市场财务的定位和可行性分析，业主跟管理公司品牌的合作，以及部分的设计服务，包括主题的资产管理业务，在中国做了五六年，有了一些经验，也有一些心得。我们这个论坛是一个国际酒店投资论坛，既包括投资者也包括了参与酒店各方面合作的合作者。酒店投资有怎样的特点，有怎样的收益，如何保证酒店的经营收益、投资收益，跟它的资产价值的各自最大化和互相衔接的一个最大化?今天我们请到了6位嘉宾。一会儿我们分两轮嘉宾讨论，第一轮是各个嘉宾根据自己的公司企业都有怎样的经验，跟大家交流和分享。这是无命题作文。第二个，在各位嘉宾的发言之中，我从中找到一些亮点，用几个半命题进行讨论的深化。

　　酒店有这么一个特点，称之为“三高”，第一个是人员密集型。人员成本很高，通常在20%-30%，从趋势来看这个比例大致只会再高不会再低;第二个是资金密集型。通常一个酒店，如果是比较高端的，它每平米造价大致一万元左右，这是一个资金密集型企业，也是资金的使用成本;三，酒店管理和服务，市场营销也费用很高。饭店经营之中怎么样效益最大化，经营的利润怎么样来饭店投资成本中能够分摊?如果经营效益，资产效益都不明显的时候，它的资本的价值空间在哪里?我想结合这么一个问题跟各位嘉宾，请大家根据自己公司的情况做一些交流。今天在座的有两位是著名的地产公司又做酒店的，有来自与高校研究方面的学术教授，还有来自于做中档精品连锁成功进入风投的企业，各自有各自的经验，仁者见仁，智者见智，首先从仁恒置地集团有限公司运营部总监沈钢先生开始。

　　沈钢：我来自新加坡仁恒置地集团，我们在国内主要是打造高端住宅，这几年我们也涉及到商业地产，在上海、成都、天津、珠海、海南都有一些商业地产。最近酒店这块我们发展得相对来说较快。我们在成都有仁恒置地广场，有服务式公寓，在南京也有服务式公寓，在珠海我们有洲际酒店，在海南三亚海棠湾我们也有酒店。根据我们这几年的一个情况，我们也是新加坡上市公司，对效率这块的效益也比较高。刚才王总说了，如何来把控投资的效益最大化，从我们的经验来看，或者我们的教训来说，有以下几点：第一，前期的咨询不能少。前期的规划定位，从酒店的投资来讲，分为打造类型和运营成本两块。打造成本谈地价，现在如果说地价超过一万以上，要做酒店那一定要小心了。以前我做过测算，一个有线服务的品牌，如果它的楼板价超过8千，你的年收益要达到8%需要小心。第二点，你的运营成本。你的定位应该摆在第一位。

　　今天上午说到投资的资产管理两方面，一个是投资的回报观念，所谓的投资回报管理就是你前期的计划，你能做酒店吗，它的定位是什么;第二个运营管理，你做这样的酒店，如果你要做五星级酒店，你看看五星级酒店总投资多少，一年平均房价多少，你的出租率多少，这个都要算。这样的情况下我们仁恒置地对这样一个酒店特性的物业我们是非常小心的。如果说整个项目，资金能够平衡，我们也可以做。如果说资金不能平衡，我们就基本上放弃它。我先说这一点。

　　王强：左边一位正好是济南大学酒店管理学院的颜丽教授，请您从学术研究和关注的角度，就这个话题展开您的一些观念。

　　颜丽：谢谢主持人。我想咱们这个议题是酒店投资收益和物业价值最大化，可以从两方面去着手分析。一方面，物业价值最大化，另一方面是收益价值最大化。物业价值最大化是地产概念，如果想实现咱们的投资和物业价值最大化，刚才老总已经谈了，我们在投资之初要做好各种各样的论证，这是很重要的。我们在投资酒店，做可行性论证的时候要考虑多种方面的一些因素。

　　比如第一，我们可能要考虑选址。在同一城市的不同位置，你做酒店定位不同的时候，这样的一个选址，未来所造成的物业价值增值空间是不同的，比如商务酒店要在城市中心，繁华区域未来升值空间会大一些。如果是度假酒店这样的选址就不合适了，可能要选择更加宜居、优美，未来的成长空间可能更大。

　　第二个考虑的因素是要选择的城市。今天上午老总就三四线城市引进五星级酒店讨论时其实也得出了一个酒店，五星级酒店选择三四线地价上升空间比较大来说入驻恰到时候。

　　第三个要考虑的是资金的实际价值。我们在投资的时候可能会考虑投资回收期，这样非曲线指标，不考验时间价值的指标。我们还应该更多地去关注内部报收率这样的价值指标。考虑时间价值的指标在计算出来的项目收益才会更加准确。

　　第四个，在投资论证时还要考虑是否可以实现规模经济的论证。我们知道，只有在酒店的规模达到相应的面积之后，它才可能实现平均每平方的成本最低的规模效应。我们还要做规模经济的因素考虑。

　　第五个要考虑的，除了做定位以外，还要做等级的一种选择。比如说我到底要做四星级的还是做五星级的，我们在根据四星级五星级的建造成本分析时，发现五星级的成本比四星级高，但是高不了许多，但是在对外出售的时候房价价格差异是比较明显的，所以不考虑其他的因素，仅仅考虑回报的角度，恐怕做五星级比四星级更快，回收成本更快，甚至更好。这就是为什么我们全国酒店业这些年上五星级比较多的一个原因。

　　在投资阶段考虑的最后一个因素，我个人认为可能要考虑我们在酒店真正建起来之后，运营管理当中还要论证未来运营管理收益的一个预期。因为运营管理之后，一个好的运营管理的效果，它可以增加社会对我们这样一个酒店的物业价值的判断，因此可以实现价值的上升。从另外一个角度，业务价值最大化来看，它主要关系到运营管理，要看我们在座的各位老总，除了要有像我们这样的优秀经验丰富的老总，对酒店经营管理之外，酒店还要有一个好的运营管理的体系。我们现在要尤其关注收益管理。收益管理是起源于航空业，现在酒店业应用之后效果也很好。经过分析发现，如果做好了收益管理，可以使酒店每年增加4%-8%的外收益，就相当于我们总体利润的50%甚至更高，因此做好收益管理是很重要的。现在欧美一些酒店集团管理很重视收益管理，有的已开始建立收益管理部门，配备相关的计算机管理系统。

　　从我们酒店自身的特点来讲我们也非常适合做酒店收益管理。我们的客户可以进行细分，可以通过超售以及免费升格来实现收益的管理。总之，我们做好了收益管理可以给酒店带来更多收益，尽可能地实现业务价值最大化。如果要想实现收益和物业价值最大化，从这两方面着手做好之后就可以实现最后的目标。以上是我的认识，不正确的请各位老总批评指正。

　　王强：下面请桔子酒店创始人吴海先生讲讲，这是一家闯入中国酒店蓝海区域的一家酒店，我们的儒家酒店业想往上升，桔子处于了一个蓝海，这一年多的时间，吴先生一定有非常深刻的体会，听听你的讲解。

　　吴海：我以前没做过酒店，说外行话大家见谅。有人说你的酒店档次怎么样，我印象中有一张床，把床垫弄一下，还要准备拖鞋的东西。我说为什么要准备这些服务?要这些服务的不是我的客人，我跟大家做得有点不一样。

　　大家仔细想想这些酒店都是从西方传过来的。之前中国一定没有这样的传统，如果说西方传过来的就是合理的，不一定，只是有些人喜欢这样的服务，有人说我晚上床之前需要做一个热水的服务，其实我觉得这不是我的服务。我就做基本需求。如家酒店的服务很全，但一般他们90%的客人除了会接触到前台，剩下的大部分接触不到。接触不到做了就是赔钱项目，大家都在做赔钱项目，既然90%的项目看不到，不用，为什么要做?所以，我们的理念就不同。我们实际上有很多机会我都没做，也担心做不好。我觉得人是要讲良心的，找我的人都是我的朋友。我怕你别的项目资产，需要钱，你的资金链断了，酒店行业想退出很难，劝说他别做。你如果有几个亿，十个亿可以做，这个可以。做管理一块，我刚才听您说，我们说不挣到10%多做酒店就没意思，酒店应该还行吧，别做太多的项目。当然，从回报的角度讲，做地产有平衡的考虑，之后的升值，考虑得比较多。我们考虑得比较简单，我做一个东西就要让一个东西挣钱。另外，从品牌上看，桔子酒店设施上跟五星级差别并不大，我们也打算申请五星，我们做的可能有点不一样，别的我也不懂，真的是一个外行，我只是觉得酒店这个行业，创新的东西其实很多的，因为酒店行业太老了，人们不管岁数大还是年轻一点，都是比较保守，所以要创新一点有很多事情要做。[page]

　　王强：再请山东济南颐正大厦的总经理何庄龙先生谈谈。

　　何庄龙：我刚到澳大利亚新西兰考察了几个项目回来，今天的对话嘉宾一开始没有我，我临时上来。首先代表我们山东饭店协会对这次会议的召开表示热烈祝贺。第二个，也看到了很多朋友，向他们学一学看一看。我是一个特殊的业主，我们作为政府部门来进行管理酒店。怎么投资好酒店，一个政府部门来管理好投资好酒店，是它收益和物业最大化。有几个问题需要把握。

　　第一个，在投资之前，要进行充分的市场调研。第二个，要进行科学的决策。第三个，要进行精细化的管理，才能确保你的收益和物业管理的最大化。

　　进一步来讲，为什么高搞好市场调研?因为现在市场变化是无限的，我们投资者必须对市场进行充分的调研。无论是投资什么样的星级酒店，你对市场把握不准，你就埋下了一个失败的最大基础。我们这几年来，我们从政府投资的平台来讲，已经有六七个酒店，我们在市场调研上进行了充分的论证，在酒店的类型上，也把握住了这个市场的需求。我们在济南，在青岛、烟台沿海城市，另外我们在临沂和枣庄，就是过去的老区，鲁南比较贫穷的地方。同时我们现在也在潍坊，在青州风景区搞一个。这五个酒店，我们经过充分论证、市场调研，我们投资进去以后明显地达到我们的预期效果。无论收益，包括设备效益都引起了良好的收益。因为我们是政府部门，有时候要投资一个项目经过反复地市场调研。我们最大的条件是政府部门出面，有它的优势条件。虽然有优势条件但也不要盲目投资，必须进行论证。

　　第二，是科学决策。现在十八大以后，把科学发展观作为党的指导思想，实际上是我们每一项工作科学决策都是非常重要的。很多投资商在投资之前，在决策方面盲目性，不经过权衡利弊，反复论证，往往投资后一两年之内见不到效益。很多酒店出现这种情况：开门，关门，再开门。包括济南有的酒店，投资一开始规划很好，设施也很好，由于经营管理不善，或者对市场调研分析不透彻，导致了很快垮塌。又找一个管理公司再开门，之后又关门。折腾好几次。我跟他们找问题，就是他们的决策失误，整个项目配套不齐全。打一个比方，有的酒店在投资的时候，需要有夜总会，这个可以吸引客人。有的酒店不能有夜总会，有了以后客人就不来。有人说检察院搞夜总会绝对很火，而且可以在收益上大大提高。但是如果我搞起来，这违背了我检察院的职务，客人就不来了。所以投资很关键，选择很慎重。

　　我们颐正大厦将近三万平方米，我们清一色搞酒店，没有夜总会，有人说到你那里没意思，晚上太寂寞，其实太寂寞可以找其他东西补偿，我们有文化，有俱乐部。这就是当时的正确决策，如果盲目跟风就搞不下去。

　　第三是精细化管理。现在特别重视这点，我们酒店引入数据管理以后确确实实提高了我们的收益。数据管理里面就靠精细化管理，我们酒店整个推行精细化管理。我们以“精细、精致、精人”的要求来做。我们在济南管理酒店里面来讲可以说是做得比较好的，就靠精细化管理。这个课题应该是非常大的课题，收益管理作为一个酒店管理人，每个酒店的投资者必须要关注的，它是一个结构。投资多少精力就看你最后收益情况，投资不好，收益不好，你作为一个管理者都是失败的。酒店职业经理人杂志社今天搞这样的论坛，搞这样的一个切入点，对我们酒店管理者，对投资者是一个很好的启发。我是土生土长的外行人说外行话，有我们的学院派的专家，请大家多指正。谢谢。

　　王强：下面有请浙江雍和宫酒店的董事长宣乐群先生谈谈，浙江是很会算账的地方，看我们浙江如何来算这个账。有请!

　　宣乐群：我跟何院长一样，也没有准备好，临时说一下。我也是一个酒店爱好者，早上也听了嘉宾发言，对于国内品牌和国际品牌我是一团云雾，也没搞懂。但是我有自己的一个想法。

　　你要做酒店首先要喜欢酒店。要根据现在这个市场人们的需求，你作为一个老总，作为一个投资者作为一个董事长，作为一个职业经理人，你要懂。说难听一点，为什么我们现在很多酒店亏不算，持平还是最好的，今年这个年头能持平是很好的。刚才桔子酒店的老总说我很赞同，酒店其实利率不高的，但是真正利率高的在哪里?酒店有一个方面大家不愿意去做，大家都在提我要怎么扩大等等。我们看投资与收益，你既然要投资必须要有收益，才叫生意人，否则我们是空谈误国，空谈误事。

　　酒店的投资必须在你投资者投资之前要算好这笔账。在我酒店对面有一家就是，它的房子是租的，一共有165个房间，它有165个员工，162个房间，标准照四星级建的，没有餐饮。它的平均房价330元。有一天他们老总跟我聊天，我说陈总，你这个酒店每年要亏六百万。她是女同志，说你这个话我也在思考。我说老板头脑发热，酒店不是开玩笑的，你投下去运营的资本上不来，你就要考虑了。为什么说它亏六百万?162个房间，平均出租率在80%的话，也就是128个房，一天营收就是3万多一点点，可是它一天的运行费用，包括房租、工资，165个员工工资，要4万5千块。一年下来是亏了五六百万。老总很惊讶。我说酒店能赚钱，就是赚在大家不愿意做的餐饮。其实餐饮是真功夫，做酒店的投资者，上午酒店管理公司包括国外的一些品牌老总也谈了，我是自己管酒店，我在浙江余姚，希望大家有机会的时候到余姚来，到雍和宫来。我的酒店赚钱，一年我的总投资六千万，一年营收也是六千万，投资与收益是一比一的比例。餐饮方面，以前我们做餐饮的时候，毛利有43%。而现在我们做到了58%。我的餐饮销售有4500万到5000万之间。昨天我们还在谈，昨天一天的餐饮是52万4千。

　　我说为什么餐饮这么好赚钱?老总要懂，投资者要懂。到我这个酒店去看，也是跟这个儒家的酒店有点主题文化相似的地方。但是它这里是全部孔子的文化，我把一些清代的、明代的建筑元素跟现在的建筑理念融合在一起。我的一个主题是要跟世博会的“中国红”结合，我整个酒店主题是“中国红”，从外墙到里面。我的客房一年92个房，不多但是做得很精致，房间也很宽敞，住的全是商务客人。一年有1100万的营业收入。我的GOP能达到1200万到1500万之间。稍微好一点就是1500万，稍微差一点就是1200万。从这个投资的比例角度来说，酒店赚钱吗?酒钱赚钱，但是你稍有不慎就不赚钱。为什么不赚钱?一个餐饮，43跟58，扩大了15个点，这15个点，拿回去四千万一算成绩就是六百万，15个点，四千万，增长了15个点!我是这样想，大家都做酒店的，希望大家在以后会议上相互沟通，我们怎么把酒店，把赚到，首先是口碑到了，才能谈幸福，才能谈美丽，美丽的酒店，美丽的中国。我们没有钱，口袋里瘪瘪的谈不上美丽，谈不上幸福，我这个话比较实在。

　　还有一个角度，不管外国品牌，还有国内自己的品牌，其实酒店是一个综合体，一个做得好的酒店是一个综合体。不要忽视其他的部分，尤其是餐饮。其实餐饮老外学不会，我们会。其实我们做酒店的人仔细琢磨一下可能对大家是一种启示。我以前也不懂餐饮，锦江之星只有两家的时候我们也只有两家，我们没有向它的方向发展，我就是收购了一家三星级酒店，慢慢地重视餐饮。不错嘛，餐饮好赚钱，慢慢感觉到好了。因为酒店特色优势，酒店餐饮的设施设备、停车场地要比社会场地要好得多，为什么不把这个设施利用好?酒店亏在哪里?酒店的员工工资高，成本高，就在这个地方。所以一个好的老总，可以把这两者做一个平衡。我们现在餐饮人员要高于客房人员数。我们一年4000万收入来算，我可用的有两千三四百万，我的工资不算低，可以报一个数据，我员工流动率只有3%，我们员工为什么愿意在这边?因为你的工资高，很实在。人就是很实在，哪里工资高就留在哪里。

　　做酒店的时候，一个老总要全面，又说到了很多酒店的管理公司，直接经营的公司也好，总是在不停地开门关门，就是没有很好的人才。中国人做自己的酒店要有自己的人才，要看到自己的人才在哪里，我的着眼点在哪里，不同的城市，不同的文化有不同理念来营造这种酒店。这种酒店才是以后我们投资者可以得到相应回报的一些要素。谢谢诸位。

　　王强：谢谢您精彩细致的发言。下面有请北京国华置业的杨道柱总经理，国华在北京是做得很成功的一个综合体，请您来分析一下。

　　杨道柱：非常荣幸跟各位专家在一起现场交流。这个题目我也思考了很久。我一直在在酒店的一线工作。之前是在济南银座，包括索菲特工作了十几年，后来到了万达做了三年，开了三个项目。现在在北京国华置业。我只是从具体地案例上做一个分享。我们国华置业是2002年成立的，它主要是做商业地产开发和旅游地产开发，目前在北京还有一个项目，在北京华贸城。我们在上海也有一个很大的高尔夫项目，我们目前的大项目集中在北戴河，有五家酒店。在北京07年已经开业了一些酒店，应该说在北京是最好的项目之一。目前的盈利非常好。前几天我在携程上看了一下，住房率都很满。我们的新华天地开发了以后，目前全国营业额很高，去年卖了接近70个亿。

　　因为这个题目涉及到酒店的投资收益管理，狭义上的收益管理可能还有所不同。我们讲一些案例简单分享一下。第一，酒店的投资一定要关注一个人流量。比如说万达中心综合体，它的酒店作为城市综合体的一个配套，其他的配套包括电影院，超市人流量非常大，当天开业时我们的统计人流量，三五万是少的。旅游度假区来说，你也要关注人流量，山东一些地方比如在海滩就是一个炮楼，一年估计一两个月的生意，整个投资收益风险就很大。周围的一些配套自己做的，吸引客流的非常重要。你自己做不到，周围其他企业做配套的也非常好。比如游乐场，其他的地块如果争取到你做一个怎样档次的酒店，这样的选择是非常重要的。

　　人流量一定要关注一个年龄层次，各个收入阶层，青老年，小孩子等等。有的老年人可能喜欢一些书法的活动，可以打打篮球场，有些情侣可能喜欢沙滩娱乐，尽量地延长客流的时间，增加客人的深入消费体验。比如杭州西湖，客人多了酒店的生意就好了。一定要有一个充分的思维，我们曾招聘了一位销售部的员工，还开了一辆凯美瑞去。在宁波企业就做不到，有的酒店一年卖一两万很多，所以收益管理一定要走出去，不要单纯地客房，餐饮，一定要想一些别的，产业链延长一些的收益增加。这是一个方面。

　　还有，你的品牌收益千万不要忽视品牌的价值。每一个酒店成立以后，无论它的生意一年赚一千万，还是五百万，还是一个亿，它的地标性比较重要。济南有解放桥，那个地方算是一个地标。还有一些内容因此时候关系不展开说了，我就简单一句话概括。但是在这里有一点要说，一定要敬畏历史，曲阜是历史文化名城，我们曾做一个高尔夫球场，外国人设计时到山上一棵树一棵树做标记，企业在开发高尔夫球场时为了赶进度，把原生态的树都推倒了，这是比较可惜的。曲阜地下的一块势头哪怕是一个地板，被别人踩了三百年，已经是文物了，把它们保护好就是一种收益。我们的儒家·酒店就做得非常好，这些方面都是价值提升的非常重要的方面。

　　收益管理一定要有一个前瞻视野和眼光，可能投资三五年，但是未来经营要经营几十年，所以一定要抓住未来市场需求的变化。最后一点，创新是无止境的，但是酒店建造的时候，比如在北戴河这个区域，要不要全都自管制，可以不可以建成两座独立的。就说这些，谢谢。

　　杨道柱：结合自己的公司做了分享都很精采。这里就这个主题我举几个例子。有两个案例，一个是酒店管理公司，它有投资酒店，它为了实现它的投资最大化，节约它的资金，又保证自己的物业能够有收益，就用便宜的酒店建一个酒店，比较经济做一个估值，它卖给了另外一个投资者，这家管理公司又用融资租赁的方式再回购过来。它也合适。购买者也合适，这种租赁的方式再租给他，资产的业主，这也是一种创新，巧妙地借用了很多方式。

　　前十年很多大的酒店都没有大的宴会厅，但是这四年五年几乎所有的饭店都有大的宴会厅。所以要注重市场定位，要注重别人有，我们没有的，要想好这方面的整合。下面有一些案例和亮点做一些点评，成都在中国不靠海的城市中，饭店的成熟度是最高的一个城市。他们有何诀窍大家可以想一想。

　　我们的项目很特别，成都又是一个在三年之内，估计有两万间高端客房酒店推出。像这样一个城市，增长力非常强劲，但是今后竞争也很激烈。你做什么?我们下面的商业是非常多的，西南地区是第一位的。像LV包，它一个月收入1400万，这样的高端物业做什么?当时也想了准备做。但是我们认为成都今后几年要做配套，它作为中国西南的地理位置是毋庸置疑的。在中国西南地区有好多500强企业，有很多项目在那里，到成都来常住的基本上都是区域经理。500强的区域经理，但是恰恰那里缺少一家高端的酒店公寓。我们做这样的产品肯定是合适的。

　　还有一点是非常重要的，酒店好多配套，酒店是酒店，公寓是公寓，公寓和酒店最大的去年是什么?一个静一个闹。酒店是闹的，人来人往，酒店式公寓更把它看成一个家，酒店是公寓里面不需要的，所以我们把好多宴会厅，会议室这些全部去掉，这是酒店公寓。然而，它把那些客人需要的全部放在客房里面，比如说厨房、冰箱、洗衣机这些功能，大大地节约了我们的情况。这样和我们的群房，我们的商业各方面布置相得益彰，这才是投资的最大化。从经营情况来看，我们的第一年，我们收入将近八千万，GOP超过50%，很厉害了。我们也咨询市场公司，定位我们的收入水平，他们说很高。这就是我们的做法。

　　另外还有一个，在中国的这种综合体项目里面，还有一些问题也很重要。比如说我也碰到过，酒店盖好以后，作为开发商，他最关心的是什么?我的酒店贷款，你的经营能不能把贷款还上?我每个月还有现金流出去，开发商肯定不愿意。现在很多开发商关注这点，也学得非常聪明，在定位，选牌位的时候他很注重效应，你能做得好，如果能把我的利息做好，我再把我的物业抵押给银行，又回了几千万，之后再去投资，这样投资的效益就出来了。这样的模式在地产里的应用是比较普遍了。这是我这么长时间做下来，做酒店这是可以复制开发的。做酒店的，我跟公司领导也说，做酒店心态一定要好，如果当你的收益低于银行存款，你的心态会发生变化了。我放在银行里面的钱比酒店赚钱都多干嘛还做酒店?另外，做酒店是有闲钱在做的，不是贷款做的，很多投资收益低时不可以做。这个行业虽然有希望，充满希望，前途很好，但是还要考虑好哪些地方能做，哪些地方不能做。三四线城市盖一个好的五星有没有市场?一定要看，这个项目背后还要看，比如说政府给你很便宜的地价，给你盖很多的住宅等等。这说明什么?这不是酒店效应，只能算这个项目的综合效应，这样算下来可以盖，就算酒店亏一点，我住在这里，看好五年以后。谢谢。

　　王强：非常感谢，很精彩。因为成都很多的高端酒店，估计都没有想明白，在成都最好的一个管理公司，最喜欢做的事情，你不做一个酒店都有异议。下面各位自己选择一下发言。

　　关于收益，它起始阶段其实从规划就开始了，我想到了一个案例，万达和香格里拉。万达的同质化是比较严重的，模式也是一样的，酒店结构好多家酒店我都非常了解，基本模式都是一样的。好处是开发比较快，建造比较标准，比较容易做。香格里拉关注后期运营的一个设计，它的建筑结构底下是一个群楼，塔楼是扇形的，这样会导致酒店景观方比较多，这个酒店的收入，这个房间的房价肯定要高一些。这是对收益管理比较好的启发。希望我们有政策研究专题的人再探讨一下。谢谢。

　　王强：各位嘉宾，你们还有什么好的一些典型案例，给在座的各位听众做一些分享?我现在开始做顾问了，我知道中档饭店它们很想进入一个领域，坊间有一个传说，你们也遇到了又要保证成本，又要保证收益等等，也有一种行业的传说。如果你们能够把中档饭店规模做得很大，即使经营上的收益没有那么好，可能有更大的资本体，很多大公司你如果可以做出来，我可以做二次的投资者。国外的投资者和国外的公司直接来做这种产品是很难的，但是做出来了，它自然就有了一个资本价值。我只是请教，也是想让您多谈一点，不好意思，有点强迫了。

　　杨道柱：中档酒店是最难做的，中国的客人比较挑剔，住高端酒店服务都有，住中端，掏着比高星级酒店低一点的钱希望得到更好的服务，这块是最难做的。你掏出了400块钱你想要1千块钱的服务，这是比较讨厌的一个事实。这是比较难做的。我们这一块，也是一直有很多想要做管理而扩张比较慢的原因。金融危机之前形势很好，我们就像做，07年底谈3千块钱一间房，那时候卖了不到300，最低端房价不到300，结果到了08年4月份就傻眼了，整个北京酒店行业国外运动队包了都没有入住率。商业活动也没有，一下子差点出了大事，所以以后就比较老实，出多少钱做多少事。我们09年5月份发展得比较快，但是还是不敢做，直到10月份又看到形势又好了，又发展。所以发展得一直比较慢。我们做咨询也是，只有自己做好了才可以给别人做咨询。就像MBA排名一样，我们不是做得最好的，但我们是最负责任的。我们希望做得更长久，资金这方面，今年融资了一部分，也有一个全球最大的私募基金注入，钱不是很担心，主要是把品质做好，这样才能长久一点。就这样。

　　王强：好的，谢谢，谢谢六位嘉宾广泛议题和精彩的观点。我稍微做一个总结。

　　第一点，一个项目一定要注重市场的调查，分析，权衡利弊，做好市场财务的研究，包括规划的研究。一定要运筹帷幄，统筹好了之后再下笔设计，再下工夫去建造，这是一个共识。

　　第二点，一定要巧妙地在各种方案中做一个选择。刚才仁恒的成都项目给了非常好的诠释，一定要选择一个最适合自己的，这是一个好的启发。

　　第三点，投资者做酒店就要考虑客观的市场条件，还要考虑投资者自己。你这个主体有多少资源，你想干什么，市场投资者也和自己的定位相关联的。关于几个酒店的嘉宾，还有学院教授都讲了，什么事情都可以定量，可以计算的，收益管理，鉴定模型，可以指导未来的一个发展，我想各位嘉宾都将专题做了很好的诠释，很好的交流，谢谢各位。我们的讨论告一段落，谢谢。