维也纳跨行业资源整合模式 力促商业复合地产配套升级

　　进入2014年以来，房地产市场表现一直乏善可陈。楼市成交低迷的状况仍在持续，房价下行压力蔓延至多个城市。国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，多个城市出现了房价环比停涨的现象。

　　与此同时，RICS 2014年第一季度全球商业地产调查显示：尽管全球一些区域的宏观经济形势更为严峻，但总体而言，在全球范围内，商业地产的整体投资情绪正在回升。在中国，第一季度租户市场的整体活动量跟上季度相较呈持平态势，而投资市场的情绪仍有小幅攀升。

　　一面是商品住宅地产投资的降温，一面是商业地产投资的回暖，政府越来越多的强调理顺政府与市场的关系，让市场回归市场化。

　　地产开发模式升级转型 资源整合造就最大赢家

　　在过去十年，商品住宅的投资性功能被发挥的淋漓尽致，未来的十年，房地产市场是否还能保持过去的热度，业界一直都有着热烈的讨论。尤其在一线城市及部分二线城市，后继土地供应日益减少的背景之下，过往的产业开发模式已经让开发商感到掣肘，继续追量势必将遭遇瓶颈。无论是投资者还是房地产发展商也渐趋理性，开始重新审视房地产的经营收益。维也纳酒店集团董事长黄德满一直是许多地产开发商的座上宾，参与探讨复合地产合作开发的模式。“未来房地产最赚钱的模式，肯定是造城模式。谁最善于资源整合，谁就是最大的赢家。”这是黄德满在参与造城模式开发的过程中最大的体会。

　　过去，房地产行业的分类相对明晰，如万科、华润专注住宅开发，而万达则从多年前的住宅开发华丽转身，转型专营商业地产已经若干年。如今，随着房地产市场发展的逐步成熟，一向号称专注住宅的万科、华润陆续开始向商业地产进军，而万达则已经在很多城市复制其成功的造城模式，万达广场俨然成为一块金字招牌。

　　随着复合型的房地产产品在中国大中型城市出现，地产投资另一片新的蓝海开始被市场关注。由于各个项目的所处区域不一，规划定位不同，开发水准参差不齐，所获得的市场口碑与商业效益不尽相同。如何对支撑房地产高盈利商业模式的生活配套产业进行资源整合，从而获得巨大的价值乃至增值空间，是房地产企业开发模式转型过程中必然要考虑的问题。

　　称重机时代重视消费体验酒店地产成复合开发新宠

　　酒店是商业复合地产经常性引入的投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，也见证着民营开发商的思路转型。在酒店行业摸爬滚打了二十多年，黄德满对于中国房地产市场的变迁颇有心得：“地产商要把拿地、盖楼、卖楼的快速周转制造业模式，转变为持有物业和持续现金流的模式。投资大师格雷厄姆有一句名言：市场短期是投票机，长期是称重机。我发现这句话适用于很多领域，比如房地产转型上，房地产市场短期是投票机。投票机的年代，营销策划甚至概念炒作是最重要的，房子卖掉就结束了。称重机的年代，看未来现金流。”

　　和物业的“称重”紧密相关的，一是消费需求的走向，二是电子商务的冲击。当前经济面临下行的压力，但是在老龄化到来前，中国的消费需求还是会有稳定的增长。同时，电子商务对零售型商业地产已经有了很大的冲击，线下看货网上下单成为越来越多人的消费习惯。“如果你的商业综合体80%租给了服装、零售、数码产品、家电零售，那么未来出现空置和租金下降的可能性会越来越大。甚至在不久的将来，像银行这样的‘高帅富’也会出现坪效的拐点，减少营业面积和租赁需求。”

　　如何面对电商的冲击?黄德满认为，地产要和体验式消费紧密合作。电商和物流不能替代体验消费。商业地产要减少零售业的配置，增加体验式消费的比例。包括加大酒店和旅游度假地产的投资，比如复星收购Club Med地中海。

　　酒店地产项目和传统的住宅项目具有本质的区别，分属不同的专业范畴。住宅项目相对简单，只要定位准确，设计合理，营销得当，价格合适，很快就可以通过销售收回全部投资。但酒店项目是通过持有物业和持续经营来获得稳定收入，具有较长的投资回收期，而且其收益同运营管理水平有很大相关性。另外，酒店地产的开发成本与其规划的档次成正比，档次越高，投入越大。而且由于酒店属于投资性物业，具有较长投资回收期及经营性风险，所以必须做好财务规划和有通畅的融资渠道，确保现金流安全。

　　打造本土酒店品牌优势 维也纳以实力承诺零风险

　　目前，中国房地产业配套的高端酒店有90%都是委托国际品牌管理，无论盈亏都必须支付高昂的管理费，而这些酒店80%以上严重亏损，令转型中的开发商不堪重负。如何才能将风险和成本降到最低?

　　“本土高端酒店管理品牌的引入将为房地产企业转型提供高端资源整合，进而提高运营的效率和价值，而房地产商的产业升级计划也能为本土酒店管理注入新的活力。”黄德满说。

　　在他看来，本土品牌有自己的优势。“华人品牌香格里拉能成功击败所有国际一流品牌成为亚洲区域第一品牌，成为高端市场消费者首选品牌，这给我们一个非常明确的启示：国际一流品牌并没有永久优势，本土品牌要成为‘头牌’，事在人为，机会多多。实际上，在人才竞争、薪酬福利、环境融入、选址等诸多方面，本土品牌拥有绝对优势。”

　　在与地产商一同探索，有过大量成熟成功的合作案例之后，维也纳酒店开出了令人垂涎的条件：除了提供功能完善的配套资源之外，更重要的价值是为房地产业提供国际酒店品牌无能力提供或不愿意提供的承担责任的合作模式，即维也纳愿意承担所有投资经营盈亏的责任与风险，以及所有经营管理的法律责任与风险，如：维也纳酒店集团可从土建阶段就开始投资;租赁毛坯楼，投资全部装修与设施设备;高价承包在营酒店及改造翻新的投资;地产企业可加盟与委托管理，但在盈利之前免收一切管理费。这种百分百承担责任和风险的合作模式，成为维也纳品牌能为房地产业提供的核心价值。

　　敢承诺替合作方承担百分之百的风险，这样的勇气和魄力来自于雄厚的家底和一支身经百战、成绩斐然的队伍。黄德满一手创立的维也纳酒店集团，二十二年来专注于中端酒店与全球顶尖健康美食餐饮的经营管理。其旗下拥有五星级以上品牌维纳斯皇家酒店，中高端品牌维也纳国际酒店，中端品牌维也纳酒店，三好环保酒店;餐饮产业有：五稻香大酒楼连锁、华点1668、顶尖健康美食汇连锁、五稻香顶尖美食自助餐连锁、星歌西餐咖啡连锁、百岁村健康食材特产连锁、五稻香保健食品等品牌;目前拥有开业与筹备的连锁店300多家，每年营业额30多亿，曾荣获中国精品商务酒店领袖品牌，CCTV中国年度品牌等最高荣誉，在国家旅游局研究院和中国饭店协会、盈碟网、迈点网的品牌价值排名中，名列第一。目前，维也纳已经引进软银赛富和奇力资本全球两大著名基金巨额投资。在中国中端酒店市场，维也纳创立了很多关键指标的第一，囊括了从分店规模、营业额、开房率、盈利率，到综合管理能力、餐饮管理与盈利能力、宴会管理能力，特别是二十二年零安全事故的安全管理能力。而这些正是合作方最为看重的素质。

　　“为了化解复合开发模式可预见的风险，同时获得复合开发模式既定的好处，从当前看来，战略合作、分工开发是一种可行性较高的模式。如何通过资源整合占领价值制高点，以创新赢得先机，是值得房地产企业与酒店行业都深入思考的战略。”黄德满如是说。