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天啊!我投资酒店又不是为了赔钱

睡世界 · 余古轩 · 2016-06-02 08:51:46

  转战中档酒店品牌加盟,很多人存在很多疑问,不太了解酒店行业,投资该做些什么准备?我们将一一为您解析。

 

  

  作为在酒店投资策划咨询行业工作多年、如今转战中档酒店品牌加盟的开发汪,近来在知乎上看到有不少网友就酒店投资显露困惑, 提出的问题也五花八门;其中,最常看到的一类问题大概是“我不太了解酒店行业,但想投资做这一块,该做些什么准备?”

  1. 你了解当前酒店行业发展趋势吗?

  全国四星酒店自2006年至2009年呈现年增长幅度逐渐下滑的态势,而于2011年首次出现负增长。全国三星级市场供给变化与四星级市场相似,分别于2008、2011、2012、2014年出现负增长率,尤其是在2011年出现了大规模供应量减少的情况。三、四星级酒店市场之所以出现这种现象,除受到来自经济型酒店的冲击,中端连锁酒店的迅速扩张和不断增长,也是其受到影响的原因。

 

  -中端市场崛起,品牌林立

  目前,国内中端酒店市场品牌林立,市场领导者尚未形成:国际、国内酒店集团产品体系向下延伸,对于国际酒店集团而言,旗下中端品牌并非集团战略拓展重点,而国内酒店集团虽然大多已纷纷试水,发展却不温不火,市场影响力仍有待观察;经济型酒店集团则积极向上发展,努力升级旗下产品,但在同时兼顾扩张速度和产品品质上存有难度;大型地产集团下的酒店板块也在开拓中端酒店市场上跃跃欲试,发展较为缓慢;自主创新型连锁集团则异军突起表现较好,品牌竞争刚刚开始。

 

  -经济型品牌发展初显疲态,中端品牌更具后劲

  经济型酒店市场局部饱和,中端酒店有较大利润上浮空间。以锦江旗下品牌为例,2014-2015年,经济品牌RevPAR出现不同程度下滑,中端品牌锦江都城Revpar实现较大幅度上涨。

 

  2. 酒店投资回报如何?

  经济、中端品牌酒店大多是改造物业,投资回报周期在4-5年,按月回收。内部收益率在20%-25%之间,高于普遍的民间金融回报率,而风险则远小于民间金融。高端档次酒店大多是新建物业,投资回报周期在15年左右,内部收益率正常锁定在3%左右。

  3. 结合投资预算,你想做怎样的产品?

  经济、中端酒店多为改造物业,因此通常按每间房改造装修成本预估投资费用;高档酒店多为新建物业,因此通常按单方造价来预估投资费用。

 


 

  4. 你有合适的物业吗?

  产权性质|无论这个物业是你购置自持的,还是租赁来的,物业性质得符合做酒店的要求。通常,产权性质分商业、住宅、工业和综合。只有商业性质和综合类里面的商业性质可以作为酒店经营。(这一点,一定要注意,不然如果花钱装修好了,办不出消防证、营业执照,酒店就无法合法运营,钱就白投啦!)如果物业是租赁来的,还要注意租赁期限应至少在8年以上(为了确保投资回报利益最大化)。

  物业面积多大|如果你决定自行运营管理,则几乎没有面积限制。只要后期的财务测算还算理想,几间房的客栈、民宿开起来也是没问题的;如果你投资的酒店项目是要加盟酒店品牌的,各管理公司出于规模效应,经济品牌体量要求的浮动区间是2500-8000平米,中高档品牌3000-15000平米,5星档次的体量可超过15000平米。

  其它硬件要求|如果项目是要加盟酒店品牌,物业条件方面可能还会有一些别的硬性要求,包括客房暗房数量(如有较多,可否开天井)、独立电梯、大堂面积、公区功能配套、停车等。

  5. 在这个地段开酒店,能有生意吗?

  客源消费水平及临近度:物业所在的城市能级、商圈是否发展成熟、周边写字楼数量、大学城高校级别及数量、距离主要交通枢纽(譬如火车站、机场、地铁口等)和主要景点的车程、购物娱乐消费是否方便等,这些因素都决定着你的酒店档次定位,以及是否能吸引足够客源入住。

  同区域现有竞争对手实现的房价和出租率水平|市场情况一定程度反映了市场承载力,而你的产品与潜在竞争对手的差异化程度更决定了你的产品未来定价和出租率预测。

  管理团队经验是否丰富|连锁酒店的运营团队相较单体酒店的运营团队更加稳定,也有更完善的管理培训体系,对运营成果有保障。

  - 以客源消费水平及临近度为例

  对所属城市级别要有清晰认识,这很大程度决定当地酒店能实现的房价标杆水平。

 

  以深圳为例,方框内为关内核心商圈,是人流量最大的区域,客源充沛。酒店投资者应对自己物业所在的商圈发展程度有所判断。

 

  之所以关注商圈以及物业距离写字楼、景点、主要交通枢纽、购物场所的车程,是因为酒店客源无非分成4大类:商务、政务散客、旅游散客及其它、会议团队、旅游团队。客源消费特征决定了现有条件下物业对这些客源的吸附力。

 

  6. 如果选择品牌加盟,我该关注什么?

  在预算许可和对意向品牌认同的前提下,不要简单拿各品牌的特许费、管理费、装修费用作为你决策的唯一依据,重点还是要看项目的回收期、投资回报率以及现金流。

 

  当物业各项条件(面积、租金、免租期等)确定时,做经济品牌好还是中端品牌好,可以把各项运营条件都带入,用经济酒店的财务模型和中端酒店的财务模型结果做对比。有时,中端品牌实现的投资回报期比经济品牌实现的投资回报年限短,时间差距在1年以内;有时会反过来,但不能否认,中端品牌财务模型下算出的累计现金流会是2.5-3倍。具体情况还需具体分析,但这个规律在1-3线城市尤为明显。

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