必知|潜伏在民宿里的一颗“定时炸弹”

　　“地理位置、地理位置、还是地理位置”已成为饭店业建设与发展的法典箴言。但在民宿的建设过程中，受“非标意识”的影响，许多人认为只要有山有水有老屋，只要设计讲究，舍得投入就能成为受市场欢迎的民宿产品，其结果是从根本上为民宿的发展埋下了致命的隐患。

　　1、民宿也应重视位置的选择

　　民宿作为一种与传统酒店相区别的住宿业态，其个性、特色是其核心竞争力，但是和酒店一样，位置仍然是一切因素中最重要的决定性因素，决定着民宿的产品属性、市场幅度、收益水平和可持续发展能力，应该引起最高度的重视。因为：

　　第一，民宿虽小，但也必须符合市场运行的内在规律，位置不仅是一个空间布局的问题，而是一套完整的专业化决策程序的结果，涉及到对市场消费需求与所在地自然资源、文化资源、社会资源等条件的综合考量，关乎着民宿的市场、规模、产品、风格、价格定位、投资大小等一系列战略决策。因此位置选择成功与否对民宿品牌形象、投资回报、可持续性发展等将产生极大的影响，这绝不是投资者、经营者的个人情怀，设计师的妙手设计能够弥补或改变的。位置从某种程度上，先天的决定了民宿的市场影响力、市场覆盖率和收益回报率，是民宿成败的前提和基础。

　　第二，民宿虽然是一种个性化产品形态，但是作为一种进行交换的商品，民宿的个性、特色必须符合市场消费的需求特点，所在地文脉、地脉、人脉积淀为民宿个性特色塑造提供丰富的营养和素材，赋予民宿更具普适性的鲜明文化印记与品位。民宿的位置决定着可供选择资源与素材的富集程度与品位等级，只有植根于所在地区位条件、资源特色基础上的个性特色才是真正具有根基和拥有市场生命力的个性特色，才能有效地转化为产品为消费者所认同和接受，才能激发消费者的心理感知机制，去品味、体验和记忆这些个性特色。所以说民宿的个性特色绝不是投资者、经营者飘忽虚幻的个人情趣，民宿的情怀也不是投资者、经营者个人的嗜好，情怀是消费者的认同与情感共鸣，来自于将所在地区位条件、资源优势专业化打造而成的产品，只有产品的高度认同才有情怀产生的基础，由此而形成的情怀才是真正的情怀。

　　因此，和酒店一样地理位置对民宿建设具有制约性影响作用，其选址原则体现投资者、经营者的战略思维和专业化意识高低，是民宿建设的前提和基础。

　　2、区位因素是民宿选址的主导因素

　　区位一词源于德语的“standort”，英文译为“location”，是指区位主体所处的特定场所与空间。区位论产生至今已有一个半世纪的历史，已成为工业、农业、交通运输、商业等产业部门和城镇聚落规划及区域空间组织优化的共同理论。区位论是指关于区位研究的理论，即通过地球表面的集合要素及其组合实体，从空间或地域角度研究人类活动、特别是经济活动空间组织优化的学问。

　　站在区位论的角度说民宿，即是要研究民宿在特定场所或位置获得最佳综合效益的空间组织优化问题，而其中区位主体根据自身目的和要求，在区位因素制约下的区位选址决策是最为重要的任务。所谓区位主体是指区位活动的核心与主角，包括一切社会经济部门、活动及相关设施。就民宿而言，则包括从业者、宾客与民宿有形与无形产品。所谓区位因素是指经济活动发生在某个特定点或若干点上，而不是其他点上所获得的优势。这种优势是特定空间或位置内各种要素的累积，并经过具有唯一性的场所承载之后所产生的一种资源聚合效能或“区位能”。区位因素是决定民宿进行区位选择的主导因素，民宿的区位因素应包含以下基本的因子：

　　第一，气候因子：民宿是以休闲、度假为主要市场的产品形态，气候条件决定着度假休闲产品的质量，包括常年体感温度情况、季节反差程度、不适宜天气(如严寒、酷暑、台风、沙尘暴、雾霾、阴雨等)出现的几率与日数等。气候条件直接休闲度假宾客的选择动机，决定着民宿经营的淡旺季分配比例，影响着经营的最终效益。

　　第二，自然环境因子：民宿是一种对城市化反叛，因此民宿周边自然环境相对城市的差异性成为人们旅居的重要条件，空气洁净程度、自然景观美感度以及植被多样性、风土人情独特性等要素成为人们体验不同生活方式的重要内容，能否有效的放空身心、摆脱日常生活的羁縻成为人们选择民宿非常重要的标准，“水光潋滟晴方好，山色空蒙水亦奇”的环境是民宿最大的卖点。

　　第三，文化资源因子：“念天地之悠悠， 独怆然而涕下”的千古幽思与怀旧情结是人们在民宿居停过程中渴望体验的一种感受，因此民宿所在地的风土人情、历史遗存、灵山古镇、风味特产等文化资源能否支撑人们以民宿为中心，点线交织，放射性出行，为放空的心灵注入更深层次的精神体验，决定着民宿产品多样性组合的丰富程度和自身的风格品味。

　　第四，社区因子：包括所在地政府对待旅游业、住宿业的态度、相关政策、社区发展目标规划、土地、物业的基本情况;所在地居民对待外来者的态度、诚信水平、服务意识、基本修养与习惯，人力资源储备情况;交通通达性、其它基础设施完善情况等等，将直接制约着民宿的建设、生存与发展。

　　在上述重要的因子中，气候因子是前提，社区因子是保障，自然环境因子与文化资源因子是内涵和品质，只有各区位因素均达到较高的等级，才能为民宿提供坚实的基础和茁壮成长的肥沃土壤。