悦榕庄设计师开创了城市民宿 对此他有话说

空间研习社 · 范晓剑 · 2016-10-28 11:29:24

  城市民宿本质上是新空间运营商,和联合办公、长租公寓一样同属长租公寓领域,只不过城市民宿切入的是短租住宿领域。

  城市民宿和乡村民宿有什么区别?

  很多人总是问我什么是城市民宿,城市民宿和乡村名宿有什么区别?

  我说,乡村民宿最主要的就是在山清水秀的风景地或乡村,你创造一个空间场所,让城里人能够在这里体会乡村风景以及放松休闲的时候不至于改变他作为一个成年人的卫生习惯和生活习惯。

  那么反过来,城市民宿就有点像O2O服务的感觉,我在城市里寻找有天、有地、有风景、有自然旅游文化资源的地方,然后把它开辟出来做类似民宿一样,可以放松、住宿、交友的这样一个空间。这样的话,你就不用开车几小时或等到假期才能去住,非常有利于节奏比较紧张的大城市里面的人,满足他放松的需求,可以网上直接预订,一小时到达。

  2015年以及2016年城市民宿这个品类发展还是蛮迅速的,比如说近期在广州有一论坛主题就是城市民宿,目前民宿届的品牌大多集中在乡村,城市民宿方面,北京有一乐哉,但是也没发展成连锁,上海有我们梵舍、醒山、KEYS,二更呆住 (现改名为呆住),广州和深圳目前还有出现品牌型的民宿。

  为什么那么多人在筹备准备进入这个领域?

  但是以我周围和我接触的人来看,很多人在筹备准备进入这个领域,为什么呢?因为在城市里做民宿,一可以利用现有的人脉资源,不至于在乡村,相对陌生,二是城市里做民宿,其整体模式比如营销招聘、服务管理等都更接近于他们原来所从事过的物业模式。还有一点就是,城市民宿和政府支持的城市更新政策息息相关,相互呼应,还有和存量房改造模式也比较接近,这也可以让很多人找到进入该领域的入口。城市民宿本质上是新空间运营商,和联合办公、长租公寓一样同属长租公寓领域,只不过城市民宿切入的是短租住宿领域。

  城市民宿和空间如何升级?

  城市民宿和空间升级这方面我大概从3个角度来讲,第一是物业公司和街区这个角度;另外一个是酒店升级角度;第三个是消费升级角度,也就是消费者需要一种新型的消费产品。

  第一个角度街区城市和物业管理公司。当一线城市规模足够大的时候,市中心的房租会变得非常高,拆迁成本随之变得高昂,只要经过一定的历史时间比如20年、30年之后,因为房屋的拆迁或者改造或者购买成本比较高,可能会导致没人愿意去更新改造它,那么它就会逐渐衰落,然后整个好的企业或者好的业态就会慢慢外迁。

  这是一个城市规划的理论命题,典型案例如伦敦、纽约、东京、巴黎等都存在在市中心有些街区衰落的现象,因为从市场经济角度考虑去改造升级它已经变得不合适,人们更愿意在相对地租便宜的街区去新建或旧改。我以前在汉口路151号华东院上班时,那是靠近外滩非常近的一个街区,每天如果加班到八九点,你在外滩那个街区走来走去,你就会发现空荡荡的人很少,店也很少,这就是大城市和历史悠久的城市会出现的一种普遍现象。

  政府和规划部门其实是知道这样一个规律的,所以他们愿意倡导一些民间力量或机构去激活复兴这些城市街区,但是相对来讲,盘活这些衰落的核心区比在郊区拿地搞开发难的多,所以说在正常的城市化快速发展过程中,没有多少企业愿意做这个事情,主要是政府行为。但是在城市化的下半场,会逐渐地有企业愿意去做这样的事情,为什么?

  因为经过时间的推移,去改造这样的事情所产生的价值和做新开发已经差不多持平了,所以会逐渐地有企业愿意进入这个领域,而政府对于愿意进入这个领域的企业是绝对支持的,只要仔细研究相关政策,所有政府部门都是支持城市复兴、城市微更新,街区活力复活,然后进行植入文化、植入活动、植入内容这样的企业行为。

  第二个角度酒店业升级。城市民宿和空间升级的关系 过去经历过两波大跃进、大发展,第一波就是从90年代后期到2009年,这一段时间是经济型酒店主要发展的阶段,他们大量低价抢购物业,租期大概10—15年,低价占领了很多物业。因为他们需要快速扩张,所以物业整体的装修设计标准那时候都不是很高,经济型酒店只要做到干净、安全,就比那些小旅店、招待所受欢迎。

  后来随着房地产大发展,随着住宅逐渐饱和,大概在2010—2015年期间,以商业综合体为代表的商业地产建设潮崛起,一般商业综合体都会带一栋酒店,第一实现留住人流,第二就是实现资本运作 ,因为酒店可做抵押。这5年间中国建设了1500多家五星级酒店,已经建成了1200多家,这是第二波大发展时期,一般商业综合体都是在市中心或离市中心不远的地方,通过迁拆新建而产生的酒店物业。

  经过这两波的发展,酒店业已经饱和了,但是酒店业也要实现升级和转型,那么酒店升级转型的方向就是一往设计型酒店去努力,第二是个性化,第三是往体量小型化方向努力。而城市民宿正是呼应了酒店业的这种发展趋势,城市民宿所代表的个性化、文化性、小型化、人情化,其实也是酒店业进入3.0时代所需要的产品特征。

  第三个角度消费者消费升级。消费者现在对于标准房、大床房这种酒店的使用已经逐渐厌倦。单独出差尚可,倘若三四个朋友一起出差,就会发现很难找到一个喝喝酒、打打牌,甚至甲乙方在宾馆里谈业务都没有地方坐,也就是说标准房的基本功能已经满足不了需求,消费者希望是在有床、有卫生间的基础上增加其他功能空间。第一代产品也就是经济型连锁酒店没有套房空间,而五星级酒店的套房非常贵,而且数量非常少。

  所以从消费者需求、消费升级的角度来讲,消费者希望他们的住处能够提供合理化空间,比如有个小型的客厅、会客室、棋牌室或者有个小型的厨房、小的露台、花园等,也就是说消费者不再满足于只有卧室空间和卫生间的空间,他希望有其他的空间。

  城市民宿如何切入商务人群?

  其实相对有些难。

  商务人群市场分两种,一种就是快节奏型,当天到,然后办事儿入住,之后离开去开会,可能会很晚才回来,第二天睡一晚去机场或者赶往其他地方,这种我称之为快节奏商务人群。另外一种就是慢节奏的商务人群,可能他出差三天时间,实际办事只需一天或者两天,剩下一天会会朋友、逛逛城市、吃点好吃的…或者说他出差需要等领导,大部分时间是在酒店里待着,只有领导有时间了,他才能赶到办公室去聊半小时或一小时,我称这类人群叫慢节奏商务人群。

  我从事民宿这种类似于酒店类的业态,很少抓快节奏商务人群,因为他要求的是绝不能出错,节奏比较快,所以他更倾向于四五星级酒店或者品牌经济型酒店,因为这样他可以做到绝不会出错,做到一切可控,不耽误正事。但是你慢慢会发现慢节奏商务人群,却非常适合去住民宿型酒店,因为他大部分时间是在房间里待着,标准房那种冰冷冷的单一的空间让他觉得很不方便、很不舒适,如果需要会友,叫到宾馆来,他会觉得也没有空间去坐着喝茶聊天,相比他们反而希望是能入住这种民宿型酒店。

  关于政策,政府政策永远晚于市场三年,因为政府需要通过前三年市场的发展需要来观察了解,一旦政策制定下来是不好改的,一般都是在市场兴起之后三年才会有政策出现,至于你在政策出现之前敢不敢做,这就是创业型公司和大型公司的区别。

  如果乡村民宿进入城市,城市民宿会怎样?

  怎么看乡村民宿?未来如果进入城市是否会和我们形成竞争?如果说乡村民宿扩张进入城市的话,如果市场容量比较大,暂时不会产生竞争,如果市场比较饱和,大家在争夺客户的时候,可能会产生竞争,但目前我觉得城市民宿的竞争对象应该还是酒店业,还不是乡村民宿。

  我们团队在乡村民宿这块也很有研究,因为我们团队还有一个版块就是咨询版块,就是梵舍民宿学院。我们每月会有一期,邀请一个业界大咖来给大家讲讲民宿的发展、如何做民宿以及对接民宿的资源。我们和上海交大合作的是初级班,和同济大学合作的是高级班,我发现这个市场里想做民宿的人很多,有的人懂一些,有的完全不懂,如果完全不懂的话,还是有必要去普吉和扫盲,这在初级班。而有些人懂一些,已经带着问题、带着资源、带着物业来的,他们想要寻找直接的答案和干货的话,就适合上高级班。

  我觉得未来乡村民宿的发展空间还是很大的,它不会进入城市,为什么?这和中央政策、地方政策有关,中央政府来讲,之前有个美丽乡村的计划、现在又有一个大计划就是在2020年之前建设1000个特色小镇。从地方政府来讲,过去城市房地产开发节奏在三四线城市已经结束了或者说已经是很少的开发量,为了财政税收和收入,政府非常支持城市里的企业来乡村搞旅游资源开发,搞乡村开发,做乡村民宿。

  城市民宿品牌日渐增多,梵舍如何定位?

  梵舍,成立于2015年5月,切入定位是城市民宿。之前大概从2013年乡村民俗以莫干山为代表突然就火了起来。梵舍切入的是一个相对更新的民俗细分品类就是城市民宿,目前专注在上海,没有去外地开分公司。目前梵舍在上海的法租界和原法租界以及原公共租界有大概三十几套在分散式运营,同时梵舍也在寻找集中式可做旗舰店的物业。

  梵舍的定位和价位就是高端,你去airbnb或者途家查询就会知晓目前上海大量的城市民宿或服务式公寓集中在300—600价位,而我们价格段是600—1200,放弃中端市场,专注高端,这样我们就和途家、自如等完全分开,产品上不产生竞争。为什么会这样选择,因为当我做好梵舍的高端定位,未来换一个新的产品系做中端,实现降维攻击比较容易,但如果把产品做成了中端,想升高端,几乎不可能。

  我不太了解途家,但我感觉途家的产品系非常乱, 2B的房间有,2C的房间也有;高端有,中端、低端也有,感觉为了上市或规模,所以我搞不清他的定位。那途家有一批自营,也有一批非自营的,这就有点既像淘宝也像京东的感觉。

  相比之下,我更了解自如,我觉得自如的模式和我们更像,只是自如切入中低端市场,我们是专注高端。我们其实和自如很像以及和英国的Flexistay模式很像,在某种程度上也是a相当于irbnb版的直营版、京东版,这样利润更高,整个产品很稳定,虽然规模不大,但是企业发展会很好,现在Flexistay已经被某酒店管理集团收购了。

  民宿如何和文化做融合?

  打个比方,从空间的角度来讲,它就是一个珠宝盒子,你要装珠宝,它才能成为一个完整的产品被消费者使用,也就是要有文化属性。现在大的趋势也是,你做任何行业、任何产品,在考虑性价比的同时还必须考虑它的精神属性、娱乐属性和文化属性,这也呼应了习总倡导的文化复兴这样一个大趋势。

  原先我也算是房地产圈子里的,很多开发商也在做民宿的尝试,但是落脚点不一样。比如说华润进军城市民宿,没错,华润的城市综合体商业无法消化那么多的面积,所以每个综合体建一栋五星级酒店,同时留出一块地方配建一个城市民宿。再比如绿城,它之前做过桃李春风等。这些都不能代表一个公司的主体情况,这可以代表一个项目或分公司的一种尝试性行为,更多的是引用民宿这个概念,试图招商这种新型的受老百姓欢迎的业态,而不是转型为民宿运营商。

  民宿和酒店相比有三个差异性的东西。

  第一个就是功能空间,民宿的功能空间比酒店更丰富,更能实现复合化,它更能引入所谓混合业态、所谓的休闲内容。

  第二个就是民宿更偏社交属性,比如朋友聚餐不会去法式餐厅,那太严肃且华贵,端着的感觉已经不被大家喜欢了,大家更愿意去美式餐厅、西班牙餐厅,因为那里面不仅东西好吃,而且一进去就觉得放松,然后也能和朋友聊的嗨,和店长、服务员也能沟通,很嗨。

  第三个就是价格,因为大城市中心区的大物业已经越来越难找,建设成本越来越高,新建酒店在逐渐往外转移,而城市民宿是一种小型的、设计型的文化酒店, 它需要的物业体量比较小,更容易寻找,所以更容易在市中心存活发展。我们团队内部就经常探讨一个理念,就是未来所有行业都是娱乐业。我们认为所有行业的功能性都只是一个基础,必须像娱乐业升级,包装娱乐业的外壳。

  目前梵舍入住率大概是90%,客群从年龄上分集中在20—40岁,年轻人的消费能力不容忽视。从性别上来讲,以女性为主,有女性独自入住,有和闺蜜一起入住,也有情侣、家庭入住的。从文化水平上来讲,很明显入住人群的知识水平和收入都比普通人群要高很多,很多都有多年海外留学背景或生活背景。

  长短租比例这块我们目前没有进行控制,起初我们是进行控制的,后来放开了,目前长短租统一,长租每天房价8折。梵舍是集中式+分散式混合模式,不是分散式,只是受制于资金和物业,目前还没有集中式,但已经有了300平米左右的小独栋。

  那公司一直在法租界寻找2000平米左右的集中式物业,准备做一个30—50间的旗舰店,可连街,甚至连街的第二排也可以,但一定要有对街道的展示面,目前迫切寻找这样的物业,欢迎群友提供物业信息,可以合作,甚至联合开发。

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