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审视海外酒店投资 中企出海要绕过哪些槛?

迈点网 · 贝玉 王琪 · 2017-03-27 07:28:25

  全球经济一体化,当财富累积到一定程度,必然会流动起来,走出去的钱一定要曝光在阳光下,从国内合法合规地走到国外去。

  (迈点网讯)近年来,中国酒店迎来跨境并购热潮,一方面是出于货币保值的考量,另一方面是因为国内经济增速放缓,资金流向经济环境相对稳定的成熟市场,此外,国内优质资产竞争激烈,回报率下行,也推动了企业的海外投资。锦江买下卢浮后又入股了雅高,海航购买了卡尔森又入股希尔顿,而像世茂、恒大、苏宁等一面发展自有品牌,一面与国际酒店集团合作的企业也不在少数。企业出海都要迈过哪些槛?如何做出正确的决策?2017年3月22日的第十七届中国饭店全球论坛上,开元资产、港中旅、东呈国际集团和英峰环球地产投资咨询有限公司四位高管就“投资与并购”这一话题各抒己见。

  港中旅:海外并购需警惕黑天鹅事件

  2015年8月份港中旅斥资4亿英镑全资收购英国大型酒店集团Kew Green Hotels,此后于2016年9月诞生的“混血儿”睿景酒店,该品牌继承港中旅与Kew Green Hotels的强大品牌基因。港中旅酒店有限公司董事、常务副总经理黄鹏表示:“单纯的购买资产,你可能只是一位投资人,而现在,并购考虑更多的是如何抓好反向管理,引进更先进的管理、技术和人才。新品牌只是其中之一。无论是在国内还是国外,所有的收购都是经过深思熟虑,仔细甄选的。品牌的软实力非常的重要。”黄鹏还透露,港中旅即将在香港设立办事处,把国外的第三方管理引入香港,进而引入大陆。“收购带来了软实力和管理方面的提升,从这一点上来看,收购是值得的。”

  此外,黄鹏先生还表示,虽然中国国旅、港中旅在国内赫赫有名,但在英国却鲜为人知。“并购需要有一个认知的过程,如何让别人对标的感兴趣,如何让人信服,第一次出海必然会遇到这样的问题,选择的第三方公司也很重要。当地的法律是什么?交易规则是什么?对方会怎么理解你的目的?本土酒店在海外有没有公司?资金充不充沛?能不能按时交割?等等因素都会影响卖家对交易的信心和对我们的信任。此外还有黑天鹅事件的影响,没有人预测到英国去年居然投票同意脱欧,汇率跳水,怎么办?海外并购,除了英镑资产,还要考虑要不要配置美元资产和欧元资产,通过不同的货币的平衡来抵消一部分汇率上的损失,Kew Green Hotels标地物整个收购周期为20个月,在我们当时做的可行性分析报告的预期之内,营业额表现也不错,达到了我们当时收购的目的。黑天鹅事件可能是今后企业时需要考虑的。”

  开元:战略投资和财务投资不可混为一谈

  从1988年开元萧山宾馆开始,开元旅业集团近30年来发展稳健,2013年,开元旅业集团成功收购德国法兰克福市的原金郁金香饭店,而后酒店更名为法兰克福开元大酒店,是开元酒店品牌走出国门、走向国际的第一家酒店。开元收购郁金香饭店的初衷是什么?开元资产管理有限公司 执行董事兼行政总裁张一鸣表示:“我们是摸着石头过河,希望把开元品牌推广到全球,因此我们先从做好一家酒店开始,再慢慢把这个模式推广到其他的酒店。我们的投入多,时间长,但我们的初心不变。”

  张一鸣表示,在国外运营,因模式和文化的差异,酒店也遇到了一些困难。“因此酒店聘请了一位当地的德国人做总经理,希望可以培训属于开元的专业的团队,但是主要靠的还是学习,酒店的业务也逐渐有了改善。”

  2016年7月,开元产业信托宣布以总价2.15亿元的价格收购位于荷兰埃因霍温市的假日酒店,此次收购与收购原金郁金香饭店相比,在想法和初衷上又有何不同之处呢?张一鸣指出,收购荷兰的酒店用的是在香港上市的开元产业信托,信托的收购只是财务的投资,和投资德国的酒店是不同的。一般来说,香港人投资一般会选择英国和法国,开元看中的是投资回报率,很多地方虽然大家很少有听说,但这些地方可能机会更多。从财务投资的角度来看,我们是租赁方,当地有一个第三方酒店是承租方,每一年给我们租金回报,如果他们做的好,我们和他们分成,他们做的不好,我们收取的是租金。投资必然会关注风险,这样的做法让我们的现金回报有了保障。开元是用两条腿走路,除了做投资以外,还是希望可以做运营管理公司,信托是财务投资,关注的是现金流和投资回报率。

  东呈国际集团:民企出海需循序渐进

  2016年2月万豪国际与东呈国际集团签署独家发展协议,在中国内地市场推广“万枫”酒店品牌。东呈国际集团副总裁兼国际事业部总裁赵海生表示,和万豪国际合作推广万枫,不是简单的“拿来主义”,产品需要根据中国客户,消费者的实际需求,让品牌变得更加本土化,东呈国际集团这个本土的公司也得到了万豪国际集团的认可。

  赵海生指出,在真正IPO之前,集团并不希望股权被稀释。东呈国际集团把国际化分阶段来实现,且每个阶段要分得细致,这样做反而能提高国际化的进程。“相比国企,民企在发展的过程中速度会更快,在操作的过程当中,风险相对可控一些,毕竟刚起步,准备国际化的过程中,在人才储备、内部和外部的决策流程、以及对于相关操作的理解方面都需要一个过程。控制好各个阶段,对于迈出下一步是有好处的。”

  对于并购以及并购后可能面临的困难,赵海生指出,首先是人才。“并购是一个专业化的行为,靠原有的人才架构肯定是不足的。要有这方面的人才储备,包括专业公司和人员合作。”其次是政策。“在实际的操作过程中,国家的规定,相关资金等等会有一些新的政策出来,要有相应合规的方式来操作。”第三是IPO,会有很多的这方面的要求。

  英国脱欧后,投资人如何看待英国这个市场?

  港中旅酒店有限公司董事、常务副总经理黄鹏表示,过去海外投资选择英国,是因为在语言、政治环境、经济发展、法律体系包括劳工法等等方面,英国是一个比较稳定、高度市场化、法律非常健全的国家。“未来是否会继续选择在英国投资,要取决于集团的战略,未来港中旅可能还会选择在欧洲以及全球的一些战略城市进行投资,平衡外汇资产,降低汇率风险。”

  东呈国际集团副总裁兼国际事业部总裁赵海生认为,英国有自己独特的优势,语言首当其冲,此外,商业环境、人员的素质、法律等方面,沟通的效率非常高。而沟通是企业出海非常关键的因素。而选择哪一个城市,哪一个区域还是取决于投资的目的,根据需求的优先级来做出选择。

  开元资产管理有限公司执行董事兼行政总裁张一鸣指出,英国脱欧短期可能会有一些波动,长期来看可能国家的效率更高,环境更安全。英峰环球地产投资咨询有限公司董事总经理陈麒旭则认为,企业应该做好风险管控,英国脱欧后市场可能会存在一些不确定因素,影响可能会持续三到五年。

  企业出海是必然趋势 关键在于抓准机会伺机而动

  英峰环球地产投资咨询有限公司董事总经理陈麒旭认为,中国经济的突飞猛进,让很多国内的企业包括个人,有更多的资产和财富需要去做管理。“全球经济一体化,当财富累积到一定程度,必然是会流动起来,走出国外的,这是必然的趋势。我们公司从2003年进入中国,是一个犹太人背景的创投公司,也有PE,房地产板块比较年轻,从2013年开始的。房地产是一个趋势为主的市场,也非常需要当地的合伙人。我们陆陆续续在中国找寻比较有实力的合伙人,一起做开发和投资。从海外到中国,再从中国到海外,这样的经验可以让我们成为中国国内资本最好的合伙人。”

  “好的项目其实要是靠抢的,拼的是速度,速度和时间是非常重要的。第二是融资,我们不可能用百分百的自有资金投资,美国、英国和欧洲等地区都非常讲究信用,没有在当地累积信贷历史是非常难做贷款的。我们是一个国外的公司,一直做各种投资,我们和中国的资金和合伙人做接轨,把他们纳入到我们的系统里面来,辅助中国国内的资本投入到海外的项目中。比如纽约的一个项目,用三个礼拜就拿到了,一个月内拿融资计划与三家银行签订了协议,如果没有国内资金和境外投资的背景,这个项目的进展可能不会这么顺利。”陈麒旭还指出,海外交易,相比价格,卖家在意的是交易需要多长时间可以完成交割,因此内部决策要快,当看到心仪的项目时,应该马上拍板,并表现出可以快速交割的信心。

  2017年2月,商务部部长指出,开展非主业、非理性的大额对外投资,盲目投资房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域,存在着较大的风险隐患。这是否意味着海外并购被限制?陈麒旭认为,在某些领域发展过快、市场变乱的时候,有国家的监管能维持市场的秩序。外汇的管制并不是说国内的钱不能出去,而是出去的钱一定要曝光在阳光下,从国内合法合规地走到国外去。“虽然在国际化的进程中,会面临一些比较复杂的流程,但我们无需气馁,只需要跟着国家的政策继续前行,适时做调整即可。”

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