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天津瑞吉被出售 地标酒店为何难成收益保障?

酒店产权网 · · 2017-05-31 10:16:49

  天津的地标酒店只是一个缩影,北京某地标酒店,建成后作为一家国际酒店运营,也在有限的渠道中出售,但高昂的价格至今未有人接盘。

  

  近日记者从北京市产权交易所获悉,金融街(000402,SZ)在对外出售子公司金融街津门(天津)置业(以下简称津门置业)100%股权,后者旗下核心资产为天津瑞吉金融街酒店(以下简称瑞吉酒店)及部分商业用房、地下车位和远洋广场办公用房等。金融街持有津门置业99.96%股权,金融街子公司金融街(天津)置业有限公司持有0.04%股权。

  据悉,“津门”和“津塔”是金融街打造的天津市地标性建筑。其中,“津门”是在两栋对称型的津门公寓这一建筑群,背后又树了一个高达71米的类似“门”形的建筑,该建筑就是天津知名的瑞吉酒店。“津塔”则由近337米的环球金融中心和津塔公寓组成,在这样一个黄金地段之上,瑞吉酒店却连续多年亏损。记者从一份权威数据获悉,津门置业2016年实现营业收入8074.28万元,营业利润却亏损高达4326.22万元,净利润亏损4337.91万元,负债总计3.72亿元,今年一季度实现营业收入1671.11万元,净利润亏损715.29万元。

  然而,天津的地标酒店只是一个缩影,北京某地标酒店,建成后作为一家国际酒店运营,也在有限的渠道中出售,但高昂的价格至今未有人接盘。

  不仅如此,经调查,重庆、郑州、宁波、南京等等二线城市的地标酒店也未曾达到投资预期,更糟糕的是,很多地标酒店因为标的较大以及总额过高,少有人收购。

  据2016年3月26日时代周报记者综合公开资料了解,拥有众多地标酒店的绿地集团将上海绿地梅陇智选假日酒店、南京绿地洲际酒店、济南绿地美利亚酒店、西安绿地假日酒店、郑州郑东新区雅乐轩酒店和扬州绿地福朋喜来登酒店六家酒店全部打包REITs进入新加坡上市。

  其中,南京绿地洲际酒店就是南京地区的地标酒店。在绿地集团第一批发行62亿人民币REITs资产包的同时,绿地集团距宣布的酒店总资产包210亿还有一定的差距,经确认,绿地集团已经基本完成第二批的资产包整合工作,其中郑州的新地标酒店—郑州JW万豪也在其中。

  是什么原因导致地标酒店难以营收呢?究其原因如下:

  1、 建筑结构单一

  大多数地标建筑的构成均为酒店、写字楼产业,酒店作为地标建筑的标配,在各方面的收益均无法与写字楼抗衡,这无形中压缩了地标建筑的收益,另外,地标建筑的造价成本高以及使用率较低,也导致价值远低于其他商业体。在大规模写字楼发展中,写字楼已经出现峰值,致使出租率不足。

  2、规模过大导致人群供给不足

  一般,地标类酒店具有大规模的经营场所,但酒店的有效辐射范围却无法随着规模的扩大而无限延伸,这就造成规模和有效经营半径无法匹配,远距离辐射能力差,出租率无法满足要求。

  3、长期效应无法适应当下的市场情况

  地标类酒店的收益通常伴随着较长时间的市场磨合以及品牌渗透,在较好的地标酒店中,上海浦东金茂君悦酒店和北京中国大饭店收益相对较好,这和酒店初建时的较低的成本有关,近10年新建的地标建筑都位于城市核心区域,置地以及建设成本已经大幅攀升,加之城市地标类酒店的同类竞争,降低了酒店本身的预期。

  地标类酒店以豪华著称,高成本的投入以及高总额的特征也致使极度缺乏流通性,这将为地标类酒店带来致命的打击。在此,酒店行业趋于合理的市场平衡、趋于高效的运营质量和消费理性化正在成为未来势不可挡的趋势。

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