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资本之于民宿 究竟是蜜糖还是毒药?

旅游地产观察 · · 2017-08-04 09:52:14

  从投资平台上流入民宿的不仅仅是冷冰冰的资金和硬邦邦的投资回报率的诉求,还有最虚无和强大的情感支撑。

  纵观中国现在民宿市场,民宿往高标准走和精品酒店的界线非常模糊,往小规模走和客栈、农家乐也是模棱两可,完全没有明确和权威的保准和定义。乐苇认为的民宿,是根据当地旅游发展情况自建、租赁改造或拿地开发的小规模旅游住宿功能产品,并结合地域文化特色与市场需要,提供全方位、个性化体验服务的非标准住宿产品。

  从宏观环境来看,房地产投资市场被挤压,企业的资金流向了民宿行业。个人手头资金的富裕被情感裹挟着也流向了民宿。民宿,比起酒店,更贴近生活,每个民宿背后的故事或民宿主人的执着,也是每一个投资人向往而无亲自实现的梦想。从投资平台上流入民宿的不仅仅是冷冰冰的资金和硬邦邦的投资回报率的诉求,还有最虚无和强大的情感支撑。

  一、民宿投资的主要形式

  1、 民间资本(众筹)(c端)

  这两年,民宿成为风口,吸引各路人才和资本进场,而众筹平台是群众的主要切入口。根据人创咨询数据,截至2017年6月底,全国共上线过众筹平台808家,下线或转型的就有369家,所占比例高达46%。当然成功的平台也有,比如生活方式众筹平台「开始吧」就凭借民宿众筹,成为国内领先的众筹平台。2016年11月,开始吧把旗下的民宿业务独立出来,成立了「借宿」,专为民宿解决资源、资金、推广和人才上的一系列痛点。一年多时间,有近400个民宿项目在开始吧上线,95%项目众筹成功,总认筹额超过15亿元,实际认筹额达到10亿元,平均每家民宿拿到约250万元。众筹利用互联网传播的特性,让小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意,争取大家的关注和支持,进而获得所需要的资金援助。

  按照众筹的方式,可以分为四种模式。

  1)产品众筹。 产品众筹是指投资人将资金投给筹款人,筹款人按照约定将开发的产品(或服务)无偿或低于成本的方式提供给投资人的一种众筹方式。这种方式在民宿领域一般规模较小。

  2)收益权众筹。股权众筹的一种,对公司的投资行为而不持有股权,但有收益权,这种模式投资人可以轻松退出,筹资公司也不用担心股东过多而不能上市。

  3)股权众筹。股权众筹,向大众筹资或群众筹资模式,并以股权作为回报的方式。这种模式更加广泛和具有吸引力。可分为两种,一种是创业公司的股权众筹,另一个是实体类项目的众筹。

  4)公益众筹。这种模式下,筹资人没有义务给投资人以具体的回报,完全按照投资人的自愿性和个人性。当然,筹资人可以按照自己的方式给参与者一定回报,或者是一定实物、或者是一定小额资金回报。主要是非营利性的筹资特点。

  综合来看,民宿众筹一般集中于收益权众筹和股权众筹。前者的操作程度和复杂程度明显低于后者。后者则会要求设立公司、持有公司股份。而收益权众筹只会要求以合同的形式,按照投资份额约定未来收益比例。

  总而言之,众筹是民间资本切入的一个关键点,即为个人理财提供了新的渠道,又圆了很多人自己建民宿的梦。

  2、 企业资本(b端)

  2015年3月,宛若故里获得青骢资本1000万元天使轮投资,这也是第一家获得风投的民宿。随后,瓦当瓦舍、诗莉莉、木西民宿、山里寒舍、康藤格拉丹帐篷营地等相继宣布获得融资,而松赞、千里走单骑、大乐之野等首轮融资也已基本完成。2017年3月,青普旅游收购曾经的“民宿第一品牌”花间堂,引发业内轰动。

  民宿发展到现在这个阶段,由单体走向连锁是必然的趋势,而连锁化的建设和运营需要大量的资本,单靠一间民宿的盈利是远远不够的。有大量资本的企业看重民宿的市场潜力,投资周期较短,也愿意投资,两者一拍即合。根据数据,越来越多的企业资本进入到了民宿行业,这里面也包括一些企业自建的项目。

  3、 政府资本(g端)

  政府对于民宿一直是扶持的态度。2015年,在国家一份促进消费升级的政策性文件里,首次提到了「客栈民宿」,随后地方政府相继出台了一系列扶持政策。民宿被视为乡村复兴的入口。

  二、民宿投资的选择标准

  1、 理念(故事讲得好不好)

  经营民宿的主要有三类:一类是本地自持宅基地或能与政府协商获得居民性用地的业主,他们在前期用地成本上的投入就普遍较低;一类建筑师和设计师,他们可以在设计费和施工费上省去不少费用;一类是媒体从业者,在后期运营商有宣传推广上的优势。

  绝大部分的民宿是物业经营的,设计师,传媒界的人有着情怀,想要做属于自己的民宿。这样的民宿背后有自己的故事和理念。讲好了故事才能吸引人来住,才会有收益,资本才会进入,最后实现共赢。

  理念是一个民宿的灵魂,决定了选址,建筑,装修风格以及后期运营。这也是情怀和资本能够合作的最重要的点。

  2、 建设落地(故事能不能实现)

  想得再完美,不能实际落地,或者建设周期过于漫长超出预期,对于投资方和建设方双方来说都是得不偿失的事情。1到2年,对于一个民宿项目来说是最合适的建设时间。

  在实际落地过程中,不只只是建设周期的问题,还有很多细琐的方面,拿客房数和分店数来说。民宿最重要的就是“主人文化”,客房数不宜超过20家。并且同个品牌的民宿有着强烈的特色,但是对于住客来说都是来过一次之后就不太会来第二次了。如果分店的风格保持一致,而不能因地制宜,不宜超过3家。

  还有很多设计师有着很不错的设计理念,但是完全不考虑运营和营销。如果资本要进入的话,管理的资源也是需要介入的。

  3、 投资回报率(听众喜不喜欢这个故事)

  房地产市场已经趋近饱和,民宿市场的快速回报对资本有着强大的吸引力。一般一个民宿项目最晚在第三年就能开始盈利。这对于很多大型资产项目来说是回报的周期是非常短的。这也是资本看上民宿比较大的一个原因。

成本及收入结构

  从成本和收入结构来看,市场上大部分的民宿,最主要的收入来源是客房。

  民宿经营主的情怀对于住客有很强的吸引力,也就是民宿背后的故事足不足够吸引人。

  说到底就是这个民宿有没有市场。

  民宿的设计师和主人可能有很好的理念,但是对于运营和营销管理完全没有概念。资本方出资本的同时,有这方面的经验和资源,可以帮助民宿获得更高的利润。双方其实并没有完全对立的关系。情怀需要资本来落地,资本需要情怀来获取利益。两者并不矛盾。

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