STR GLOBAL刘博：中国和亚太-酒店业绩回顾和未来

　　近年来，在中国经济转型与消费升级的大背景下，经历深度调整的中国住宿业迎来新的发展时期。需求结构的调整、消费主体的变化、消费诉求的升级、消费习惯与消费方式的互联网化等趋势，驱动住宿业态加速革新。住宿业正在从投资、管理、品牌、营销、技术、消费者体验等各个环节重新定义行业的发展和运营模式，跨界合作、融合创新已成为当前住宿企业进一步结构调整和升级的重要途径。企业如何了解和判断行业走势，把握消费升级机遇，共同创变住宿业的崭新未来，成为行业投资者、管理者和运营者亟待探讨的新课题。

　　近日，“消费升级，创变住宿业未来”21世纪住宿业高峰论坛在上海虹桥新华联索菲特大酒店盛大开幕。

　　STR GLOBAL中国区经理刘博发表题为《中国和亚太-酒店业绩回顾和未来》的主题演讲，分享了亚太区不同国家的酒店、公寓方面的市场经营数据。

　　——以下是文字实录：

　　2017年今天是9月1号，过去了整整的2/3，在过去的这2/3的时间里面，我们酒店人真的是苦力奋战，努力从过去的酒店业绩下滑的阴影中走出来，我们今天跟大家回顾一下，我的题目是亚洲与中国我们透过酒店业绩趋势看旅游。

　　在亚太区的表现首先给大家回顾一下，今年1～7月份哪些因素带动了市场的变化。从这5个主要指标入住率、平均房价、每间可售房收入、市场供给和市场需求来看，亚太地区出现了双指标的上升。平均房价是有轻微的几乎是原地不动，但是毕竟是一个正向稍微的增长，所以RevPar带来了3.3的提高。在这上面当然是市场需求的强劲给我们带来了这份福音，虽然市场供给仍然在3%上下的浮动，但是需求旺盛。

　　如果把亚太区分为四个主要的区域来看一下，分为澳大利亚和大洋洲地区、中南亚、东北亚和东南亚四个地区来看，以2012年的业绩作为一个基数，我们看它的指数变化，看它从100起的指数变化。澳大利亚和大洋洲地区表现稳健，所以过去几年是这样步步上升的，非常健康的一个指数图。中南亚地区就稍微有点儿不尽人意，跟东北亚也就是我们中国所在的区域其实还比不上上面一张线，所以从2013年下降以来之后有平稳的一直想努力回升的，直到2017年今年的前7个月比2016年才有了一个相对比较明显的上升，原因不用多说，我们都知道国家政策对旅游业特别是对酒店业带来的重击。

　　东南亚和中国也息息相关的一个市场，东南亚的市场在前几年是稍好于中国的，2015年以来它的RevPar的变化率目前为止也是达不到2012年的水平。既然我们在东北亚，看一下东北亚地区包括了哪些使得它的表现不太好，中国是一个，中国内地、香港、日本、台湾和韩国，2017年前七个月这几个主要市场，中国内地的出租率还是表现很不错的。韩国出现了下降是最为明显，在平均房价上中国内地也出现了0.5%的增长，这是国家颁布国八条以来首次我们看到平均房价的上升。韩国RevPar下降达到两位数之高，可以看到中国的政治和中国旅游的人数减少对韩国马上带来的影响。我刚才说到东南亚地区和我们有很多紧密的联系，特地把东南亚拿出来跟大家分析一下几个主要的市场，其实在整个亚太地区表现前三名的分别是新西兰、马来西亚和越南。我们看到越南和马来西亚同时在东南亚地区，这两个进入亚太区Top3的也出现在这里了，它的需求的上升非常强劲，5%以上的上升，并且平均房价也是在上升。新加坡自从赌场酒店开业以来，其实新加坡的需求和平均房价都上升得非常好，在2017年的时候终于没有后劲再继续上升，所以现在出现了4%点几的RevPar下降，所以它是双指标目前都存在着压力。

　　今天的话题是住宿业，刚才主持人也再次强调住宿业，住宿业里有一个很重要的元素就是服务式公寓、酒店公寓，今天我也把东南亚地区的酒店和服务式公寓来跟大家做个对比。截至今年7月份我们看一下马尼拉、吉隆坡、雅加达、曼谷和新加坡，这几个市场在入住率方面酒店和公寓有什么样的差别。今年这几个市场我们看到酒店的入住率都是在下降的，跟它非常相反的我们看到除了新加坡的服务式公寓有1.1的下降之外，其他城市都出现了非常好的上升。也就是说在东南亚地区服务式公寓的需求还有很强劲的增长状态，当然中国的酒店公寓我们也有客户买报告的时候大概看了一下，状态也是蛮不错的，但是由于时间我们也没有来得及给大家整理，从这个上面看到服务式公寓在未来的时间跟酒店会形成更加激烈的竞争。在房价上也不得不看一下，同样在这个区域，房价上雅加达和新加坡有下降，其他地方有上升。服务式公寓这个板块的平均房价一律在下降，所以他们是以牺牲了平均房价而换得了出租率的增长。

　　接下来聚焦一下中国的大陆地区，5.3%这个是我们的RevPar变化率，今年前七个月对比去年的前七个月5.3%，刚才大家也看到了其实它来自于入住率4.8%和平均房价0.5%的上升。这是国八条以来交出来的最好的一张答卷，目前为止。我们也期待到年底的时候，能看到很好的数值。从过去这几年以来，整个市场需求在发生什么样的变化?市场供给又发生什么样变化，我们也用12个月均线，就是比较平滑的一条趋势线来给大家看一下，从2012年到2017年我们供给的增加从5%已经下降到3%点几，每年虽然在增加，但是增长的幅度一路在放缓，这也是对酒店人来说竞争能够减少的一个通道。

　　在市场供给上就没有那么平滑，是一个跌宕起伏的线。我们看到在2013年受到重创，一直到2014年跌到谷底之后，大家在用各种方法努力拯救我们这个行业，拯救酒店的业绩。出现了反弹，在2015、2016年又稍微平稳的反弹，2016年之后显示出一条比较正向的，给大家注入乐观的一条线。现在看到2016年以来蓝色的线远远超过了绿色的这条线，也就是说需求的增加远远跑赢了供给的增加。

　　从这上面我们也在追踪一下中国的主要市场，我们看一下中国的几个主要目的地除了北上广深之外，我们也追踪了十个大家经常关注的酒店业相对比较发达的市场，从这些市场来看，他们的入住率和平均房价在2017年发生了怎样的变化。首先我们看一下蓝色的这个入住率的情况，在14个城市当中，我们非常兴奋地看到没有任何一个市场出现入住率的下滑，这个也是这几年来很罕见的一个信号。其实截止到6月份苏州的同比变化还是稍微负的零点几的变化，在7月份这个暑期非常好，所有的都是上升状态。平均房价是各有千秋，即使这样平均房价的表现也是这几年以来最让人兴奋的一张图，因为下降得城市已经非常少了。你看我括起来了10个城市，14个里面有10个是双指标上升的。去年年底的时候情况是相反的，可能只有4个是双指标上升的。武汉平均房价在止跌，到7月份的时候，几乎全面比没有变化。三亚平均房价下降最为明显，但是它的出租率上升也最为明显，它是在国八条之后受严重影响的市场，在这种影响下，它的出租率一路持续上升，平均房价一路持续下降。当然有的湾区相对比较成熟的还好，新开发的湾区由于供给的持续增加，客人还没有完全意识到那个湾区的有趣性，所以三亚在近期平均房价上仍然会有上行的压力。

　　在这里面沈阳是14个城市当中唯一一个出现了RevPar下降的城市，当然它的下降也只有百分之零点几。有5个城市他们的RevPar都出现了两位数的增长，当然我们知道杭州增长这么好，跟它去年的业绩表现不太好是有关系，它在G20之前一直在上涨，但是G20马上要到来的从暑假开始就已经表现出消极的在下降的状态了，当时的杭州酒店人也是都在忙于政治。今年的涨势可以说是形势一片大好。目前这样看，我们身在的魔都上海的表现从这三大指标来看，入住率、平均房价和平均每间可售房收入2.0%，跟整个中国比是相对差，但是不要忘记整个上海的平均房价和入住率一直处于高位，所以全国的入住率全年在70%以上的市场，也只有北上广深。今年到7月份为止有5个城市，除了北上广深之外，武汉挤入了目前为止出租率70%以上之列，上海2.0%的增长，因为它已经基数比较高了，把北京跟上海做个对比，虽然它只有2%，北京的涨势比它好，5点几。

　　我们来看RevPar过去几年的变化趋势，从2012年到现在，看到这两条线在前面是非常明显的，2013到2016年非常明显，上海的涨势超过北京。从2016年以来北京的涨幅终于超过了上海，而且现在看到有一点加大的趋势，不知道这个角会不会继续上扬下去，但是我们也做了一个一线城市的净值分析，除去中档和经济型酒店，因为样本量不一样，就看中档以上的酒店，这四个一线城市的对比还是很明显的看出来，其实北京离上海特别是离深圳还有比较大的差距，在平均房价和出租率上都是存在。当然北京这个城市比较特别，毕竟是我们中华人民共和国的首都，客源结构跟其他地方也是不太一样。

　　既然说上海我们就继续把上海再深剖一下，上海的各个区域，我们把上海市场按照地理位置分了七个区域，从入住率和平均房价上我们看一下，今年以来这个数是到7月份，虹桥区域是唯一出现了出租率下降的，我们所在的酒店的区域也是在虹桥。我们都知道供给量过去一段时间一直在增加，所以有一定的压力，但是虹桥区域的平均房价表现还是不错的。这是按区域来给大家分一下。各级别的酒店来说，STR把酒店按照平均房价和它的品牌定位从奢华到经济型六个级别，最后两个是合在一起的。我们比较一下前三年2015～2017年这是2016、2017，看一下各个级别的表现不尽相同，但是我要强调的是后面两个中档偏上，中档和经济型这三年以来的表现都非常平稳，都是持续在上升。所以在理性消费、大众消费这种带动下，这种价格稍微偏低的酒店还是有很大的市场。

　　上海的一周七天我们也给大家做了分析，到底是哪一天还有机会。这个是入住率，深色的柱子代表最近的12个月，浅色的柱子代表再往前的12个月，可以看到周二、周三、周四一直是处于高位，商务住店的时间一直处于高位，今年稍微有一点点增加，不明显，出租率上升比较明显的就是周日和周一，这两天也是我们酒店人非常苦恼怎么提高入住率的日子，我们看到了上升。但是平均房价上在周日和周一我们是有所下降的，所以后面那几天出租率是上升，但是平均房价是有点下降的。下降了之后RevPar没有下降，这就说明我们是在用一个正确的策略，周五的RevPar是没有什么变化的，变化最大的是在周日的时候有2.3%的增长。这是上海的一周七天。

　　现在假期是中国人非常关注的一件大事情了，包括带薪休假，包括长假三天、七天这样的假期也好，都带动了旅游经济，也带动了酒店业的业绩表现，我们特地分析了一下春节上海和浦东周边为什么把浦东周边拿出来，浦东周边的定义就是说浦东地区刨去陆家嘴到新国展这样一段商务的区域之外，原因很明显就是因为去年我们的迪士尼开园，我们想看一下迪士尼开园之后上海浦东的郊区到底业绩有没有发生变化，如果仅仅分析七天的假期期间，就是大年三十到大年初六这几天的变化来看，连续三年的变化在2015年浦东周边的涨幅没有超过上海整个城市，在2016年也没有超过。但是在2017我们看到这七天里面我们浦东的郊区，也就是我们迪士尼那边能够辐射到的区域有非常强劲的增长，57.1%。我们也把这个时间再拉长看一下春节前七天加上后七天一共21天，相当于整个寒假期间的情况，春节21天的情况看2015、2016和2017仍然是在今年迪士尼开园之后的第一个春节在我们的上海浦东郊区酒店的业绩表现还是很让人兴奋的。

　　劳动节是除了春节之外的很重要的节日，分析了七个主要的目的地市场，来看一下三年的变化。劳动节期间跟前一年的对比，这是在2015年，上海有11%、大连15.2%，大连的增长比较明显，广州是处于下降状态。2016年广州又出现在下降之列，2017年上海的涨幅非常明显，今年刚刚过去的五一节上海的市场比前一年的涨幅还是很明显的。其实如果把距离再拉长也能看到说大家也注重错峰旅游，在五一过后的停留效应也是有的，只不过没有时间给大家一一展示。

　　前面是一些过去的历史的表现趋势，再跟大家分析一下未来的新增供给，也就是目前市场上的Pipeline的情况。在亚太区当然中国目前存量是最多，目前筹划开业的酒店量也是最多，不得已都用一个断了的柱状图来给大家表示。这个百分比代表了跟12个月之前来对比，这个数值发生了怎样的变化，也就是中国的Pipeline是比12月之前增加了4%，但是日本和印度都出现了轻微的下降，它的筹划开业的数量比先一年有所减少。中国各级别已经签约的新增供给量怎么样这个数据截止到2017年4月份，我们看一下，这是现有的供给，这是我们的Pipeline，这个是筹备开业的，筹备开业的量占现有的百分比在奢华和超高端仍然是处于40%多房量的增加在未来5年，已经进入到STR系统的各个酒店集团报上来的数据。中档偏上虽然只有11%，因为它基数非常大，比例很低，但是下面一个我们看到上下箭头正40%，中档偏上，相信这个是比较引人注目的，也就是说和12个月之前我们看这个数据相比，中档酒店的签约筹划开业比前面12个月提高了40%的量，越来越的的开发商、投资公司、酒店管理公司注重在中档偏上酒店的投资。二线城市未来开业的比例也给大家做一个展示，一线城市的筹备开业都已经在一位数了，二线城市还在两位数甚至高达30%几，像长沙这样30%几是因为它的量本身不是太大，三亚即使在高位还是在增加的，因为还在不断的开发各个目的地。

　　总结就是通过数据来看到的旅游，现在我们讲全域旅游，我也在说全民旅游，家里的男女老少不论带着孩子还是带着父母都在注重这种休闲度假，这种假期效应也越来越明显，我们通过春节，通过五一、十一不断的看到假期前后的同比变化率在增长。酒店和旅游之间真的是一个互相激励，酒店也越来越把自己发展成一个目的地，所以它在刺激整个旅游。旅游业整体的发展也刺激酒店的业绩和酒店的发展。新增供给我们认为现在是越来越理性，并不是说每一个地方拿到地都要再盖一个奢华酒店，所以增幅在降低。并且中档和中档偏上酒店的数量在增加，大家的投资也更加理性，促进了我们中档和中档偏上酒店的发展。对于酒店营运者来说，也看到价格上还有空间，特别是在一些节假日或高峰期间，大家的房价还没有跟平均房价形成相对的正比，也就是说即使在有些地方出租率持续上升的情况下，平均房价还在下降。或者说在某些地方的出租率很高的情况下，它的平均房价并没有高出出租率很低的那个阶段一定的百分比，这就是在价格上还有很大的空间。这是我今天给大家带来的数据的分享。

　　因为我看到今天的很多人可能对STR不太认识的，我们是一个标杆管理公司，直接从酒店管理公司和酒店收集的数据采能够给大家这样一个权威的发布，全部是酒店和酒店管理公司提交的真实的业绩表现，供酒店来衡量自己和区域内的酒店做业绩的对比。目前我们有全球5万多家酒店客户的数据，今天给大家分享的关于中国的数据是来自于4500多家我们中国区的从奢华到经济型的酒店。