两大亚洲实战案例中折射酒店资产管理新趋势

　　(迈点网讯 王丹丹)2018年4月11日，由广州市商务委员会支持，中国饭店协会主办，广州岭南国际企业集团有限公司承办的“第七届中国饭店文化节在广州开幕，全国饭店餐饮行业领袖、品牌新秀、国内外产业链机构、专家学者一千五百多名代表欢聚一堂，共同探讨新时代饭店业高质量发展的文化新动力。活动以“新时代、高质量、新动力”为主题，立足文化引领，着力突出创新文化、品牌文化、绿色文化、岭南文化，引导行业挖掘高质量发展的新动能、新机会。

　　会上，仲量联行亚洲资产管理执行副总裁Tasos Kousloglou 先生在中国饭店业高质量发展论坛上分享了两大亚洲酒店资产管理实战案例。

　　1、某北京高端酒店的重新定位

　　位于北京黄金地段的的280间客房的高端酒店的改和重新定位。

　　仲量联行的资产管理团队一重点参与亮点在于：

　　1)代表一家大型国有企业和一家大型私再公司的合资企业将酒店重新定位为一种生活方式的发展横式;

　　2)鉴别一个台适的运营商并且在能够激励运营商提高盈利能力和保持高放的成本结构的情况下达成管理协议;

　　3)与业主、建筑师、运营商讨论出一个有效的区域和设施布局，其中包择一楼的零售、二楼的与运营商策划的餐饮、三楼的与独立运营商管理的共享工作空间，以及短租和长租楼层，一个创新时尚生活社区概念;

　　4)1-3层的租户用以减少项目的风险，并未业主创造一个固定的租金收入流;

　　5)与仲量联行的零售部门联台寻找合适的零售租户;

　　6)根据项目的定位方案和清晰的财务指标，审查二楼的策划餐饮概念;

　　7)审查定位概念和财务预测以确定可行性目标。

　　2、现有酒店:新加坡莱福仕酒店

　　提炼最佳表现并且为标法性106套房的莱福士酒店的零售商场准备一个巨大的改造计划。

　　仲量联行的资产管理-背景：在2012-2013期间，与竞争对手相比，平淡的餐饮和过时的产品致使酒店入住率和餐饮用餐率面临下降趋势;被卡塔尔国立酒店于2011年收购。仲量联行在2011年9月任命为资产产管理经理;酒店目前正在经历从2017Q1到2018Q4的三阶段的恢复计划。

　　其中，重点参与的亮点包括：

　　1)为未充分利用的空间和业绩不佳的餐饮网点发起资产增值计划;

　　2)提高竞争地位,高于市场的盈利增长和酒店营收指数;

　　3)确定并实施创收举措和成本降低,以改善套房的平均每晚房价和入住率;

　　4)审查所有关键合同和人员配置以降低固定成本;

　　5)在2012-2016年间,与仲量联行零售部一同提高莱佛仕零售商场的产销量;

　　6)面试关键行政职务候选人;

　　7)与业主、经营者和顾问制定2017-2018年的可行改造计划：

　　翻新餐饮概念,零售租户,制定更有效的区域计划;

　　采用3阶段改造计划以减少成本同时优化收入的过渡预算;

　　谈判第一的运营预算,以确保成功的定位和现金流符合可行性;

　　与雅高集团合作。将酒店员工部署到新加坡的其他雅高酒店;

　　为成功的重新开业,审查市场营销计划。

　　关于酒店资产管理的新趋势，Tasos Kousloglou 先生给出了自己的几点展望：

　　1、业绩指标

　　关键业绩指标(KPI)，如投资回报率(ROI)、总建筑面试(GFA)、净每间可售客房收入(RevPAR)、每平方净业收入、净营业收入回报率( Nol yield)、运营效率指标、酒店营收指数等;

　　2、综合开发项目VS单体开发项目;

　　业主基本投资计划关注投资回报率(新增酒店)和利润率提高(现存酒店)，比如说，未来酒店开发注重灵活空间和设施的设计，酒店设施完善以提升利润率和效率来降低运营成本(如人工成本)，在收入有限的空间设计上提高使用率(如共享办公、外包、科技以及机人技术)

　　4、餐饮设施、主题细化、第三方运营、宴会设施上与独立运酒店之间的竟争;

　　5、差别化定位(品牌选择、重新定位、或品牌重塑)

　　6、市场需求的变化趋势(社交媒体、线上渠道、商务+体闲的结合、长租需求、8090后的兴起)

　　7、签订对业主更加有利的、对酒店管理公司更有激励作用的管理合同，帮助业主实现最佳的投资回报和投资处置策略;

　　8、品牌：迅速增长的酒店、精品时尚型、精简服务以及酒店运营公司的合并;

　　9、酒店服务和品牌适应本地市场;

　　10、营收利润之下的费用(税收、融资成本、固定资产、储备金、保险等)