广州狂建星级酒店 市场过剩前景堪忧

　　据不完全统计，目前广州已开业的五星级（含待评）数量已有22家，到2010年亚运会前，广州星级酒店总数将增至300多家，其中一半为四星级以上的高端酒店。有业界人士指出，近年来广州发展商们兴建星级大酒店的狂热，已令目前广州星级酒店的数量超出市场预测的60%-70%，酒店开发已供过于求。尽管有亚运利好带动，但受累全球性金融海啸影响，未来几年广州星级酒店前景更令人担忧。

　　发展商投资酒店狂热

　　近日，广州发展商在酒店事业上动作频繁：12月8日合景泰富地产与东凌集团合作开发的增城景东国际城酒店项目与喜达屋集团签约，将在增城投资建设一个5亿元人民币的五星级酒店；12月13日，恒大地产集团首个白金七星标准酒店——恒大花园酒店试业，目前已接待各类参观团体及个人5000多批；位于珠江新城的商业巨无霸高德中心已签约朱美拉集团将引进白金五星级酒店，西塔开发商越秀城建集团近期也正与四季酒店管理集团洽谈合作；而富力地产、合景泰富、保利地产等集团，更已先后牵手万豪国际集团、凯悦国际酒店集团、喜达屋集团、香格里拉、洲际国际、东方文化等国际酒店业大亨，加速进驻广州酒店市场。

　　但与此同时，一则有关首旅集团全资收购广州东站的天伦万怡大酒店并悄然更名的新闻同样令人关注。据业内人士透露，天伦万怡大酒店目前已被首旅集团纳入囊中并改名为“广州建国酒店”。该酒店原管理方万豪酒店管理集团的退出，与受金融海啸影响营业额下跌而发展商每年仍需支付高达上千万元的管理费、经营压力加剧有莫大关系。在经济持续走低的大环境下，天伦万怡大酒店的易主与易名，为广州发展商们投建酒店的热潮敲响了警钟。

　　星级酒店是把“双刃剑”

　　一份研究报告显示，近年来广州待建的五星级酒店中，有超过80%为房地产商投资。酒店已成为继住宅与写字楼外，广州众多大开发商们最热衷的开发项目之一。

　　不少发展商特别是上市企业认为五星级酒店是一种长期稳定的投资模式，一方面这种优势物业受资本市场欢迎，另一方面随着土地资源的日益稀缺，发展商们也期望能在房地产开发主业外寻求稳定的长线经营回报。在广州天河商圈，目前就已有天伦万怡、嘉逸皇冠、保利威斯汀、地中海国际、富力丽思·卡尔顿、富力君悦、正佳万豪、太古汇香格里拉、粤海喜来登等十几家高星级酒店扎堆。

　　另外，对楼盘来说，五星级酒店配套也是提升楼盘档次、扩大客户群的一大有效因素。如碧桂园集团目前已开业及在建的五星级标准酒店就达十数家，近两年开业运营的就有好几家。合景泰富在旗下楼盘引入六家喜来登集团品牌酒店；广州星河湾酒店开业后，星河湾地产也表示其旗下项目将配套更多五星级酒店。

　　可是，五星级酒店前期建设动辄数亿的投入对发展商来说是一笔巨资，加上长达近10年的回报周期，令星级酒店成为悬在发展商头上的一把“双刃剑”。一旦遇到经济环境改变，酒店经营难以迅速打开局面就失去营销价值，经营艰难之下，酒店管理集团甚至开发商退场就将不可避免。

　　广州五星级酒店“老五家”

　　花园酒店

　　白天鹅酒店

　　中国大酒店

　　东方宾馆

　　广东国际大酒店

　　近几年通过评定的 3 家新秀

　　2005 年 广东亚洲国际大酒店

　　2006 年 广州碧桂园凤凰城酒店

　　2007 年 广州天伦万怡大酒店

　　待评五星级酒店超过 30 家

　　天河区以及珠江新城一带天伦万怡、嘉逸国际、嘉逸豪庭、嘉逸皇冠、天誉威斯汀酒店、越秀城建索菲特酒店、地中海国际酒店、富力丽思·卡尔顿酒店、富力君悦酒店、正佳万豪酒店、太古汇文华东方酒店、天河城的粤海喜来登酒店、南洋长胜酒店、嘉鸿华美达广场酒店、高德中心朱美拉酒店、越秀城建投资的西塔四季酒店、东圃福鹏喜来登酒店等。

　　会展中心一带

　　琶洲香格里拉、美林海岸大酒店、皇冠假日酒店、珠江帝景、广东南美大酒店等。

　　白云区

　　颐和大酒店

　　花都空港经济区

　　碧桂园假日半岛酒店、云峰大酒店、华钜君悦、诺富特白云机场大酒店等。

　　广州番禺、从化等周边

　　星河湾酒店、长隆大酒店、东方夏湾拿酒店、南国奥园的高尔夫酒店、温泉大酒店、凤凰城酒店、南沙大酒店、广州科尔海悦、欧洲假日国际公寓、广州南沙大酒店、祈福酒店、祈福（仙湖）酒店，祈福（南沙）酒店、天河峰景喜来登酒店、增城喜来登酒店等。

　　现状

　　供过于求，广州星级酒店利润仅4%

　　2005年以来，广州星级酒店数量大增，目前比预期过剩六七成，供过于求局面正令酒店业竞争加剧，星级酒店利润率被拉低到仅为4%。

　　后年星级酒店将增至300多家

　　新中国成立以来直至上世纪末，广州五星级酒店的数量一直没有超过5家。自1994年广东国际大酒店被评定为五星标准后，长达10年时间，广州没有增加一家五星级酒店，而在此期间，东莞的五星级酒店数量却数倍于广州，令广州国际大都市的定位备受争议。

　　但是，从2005年广州亚洲国际大酒店通过五星级评定以来，广州已建和在建五星级标准酒店突然激增到30多家，短短3年时间增加了7倍。2008年，广州富力丽思·卡尔顿酒店、广州富力君悦大酒店相继开业，已开业的广州五星级酒店（含待评）数量达到22家。广州市外经贸局副局长孙雷曾在接受媒体采访时表示，到2010年，广州四星级以上酒店数量将达到60家，五星级酒店的数量最多可达24家。2010年亚运会前，广州星级酒店将增长50%，总数将增至300多家，其中一半为四星级以上高端酒店，接待能力达到每晚30万人次。

　　这些已开业或者在建的高星级酒店80%左右都在广州的天河区，以珠江新城、天河路、琶洲为中心，其中天河路将会成为豪华酒店密集地区。

　　五星酒店开房率下降15%-30%

　　与这个宠大的酒店供应量难以相衬的是，2007年广州市旅游业总收入798.15亿元，接待游客总人数1.09亿人次（同比增长9.95%）；2007年全年广州宾馆酒店招待所等旅游住宿设施接待的过夜旅游者共2619.43万人次，其中星级酒店的接待量为604.13万人次，下降2.1%。2008年[page]，受经济大环境影响，预计全年广州星级酒店的接待量增幅将放缓，但星级酒店的供应量却大增，有酒店业管理咨询机构指出，目前广州的星级酒店数量已超出市场预测的60%-70%，酒店开发已供过于求。

　　有统计资料显示，与北京、上海的酒店业相比，广州星级酒店的利润率目前只有4%。有数据显示，今年1-10月份，广州五星级酒店的开房率已同比下降15%-30%以上。尽管与国际知名品牌的酒店管理集团的联手，从管理上能吸引客流。但是，酒店客房租赁主要靠旅游业、商务和国际性会展拉动，广州只有一年两届的广交会能带来大量客源，随着新增量的急速增加，星级酒店的空置率令人担忧。

　　观点

　　广州酒店投资热需要冷思考

　　由于酒店的房间具有不可储存性，卖不出去到了第二天，价值就是零。在高房价、20％的开房率与低房价、60％开房率之间选择，酒店只能选择低价路线。因此，为吸引客源，近年来广州新开的五星级酒店都采取了“低价格”战略，其市场房价多与四星级酒店看齐。如广州香格里拉大酒店试营业期间，便打出888元+15%服务费的“试住价格”；而富力丽思·卡尔顿酒店也定位为“最便宜的一家丽思·卡尔顿酒店”。在新五星级酒店扎堆最密集的天河商圈，打折聚客已成为竞争的必然选择。

　　万豪国际集团副总裁林聪在接受记者采访时表示，从历史上讲，广州没有实际上的国际化，没有像上海那样一步就跨到国际化的道路上，但近几年来，广州的发展比较迅猛，广东经济的整体水平比较高，长远看仍然有市场。但令人担心的是，目前广州的高星级酒店投资确实问题突出，目前广州酒店的投资热就如过去的淘金时代，只看眼前利益而不看长远利益。有些发展商的盲目跟风与部分国际酒店管理集团急于扩大规模，令新酒店不断上马，严重的供大于求将令竞争无序。从前景看，高星级酒店要寻求突破，就要在投资之初找准定位、风格和位置，盲目上马只会吃苦果。