出海 下沉 扩张 并购... 19个品牌战略，引爆未来20个“空间战局” | 迈点年度研报第②弹

　　在2018年年末的时候，我们曾说，2019年是商业空间运营元年，文旅产业、酒店大住宿、长租公寓、联合办公、商业地产，成为人们对美好生活追求的空间，在新愿景下，将存在更多危机与挑战。

　　回望这一年，整个商业空间确实在向“运营”进发的转型之路上站得高看得远、但走得确实不容易。2019年，对于商业空间业态发展来说，虽然算不上“冷”，但也确实没有了往日的“热闹喧嚣”。身处其中的企业和企业经营者慢慢开始回顾理性、沉下心做事情。

　　“借鉴昨天，活在今天，憧憬明天。”这是爱因斯坦的名言。用这个思维来复盘下2019年发生在文旅产业、酒店大住宿、长租公寓、联合办公、商业地产等商业空间的大事件和热点，我们或许能从中窥探出2020年的发展新思路、新方向。

回顾-Review

2019商业空间19类典型事件

　　01

　　# 开在商业里的酒店 #

　　案例 // 2019年，西单大悦城高楼层开酒店，引发了“开在商业里的酒店是否更赚钱”的行业热议；纽约航站中心改建成酒店，可在无边泳池看飞机起降；国家体育总局、发展改革委印发文件通知，鼓励和引导利用废旧厂房等现有设施，改造成体育综合体；中粮广场cofco fantasy共享空间“商业改写字楼”；雅高在未来三年内将WOJO开设在其1200家新酒店里，到2022年WOJO将成为欧洲最大的合作品牌……

　　迈点视角 // 不得不说，随着城市更新的步伐加快，商业空间的物业资源变得越来越稀缺，整个地产行业的重心从“增量投资”转入“存量改造”，酒店改公寓、公寓改写字楼、写字楼改商场、商场改酒店……这样的业态变更每天都在各大城市上演。

　　02

　　# 酒店资产的收并购 #

　　案例 // 2019年，万达酒店发展完成收购万达酒管全部股份、锦江收购多个酒店集团、雅高收购多个不同业态……有收的，就有卖的。比如海航、华天等会不断出售酒店资产,更有甚者直接选择剥离非核心业务。

　　迈点视角 // 收并购的背后，其实是巨头们对于生态圈的自我整合和战略布局。要么通过资本手段去收并购一些补充业态，比如，OYO收购印度本土联合办公初创公司Innov8和欧洲民宿品牌Leisure集团等进军多元化业态；要么通过自我“推新”的模式进军新领域，比如，继携程、美团之后、同程艺龙正式对外推出了旗下民宿平台“懒猫民宿”并上线了独立的微信小程序“懒猫民宿”进军共享共享住宿市场，万豪国际在试水一年之后推出家庭和别墅（Home&Villa）高端共享住宿业务，开元酒店以“森泊”挺进主题乐园。

　　03

　　# 万豪和OTA的“恩怨情仇”#

　　案例 // 全球最大的酒店集团万豪和OTA巨头Expedia在2019年初重启协议谈判，并于9月签署了合作协议“10月起将面向酒店批发商及其他未与万豪酒店实现直接连接的分销商，独家分销万豪酒店批发及促销房价、库存产品等内容”。Skift报道称，此次合作为“行业先例”。万豪及其酒店业主可以决定分销房价和库存的时间以及渠道、能保证酒店官网直接预订渠道的差异化优势，从而降低在线分销成本。

　　迈点视角 // 直销和分销的话题热度从未变冷，反而因为抖音短视频、KOC等新营销形式和渠道的出现，不断强化了酒店集团的直销能力；而在2019年以锦江WeHotel、华住会、首旅如家家宾会、万豪旅享家、IHG® 优悦会、希尔顿荣誉客会等等酒店会员计划的数量规模均已突破1亿大关，这无疑是给了酒店集团夯实直销能力的底气和实力。

　　04

　　# 全球首家快闪酒店 #

　　案例 // 宜家在台湾开了全球首家快闪酒店。时间从2019年9月26日至10月29日。只要是宜家会员，就可以在官网上提交申请，被选中的申请者交完定金即可免费入住，体验全套宜家设施的房间，房里的家具也都能在宜家买到同款。一次不中还可以多次提交申请，但入住酒店的次数不能超过 1 次。酒店设计方面，宜家根据不同人群需求，将旅店改造成了9间截然不同气质的快闪房间，包括新婚夫妻、同性伴侣、风格男、风格女、收藏家、新手爸妈、宠物饲主、一家大小、新鲜人。

　　迈点视角 // 2019年的跨界更多是价值共生式的跨界“赋能”，尤其是以互联网和科技公司表现尤为强烈。2019年，包括腾讯、阿里巴巴、Google在内的世界级的互联网科技公司都已开始全线布局酒店行业，比如说，据统计，90%中国品牌酒店借小程序引流；微信支付可以免押金预定酒店；百度推出首个酒店广告产品阿拉丁；预计到2020年，Google Home和Amazon Alexa等设备的日益普及，这意味着，越来越多的客人将使用语音命令来搜索房间，这将影响酒店的SEO和营销策略。

　　05

　　# 机器人被酒店“开除”#

　　案例 // 据外媒报道，世界上第一家机器人酒店目前已经裁掉了一半的机器人员工，原因是他们的工作效率其实并不如人类，而且还经常故障，其中一名叫做“丘里”的客房助理曾经将客人的鼾声误认为是工作指令，半夜三更反复被激活，而目前她也被酒店开除了。

　　迈点视角 // 机器人失业背后，是因为对于服务行业对于“效率”和“有温度服务”的反思。未来如何在科技和服务之间达到有效平衡与完美结合，是运营者必须要考虑的经营问题。

　　06

　　# 文旅产业背后的“特色小镇”#

　　案例 // 2019年，特色小镇的春天又来了。绿地拟投450亿元联手中科院于青岛造科技及产业小镇、镇江城建集团与金山珠宝有限公司联手打造江苏首个“珠宝特色小镇”、 广东省英德引资17亿打造特色红茶小镇等等。

　　迈点视角 // “特色小镇”、“文旅综合体”、“商业综合体”“民宿集群”等等一体化经营的商业模式成为2019年“热词”。这些一体化综合体项目背后，既有政府政策的巨大推动，又有企业转型的实际需求。地方产业经济的发展也需要一体化综合体项目来拉动，很多特色小镇就是“产业+地产+商业”的经营模式。对于商业空间的运营商来说，特色小镇和综合体项目的发展，则为其释放出了更多的拓展机会和经营可能，尤其是综合体一体化的资产运营赋能。

　　07

　　# OYO和一批公寓企业爆雷 #

　　案例 // 2019年，根据《HOTELS》公布的“全球酒店325强”报告，很多品牌已经从榜单上消失了；从2018年中国旅游住宿业的国际排名来看，中国品牌在全球品牌的是上榜总量和集团规模呈现逐年增长的趋势，可以“叫板”国际品牌。在下沉市场的争夺中，可能会发生新的洗牌，OYO这样的黑马，成为2019年全年搅动酒店的“一池春水”。公寓行业2019可谓是“成也资本败也资本”。一批公寓企业因为资金链断裂爆雷，爱屋吉屋、达人寓、乐伽公寓、诚客快租、杭州谊居、德寓、中择房产都是死于此。

　　迈点视角 // 整体经济面临拐点和转型的时候，各个行业都不可避免地发生行业洗牌。OYO催生传统酒店集团告别舒适区，积极应对“门口野蛮人”。公寓领域，也有大批的公寓借助资本化运作得到了进一步发展。安歆集团在今年5月份战略并购如家旗下逗号公寓，又在12月获凯雷投资集团C轮融资用于规模扩张、中台搭建以及团队建设等，坐实了中国蓝领公寓的第一把交椅；青客在2019年成为中国首家赴美上市长租公寓企业。

　　08

　　# 出海的酒店集团 #

　　案例 // 今年3月，绿地与泰国暹罗地产、新加坡德伟地产集团、BNR亚洲缔结战略合作伙伴关系，共涉及10家以上意向酒店，分布在泰国、英国、日本等地。获携程投资的旅悦集团进军印度酒店市场。华住首家海外酒店落地 全季酒店入驻新加坡黄金地带。OYO酒店将其对东南亚市场的投资规模翻倍至2亿美元，并表示这笔投资只是一个开始。雅高欲对印度经济型酒店Treebo投资5000万美元。Airbnb宣布对印度酒店集团OYO投资约两亿美元。Brookfield拟收购Leela豪华酒店，如果此次交易完成，这将是其首次进入印度酒店业，但Brookfield已在印度其他行业进行投资，比如在2014年，其收购了面积为140万平方米的写字楼物业组合，这是当时印度规模最大的商业房地产交易。

　　迈点视角 // 2019年，东南亚无疑成为了全球酒店业投资的宠儿。Phocuswire还专门发布了一个东南眼旅游市场的系列分析文章，包括市场特征的概述、到创业企业、地区品牌和新兴问题等等各个方面的内容。（具体可参考《东南亚旅游观察：热门市场的发展窘境与投资机会》）。

　　09

　　# 5G智慧酒店 #

　　案例 // 2019年初，首旅如家酒店集团与中国联合网络通信有限公司广东省分公司在广州签署战略合作协议，旨在面向5G打造“数字酒店、智慧酒店”。首旅如家的5G智慧酒店还没落地，深圳华侨城洲际大酒店已传出了风声。4月16日，深圳华侨城洲际大酒店、深圳电信、华为签署5G智慧酒店战略合作协议，联合启动全球首个5G 智慧酒店建设，将5G网络、终端、云应用首次端到端引入酒店商用场景。

　　迈点视角 // 工信部总工程师张峰表示，5G产业链主要环节已基本达到商用水平，目前已在工业互联网、5G车联网、智慧冬奥、智慧医疗等领域试应用，并取得成效。业内专家认为，以华为、中兴为代表的通讯设备提供商将在2019年大量出货，5G智能手机成为了备受关注的领域。5G如何赋能商业空间运营，还有待进一步发掘。

　　10

　　# 明星企业股权变动和上市征途 #

　　案例 // 2019年几大明星企业出现股权变动，锦江酒店转型期遭多位股东减持、雅高出售华住5%股权、光速创投、红杉资本出售部分OYO股份共赚约4亿美元。开元酒店、倍格生态、青客成功挂牌；亚朵、君亭酒店、世茂、OYO、远东发展等等都在上市的路上。OYO、联合办公Knotel、优客工场、魔方、安歆集团、窝趣、青沐公寓、寓小二、自如、城家等多家企业获得融资。三亚亚特兰蒂斯酒店拟发行70亿CMBS、纳什空间获批首单联合办公ABS、国内“首只长租物业基金”发布规模为20亿元、全国首单租赁住房ABN成功发行，绿城房地产、华侨城等多家房企成功发行住房租赁REITs、债券等等。华住再涉重资产投资，携手光大安石成立酒店及公寓地产投资基金；4.5亿美元，睿星资本Greystar设立中国长租公寓基金。

　　迈点视角 // 多种融资手段并行，商业空间领域的企业们在2019年都利用金融杠杆的力量获得了进一步发展。

　　11

　　# 华住要把酒店开到中国的每一个县城 #

　　案例 // 12月12日，华住集团在上海召开第六届世界大会。华住创始人、董事长兼CEO季琦提出新四大红利将引领酒店变革。“中国有2000多个县城，我们下一步计划是把汉庭开到中国的每一个县城。”

　　迈点视角 // “下沉”是2019年中国经济的一个热搜词，除了酒店，商业空间领域也不例外。各大巨头开始下沉布局三四线城市，国际品牌开始从高端下沉布局中端市场。在下沉市场里，各大品牌的争夺战在不断升级，以OYO和华住的对战，最受瞩目。

　　12

　　# 上海广州等地不再主动提供6小件 #

　　案例 // 2019年环保风再次席卷服务行业。上海、广州、海南等地宣布旅游住宿业将不主动提供牙刷、梳子、浴擦、剃须刀、指甲锉、鞋擦等一次性日用品，并要求对违规者进行罚款。

　　迈点视角 // 任何行业都在“立规矩”，因为我们过去有太多的“坏习惯”。其中备受关注的个人垃圾分类惩罚、酒店餐饮一次性用品提供情况的限令，势必会影响服务行业的经营模式。

　　13

　　# 880元“如程卡”争议 #

　　案例 // 以880元办理会员即可享受全平台全年民宿免费入住的APP，“如程卡”带着争议启动了民宿业的会员卡和预售卡模式；“广东文旅护照”首次发行，涵盖全省10个“网红”打卡点。

　　迈点视角 // 旅游业迎来卡券经济时代，比起免费模式，付费会员制模式更能存进消费、推动行业发展。但真正考验人的不是商业模式，而是运营水平。

　　14

　　# 李子柒和不倒翁小姐姐 #

　　案例 // 2019年，最红的三个网红：电商行业的李佳琦，旅游圈里的李子柒、不倒翁小姐姐。

　　迈点视角 // 网红城市、网红民宿、网红酒店等网红目的地网红打卡大热，各有利弊。以网红城市为例，一方面，粉丝“爆棚”带来相应城市知名度和人口聚集力上升、文化旅游等第三产业收入提高、社会临时性就业岗位增多等积极影响;但另一方面，远超负荷的客流导致“打卡”民众旅游体验欠佳、“被打卡”城市秩序混乱、对生态和文化遗产保护不利，存在公共安全隐患。“网红城市”应有充分预案、必要投入、充足准备，在拥抱“打卡热”的同时保持治理“冷思维”。

　　15

　　# 大住宿业搭上慢综艺快车 #

　　案例 // 住宿业搭上慢综艺“快车”蔚然成风，从《亲爱的客栈》到《青春旅社》。2019年仅Airbnb就赞助了《吐槽大会》、《奇遇人生》《漫游记》等多个网综节目。携程梁建章在2019年元旦参与了一台综艺晚会——浙江卫视《2019思想跨年》、2020又向前一步，来到了最新一季的《奇葩说》。

　　迈点视角 // 如今越来越多民宿选择通过网红、综艺来获取曝光量，希望以此增加流量，并迅速转化为收益，但实施起来并没有那么容易。

　　16

　　# 故宫博物院元宵节背后的夜间经济#

　　案例 // 2019年元宵佳节，故宫博物院将连刷三个首次，成为京城“最亮”景点——建院94年来首次举办“灯会”，紫禁城古建筑群首次在晚间被较大规模点亮，首次在晚间免费对预约公众开放。

　　迈点视角 // 夜间经济是指从当日下午6∶00到次日上午6∶00所发生的居民消费领域的经济活动。夜间经济的业态涵盖了商贸、旅游、文化、餐饮、体育等各个领域，能形成较大经济效益。这也是这一两年突然火起来的新消费场景，但要警惕“夜间经济”不是“夜市经济”，更不是“灯光经济”。“夜间经济”的路还很长。

　　17

　　# 5星级酒店和5A级景区摘星摘牌 #

　　案例 // 部分五星级饭店的卫生和消防安全问题严重，服务不规范问题突出。根据相关规定，全国旅游星级饭店评定委员会经研究决定，对5家饭店予以取消五星级旅游饭店资格的处理，对11家饭店予以限期整改12个月的处理。同时，以乔家大院为首的5A景区因为各种问题，也被摘牌。

　　迈点视角 // “星评”受追捧的热度虽然下降了，但是“摘星”“降星”却对酒店行业的健康发展起到了很好的监管作用；民宿行业的评级和奖励进一步助推民宿的规范化发展。相较而言，地产租赁行业的监管难度和规范化发展就更为紧迫也更为艰巨，黑中介、资金监管、合同规范、哄抬租金等等都是公寓行业面临的问题。强监管将是未来行业常态。

　　18

　　# 中国游客和出入境游市场 #

　　案例 // 2019年，从各国统计的旅游数据来看，中国游客已经成为新加坡、日本等国家和地区的最大游客源地。在奥地利、新加坡等地区，中国游客创造单人消费额和增长率双项第一。而从各大国际集团统计数据来看，中国都已经成为其本土市场之外的第二大主力客群市场。同时，全年外国人入出境9767.5万人次，入境游市场也在冉冉升起。

　　迈点视角 // 中国市场和中国游客是全球旅游业发展至关重要的一个潜力因素。随着全国出境直航航点不断扩大，出境游也越来越方便，不少航司甚至把出境直航开到了威海、张家界、延边等地，带动小镇青年的全球游势头。中国庞大的人口经济，还能不断再挖掘。

　　19

　　# 酒店人的特定技能培养 #

　　案例 // 据《日本新华侨报》报道，日本自4月1日起正式实施《出入国管理法》。4月中旬，“特定技能1号”中的宿泊业(住宿业)将通过旅馆、酒店等行业团体共同设立的考试机构，在日本7个城市举办技能测定考试，有意向在日本住宿业工作，且想获得该在留资格的外国留学生等需参加该考试。5月25日，日本“特定技能”酒店业第一次行业考试揭晓，合格率71．6％。

　　迈点视角 // 人才缺乏是包括酒店、公寓、民宿等领域的经营难题，比人才缺乏更让行业为难的，是如何找到“合适”的人才——高校、酒店、企业内部培训学校等，成为了行业获取、培养人才的重要途径。2019年日本民宿行业的一项举措引人关注，也值得思考。业内人士认为，这些举措也有利于保护和推动新兴产业的发展。

展望-Expectation

2020商业空间20个关键词

　　01

　　# 换牌 #

　　围绕着资产运营，存量物业改造变成常态化，尤其是在一二线城市的核心物业。基于坪效考虑，同一物业根据不同的发展情况，在酒店、公寓、办公等不同业态之间整改的可能性变得越来越大；即便是同一业态之下，基于客群市场的选择，被翻牌成其他品牌的可能性和频次都会大大提升。这也就是为什么近些年中端酒店会迅速崛起的原因。

　　02

　　# 多元化 #

　　罗振宇在跨年分享时说“生态决定生存权”。有规模有资源的巨头们都在开始积极进行平台化布局，构建自己的价值生态网，并且通过收并购等手段加速其落地。

　　但这个过程中，并不是所有的企业并不是“越大越好、越齐全越好”，经营不善的情况下，多元化的业务反而会分散发展核心业务的资源、拖垮企业。2018年努力布局多元业务、2019年又拼命卖“副业”的WeWork，就是个典型的案例。企业在战略布局时，一定要想清楚自己要走的路。

　　03

　　#多品牌 #

　　消费需求增长和分级，需要行业提供更多的消费产品和品牌，而且是趋于个性化和定制化。这就意味着各大集团仍需要不断在自己的品牌组合中增补更多新品牌以满足客群需求。2019年，复星旅文的“复游城”、凯悦推出主打社交空间的新品牌Caption，都为2020年的多品牌发展打了样。

　　从目前行业发展来看，更多的软品牌和生活方式品牌是主流方向。至于这些多元化的品牌，是各大集团自己研发推出还是收购、或者代运营，都将取决于各自的战略考量。

　　04

　　# 并购 #

　　按照美国这样成熟市场的发展预估，中国酒店业连锁化水平将从15%增长到60%。无论是提供住宿产品的企业，还是为住宿企业提供服务的产业链企业，在全球目前发展都还是分散状态。这也就是为什么依然不断有行业并购和洗牌。

　　这种状态在2020年将持续下去，尤其是公寓行业的整合将进一步加剧。头部企业不会放弃在全球范围内买买买的机会，跟不上脚步的品牌和企业也将被市场逐步淘汰，成为“被整合”的对象。

　　05

　　# 直销 #

　　OTA与酒店的亦敌亦友关系已经持续了很久，酒店依托OTA分销，又不满OTA的掣肘。如今也到了一个新的岔路口。随着3.0移动互联网时代的迅速发展，酒店业营销最大的变革就是客人越来越倾向于由APP、微信等构成的企业直销渠道，各大集团不仅依靠手机端做营销、还在不断增加客人服务。5G的到来，将进一步推动这一趋势的发展。

　　而未来在互联网技术的助推下，行业或许能大大减少对于分销的依赖，从微信、微博到抖音短视频、KOC，依靠社交媒介构建自己的私域流量，这同样也考验着企业的运营能力。

　　06

　　# 跨界 #

　　商业空间领域，拥有资产、现金流和客流，这也就是注定了不同玩家还会源源不断地涌入进来。“跨界”成为了双向选择，不仅仅是业内跨界到业外，同样也有业外跨界到业内，交互之下，迸发出更多活力。

　　它们或是来势汹汹，依靠强势资源直接成为现有玩家的竞争对手，比如地产系自创酒店品牌、险资直接干公寓、无印良品做酒店、飞猪菲住酒店联盟等等；它们或是扮演赋能角色，与现有玩家利益共享，比如微信、滴滴、铁路12306等等。现有玩家要随时准备接招。

　　07

　　# 圈层化 #

　　未来的商业一定是建立在客户创造和价值共生的基础上，因此，对于商业空间领域的企业来说，2020年成为了扩大朋友圈的重要时机，并以此最大化为顾客创造价值。

　　但朋友圈并不是求量不求质。企业需要对客群进行细分研究，把价值创造的每个环节做精细化拆解，然后去尽可能的拥抱更多的合作伙伴，扩大朋友圈，一起缔造价值网。

　　08

　　# 新技术 #

　　“无论是通过人脸识别技术在酒店快速入住，还是通过‘智能房间’和‘智能门锁’等新的功能，用户都能在旅行过程中享受到前所未有的个性化和便捷度。”尽管今天的客人在入住酒店的时候，会抱怨“人工智能变成人工智障”，但还是忍不住想说“机器人给我送瓶水”。

　　人工智能、语音搜索、机器人服务等等在2019年得到了长足的发展，在服务行业的运用也进一步深化。从长期来看，这是趋势；从目前来看，短期落地的效果难免有落差。

　　2020年的酒店，在科技运用方面，致力于改善企业运营效率的提升、比如后台系统的有机提升、大数据分析等等，快速实现数字化转型；而对于对客体验的部分不宜激进，在技术创新的帮助下，服务(而非价格)将慢慢成为住宿产品的关键差异化因素。

　　09

　　# 综合体 #

　　商业空间综合体的大趋势正在逐步显现，酒店、办公、公寓、书店、文旅等集合在一起成为商业目的地，正在吸引业内外人们的目光。

　　受政策导向和企业转型需要，2020年中国文旅产业和商业地产领域，将有大量的综合体项目落地，这些综合体项目依然会把酒店、办公、公寓作为配套，成为酒店、办公、公寓业态的增量机会。

　　10

　　# 出海 #

　　“出海”一直是本土企业发展到一定阶段的必然战略布局，而第一站则显得尤为重要。从2019年本土企业出海的情况来看，东南亚是主要布局点。根据GlobalData 2019年3月的报告《旅游目的地市场洞察:东盟》，该地区是世界上增长最快的目的地地区之一。该报告预测，2018年至2022年期间，游客的复合年增长率为4.72%，从1.292亿人增至1.554亿人。

　　另一方面，东南亚无论是地缘性还是文化认同感上，都有着不小的优势，可以预见，东南亚未来的旅游投资潜力巨大，中国本土企业不妨先抓住这个机会。

　　11

　　# 下沉市场 #

　　从2019年初的快手、拼多多引出的“小镇青年”与“下沉市场”话题热度，将继续燃烧到2020年度，尤其下沉现有的四支重要推力(OTA系、连锁酒店系、互联网系、区域领头羊)将加快中小单体酒店市场的整合进程会。

　　国际酒店集团将进一步开放特许经营模式，去掘金三四线城市的中高端酒店市场。在抢占下沉市场的过程中，各大集团的软品牌和生活方式品牌在其中发挥至关重要的作用。

　　12

　　# 金融力 #

　　资本是把双刃剑，但企业缺乏资本支撑是难以有规模化发展。2020年，规模依然是商业空间领域企业发展的重要战略之一，规模化发展依然需要金融杠杆撬动。

　　尤其是在公寓行业，从上市、发行长租公寓ABS、人才租赁住房REITs、租赁住房ABN、发债到申请银行贷款，2019公寓企业的融资需求大、目前可用的业态也相对丰富。上交所2019年也尝试推动公募REITs试点、加快发展住房租赁REITs。这些都将大大推动公寓行业的发展。

　　2020年，商业空间领域资产证券化有望得到进步一发展、公募REITs有望进一步开放，商业空间能否借助这股推力，迎来一个小阳春还有待观察。

　　13

　　# 流量变现 #

　　2019年无论是卡券经济、搭乘慢综艺快车还是利用短视频C位出道，都是寄希望于通过蹭热点和社交媒体等方式来聚合流量，而流量聚合后，下一步便是“流量变现”。

　　在2019年的双11期间，电商行业有李佳琦，在酒店文旅行业也出了一个“李佳琦”，公众号“嬉游”靠文章带货上亿。对于企业来说，最大的挑战就是，如何区分和转化有效流量，以获得实实在在的变现，而不是在流量时代，将真金白银投入大海。

　　14

　　# 标规化 #

　　2019年大批酒店被摘星降低、卫生门事件发酵等低迷运营状态，已经向行业发出了警钟。在经历了高速的规模发展时候，消费者对产品的品质感要求越来越高。商业空间的运营需要从提速换挡到“提标提质”。

　　这一点，民宿行业2019年通过评级模式、给予民宿经营者奖励的做法推动了民宿业标准化和规范化发展，在其推动下，2020年民宿行业发展有可能迎来发展的分水岭。

　　15

　　# 出境潮 #

　　国家移民管理局1月4日公布数据，2019年全国边检机关检查出入境人员6.7亿人次，同比增长3.8%。每个拥有战略团队或令投资者持续满意的旅游业人士都知道，中国出境游的爆炸式增长代表着巨大的机遇。

　　2019年，中国护照“含金量”再度提升，对中国“免签”的国家，试图通过中国游客来刺激其本国旅游经济的发展。不难估计，为了抓住“人多钱多”的中国游客，2020年会有更多面向中国游客的吸引力政策将被推行出来。伴随着这波出境游的热潮，中国本土企业的出海步伐也会加快。

　　另一方面，中国本土市场的规模和潜力，也会让国际企业加速对中国市场的布局，各大国际集团未来将会引入更多品牌进入中国市场。

　　16

　　# 新人口红利 #

　　如果说“新人口红利”带来了中国酒店业的发展机会，那么目前各大城市积极在推行的人才政策将会进一步刺激和拉动长租公寓的发展。一二线城市的服务产业的发展，又将助推蓝领公寓的集中式爆发。人才几乎是商业空间领域每年都尤为重视的一项议题，充足且专业的人才，是行业发展的基石。在2020年，对人才的重视只会提升，不会减弱。

　　17

　　# 强监管 #

　　新兴行业通常存在着标准与规范缺失的情况，而政策落地又往往是周期长、标准不一。

　　在过去的2019年，针对住房租赁行业，多地出台相关政策，在企业端，建立行业标准、释放税收红利、增加房源供给渠道、完善国内资产证券化工具；在租客端，有更多的权益保障和税收优惠；针对民宿行业，专家、从业者呼吁相关政策出台管控，也有不少地区有了政策的雏形。

　　2020年，政策监管的力度将持续加强，让商业空间在发展的融合和开放中寻找新的发展机会。

　　18

　　# 绿色经营 #

　　2019年，垃圾分类和不主动提供客房一次性用品（牙刷、梳子、剃须刀、鞋擦、浴擦、指甲锉），虽然还未在全国推行普及，但重点城市的试点已经让酒店人开始思考创新经营模式。

　　与此同时，无数酒店集团也开始投身到环保行列。小到“用大瓶换小瓶”，用机器人分工一部分人工工作，大到产业链开始思考更多绿色环保创新，比如塑料的循环经济、客房自动清洁技术、食物捐赠计划等等。

　　2020年，“环保”议题将持续在行业范围内进行，甚至与行业外产生联动，行业整理的效能和创新能力将会有很大的提升。

　　19

　　# 夜经济 #

　　2019年夜间经济的走红，让景区、酒店等商业空间业态都从中得到启发并收益。无论是酒店、景区还是公寓公办业态，在它有限的物理空间里承载了看不见的时间红利——客人的需求是24小时存在的。过去，商业空间经营是在向空间要坪效，那么在未来则需要切割客人的时间、向时间要时效。

　　20

　　# 两极化 #

　　在提质提标和生态资源的滚动中，同一业态的竞争将会呈现出两极分化的发展态势。这种态势在公寓行业和民宿行业将会表现得更加明显。头部企业在资源和规模优势之下，就像滚雪球一样越做越大、越做越好；而小型公司则是因为资源匮乏和运营能力的低下，越做越差，最终被市场淘汰。

　　在电商的竞争中，拼多多脱颖而出；同样，在单体酒店市场上，OYO用了短短几年的时间在客房数量一跃成为世界第二大酒店集团。如今OYO依然在全球范围内开疆拓土、拉长多远业务战线，发展势头和野心不容小觑。

　　在未来行业洗牌过程中，任何企业都依然存在着“追赶和超越”的机会。客户消费需求越来越个性化，将会导致商业空间的经营业态也逐渐精细化、个性化和非标化，在2020年，商业空间领域将融合酒店、公寓、办公、文旅等业态，带来又一波“因地制宜”的非标创新，赢得一轮新的“攻坚战”。