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长住酒店——后疫情时代的旅游住宿业的最强复原力

迈点网 · 王丹丹/综合编译 · 2020-10-03 07:20:50

从酒店到住房:投资者争论最佳利用。

  (迈点网讯 王丹丹)新冠疫情爆发以来,各种对于住宿行业未来发展的预测,不断。

  谷歌垂直旅行搜索主管亚太地区负责人Laura-Marie Arens指出,该公司发现搜索旅行查询在3月和4月下降到正常水平的三分之一,但在5月开始恢复。她在行业会议上对外发布了旅游业的趋势:其一旅行者的出行充满不确定性,7月份的一项内部研究表明,有84%的搜索是关于边境关闭、旅行禁令和入境要求的;其二,旅行者对健康与安全的关注度大大提升,近三分之一的消费者计划在未来六个月内进行国内旅行。由此,可能代表的变化是,Arens称,私人住房的恢复速度也比全球其他酒店类型恢复更快,“人们认为度假屋出租更安全,更容易进行社交疏远,而且可以自己管理食物”。

  一家初创公司的稳定收益实践

  在这个大流行的时代,这几乎成了一种陈词滥调——初创企业希望利用危机引发的趋势。

  这一次,我们来到了企业住房市场,这个市场非常适合紧张的商务旅行者,而羽翼未丰的预订平台AltoVita也发现了一个机会。

  创始人卡Karolina Saviova和Vivi Cahyadi在2016年底注册成立了这家公司,在经历了一年的主要是“非标住宿”供应商培训后,于2018年1月成立了这家公司。在其2万多套库存中,这部分占80%,剩下的部分则是更传统的酒店式服务公寓。该平台允许公司差旅经理为员工寻找和预订长期住宿、搬迁或临时项目和任务。

  它将这些旅行经理与物业管理公司、物业经理和业主联系起来。Saviova说“我们管理管理人员”,并声称,AltoVita已经实现了此类住宿的自动化采购,弥补了技术基础设施一直缺乏此类直接连接的缺陷。

  到目前为止,这家初创公司已经获得了天使投资者的融资,主要来自房地产领域,但在接下来的几周,该公司将宣布其第一轮机构融资。这是一个相对拥挤的市场,与Expedia、Booking、com和Airbnb等提供更个性化住宿的公司相比,但AltoVita认为,它可以在Airbnb的时尚住宅和传统、统一的酒店式公寓之间找到最佳选择。

  AltoVita的概念来自于二人在频繁变化的国家的令人失望的经历。

  Cahyadi表示,在我们的职业生涯中,我们都搬过很多次家,都经历过很多次搬家的挫折。这就是AltoVita创立的原因。“我们的想法是帮助Airbnb的旅行者,这样他们就不会有这种可怕的碰运气的经历。我们的核查程序更加严格,我们在每次抵达之前都会检查财产。”

  这是一个很好的说法,但是在新冠疫情时代的旅行中,卫生标准决定着一个品牌的成败。AltoVita还希望利用其他一些趋势,包括人才流动和成本削减。

  一个正在发展的领域

  总的来说,除了那些成功地为危机救援人员提供服务的酒店外,其他酒店都经历了艰难的时期。在中国,情况正在改善,但对欧洲大部分地区而言,前景黯淡。替代住宿和酒店式服务公寓的情况更好。酒店式服务公寓是对一种带家具的公寓的总称,这种公寓可以住更长的时间,通常有更大的起居和睡眠区域,还有厨房和洗衣机等设施。

  服务式公寓提供商Edyn运营着Locke、SACO、Moorgate和Wittenburg等品牌,该公司称,这些公寓比酒店更有弹性,因为独立的公寓将公寓生活的灵活性与一贯的安全、卫生水平相结合,并提供旅客体验,而这正是受疫情影响,旅行者们积极寻求的。

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  AltoVita在布拉格提供一套每晚2287美元的顶层公寓。图片:AltoVita

  “在封锁期间,我们的平均停留时间从10天增加到40天。随着我们从更严厉的封锁措施中走出来,我们正经历着需求的大幅增长,”一位发言人告诉Skift。

  与此同时,专业机构CAP Worldwide在危机期间看到了“大量”需求,自7月以来,随着其企业客户鼓励员工重返工作岗位,需求已趋稳定。

  该组织的创始人Jo Layton指出,在许多情况下,旅馆、招待所和度假屋的关闭增加了对长期住宿选择的需求,而这些行业通常会使用提供热早餐的低成本替代方案,比如建筑业,以及包括无家可归者和寻求庇护者在内的社会住房。

  伦敦品牌Stay拥有169套公寓,该酒店表示,到目前为止,其今年的月平均入住率为59%,比去年增长了10%,平均入住时间为21晚。

  “展望今年剩余时间,我们目前的月平均入住率是51%,而去年同期为24%。”有趣的是,从9月到12月,我们的平均住宿时间增加到了44晚,而去年同期只有9晚。”一位发言人说。

  由于英国旅游限制的不确定性,预订窗口也在缩减,所以Stay预计未来几个月的入住率将会增长。

  多元化观点

  这是一个不断增长的市场,那么 AltoVita打算如何利用它呢?

  在“另类住宿”进入主流市场之际,它的名字可能会让它抢先一步。人们对短期租赁公寓和度假租赁房屋的兴趣正在蓬勃发展,8月份Booking.com透露,第二季度新预订的房屋中有40%是另类住宿。Booking Holdings总裁兼首席执行官 Glenn Fogel 在Skift全球论坛上表示,这种认知度很可能会长期存在。

  广告技术公司Koddi也将其服务扩展到这类房产的所有者。

  对于公司来说,随着那些在家工作的员工最终开始重新建立联系——或者是为了合作,或者是为了保持自己的理智,长期留在公司的人数可能会增加。Cahyadi.说:“我们专门为那些住得更久的人提供服务,他们的需求是调动人才,而不是开销售会议。公司会调动人才,有时他们需要在同一时区工作。他们会选择两居室,而不是一居室作为办公空间。”

  预订时间一般从30天到6个月不等,不过为了降低成本,预订时间会延长。萨维奥娃说,如果公司的员工长时间使用同一间房子,他们甚至可以轮班。她补充说:“我们试图展示的是,其他类型的供应商完全能够提供(酒店式服务公寓)同样的质量,尽管他们的投资组合不需要放在一个屋檐下。”

  然而,尽管危机中存在机遇,但也要付出代价。酒店遭受损失的同时,市中心也在遭受损失,因为游客和员工都避开了拥挤的地方。

  CAP Worldwide的 Layton指出,“不幸的是,从市场份额的角度来看,在危机期间,市中心的需求低于区域地区,而且似乎即使在鼓励人们重返办公室的情况下,这种情况仍在继续。”

  “这种趋势与正常需求完全相反。伦敦和爱丁堡(很像纽约)过去一直是全国房价和入住率最高的城市,但二线城市或地区正经历着持续的需求,可能也是由于这些市场的产品不够饱和。”

  下一站?

  AltoVita有一个雄心勃勃的计划。2018年,该公司在四个城市开设了几百家房产。如今,它已经扩展到80个市场的2万个企业家庭,并赢得了新的客户,预订量也在增长。6月的表现好于2月,7月和8月的环比增幅为25%。

  “这完全是资产轻量级的,我们没有暴露在任何不必要的资产负债表风险之下。”Cahyadi 称,投资者喜欢AltoVita的商业模式。这家初创公司刚刚招聘了一位拥有25年工作经验的销售和市场主管,不过两人还没有准备好透露谁是该公司的负责人。他们目前也对新资金保持沉默,但表示,额外的资金将用于市场营销、产品开发和供应商培训。它还希望通过品牌大使提高知名度。从目前的40个市场扩大到800个。

  与此同时,这家初创企业将于11月19日为物业管理公司、物业经理和房主推出自己的虚拟企业住房奖活动。Saviova说:“这将使他们通过最佳设计或家庭友好等类别相互学习,因为他们中的许多人将重新装修他们的单位,为商务旅客设计更长的住宿时间。”“我们想让更广泛的市场了解短期任务。”

  随着企业继续回避传统的短期商务旅行,在这些不确定的时期,长期停留和搬迁只会增加。就目前而言,任何公司都有强大的商业理由推广安全和可靠的替代住宿。

  Saviova补充说,“奇怪的是,新冠疫情对我们有益。那些习惯了企业公寓和酒店式公寓的公司,现在已经开放了另一种住宿方式。”

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  喜达屋的先见之明

  在喜达屋酒店及度假村任职期间,亿万富翁投资者斯特恩利希特(Barry Sternlicht)以打造W Hotels等奢侈品牌而闻名。但近年来的投资以及对一场全球流行病的投资表明,长期住宿行业已成为斯特恩利希特的最佳选择。

  斯特恩利希特担任首席执行官的房地产投资公司喜达屋房地产信托公司(Starwood Property Trust)在8月初一次投资者电话会议上表示,在冠状病毒危机期间,喜达屋旗下的连锁酒店的平均入住率达到了85%。STR称,这一表现远高于美国酒店业48%的平均水平。

  但一个酒店行业的强劲表现并不意味着Barry Sternlicht和喜达屋信托团队会在整个行业下双倍的赌注。

  Barry Sternlicht称,"酒店和零售这两个领域的需求将无法恢复到之前的水平。在这两种资产类别中,你可以获得非常出色的交易和非常出色的利差,但你必须预测未来不会像2019年那样,至少在一段时间内不会。”

  Barry Sternlicht补充说,在商务旅行恢复之前,笼罩在酒店业整体上的巨大不确定性阴云不会消散。这一时间表取决于疫苗和恢复国际旅行等不确定变量。市场上如此多的未知因素将不可避免地对定价造成影响。

  但Barry Sternlicht并没有将延长住宿的酒店行业排除在外。今年早些时候,他通过自己的喜达屋资本投资公司收购了Extended Stay America近9%的股份。据报道,这笔交易是由该品牌在冠状病毒封锁和美国旅游业低迷时期的韧性推动的。虽然许多酒店暂停运营,但Extended Stay America并不需要关闭一家酒店。

  在5月份的一次投资者电话会议上,Barry Sternlicht斯特恩利希特吹嘘了另一个喜达屋拥有的延长住宿品牌——InTown Suites。在疫情爆发的头几个月,该品牌的平均入住率达到了80%。

  喜达屋地产信托总裁Jeffrey DiModica周三表示:“我们20%的酒店业务是在长住店酒店,在Covid期间,长住店酒店的平均入住率超过了80%。”

  他没有详细说明喜达屋信托余下80%的酒店投资的表现。在8月初的投资者电话会议上,喜达屋信托的高管没有提及具体的品牌。Skift要求该公司澄清,哪些延长住宿品牌的入住率目前在80%以上,以及哪些人可能会入住这些酒店,但该公司没有回应。

  从酒店到住房:投资者争论最佳利用

  不断变化的经济和需求周期往往会促使投资者和业主质疑,对于一块给定的房地产来说,一家酒店是否是最好的和最高的用途。

  在最近的“困境酒店论坛”(Distressed Hotels Forum)的一个小组中,发言者谈到了促使投资者探索从酒店向多户住宅或老年人住宅转型的因素,以及将酒店转变为多功能开发项目的机会。

  发言者认为,在大多数情况下,需求推动了这类转变,而经济周期可以或多或少地促进这种转变。

  家庭型和老年生活

  Argosy Real Estate Partners的管理合伙人Andy Stewart说,目前,对经济适用房的旺盛需求正促使人们从酒店住宅转向多户型住宅。

  他说:“我们研究了所有这些带厨房的长期住宿型酒店,并与各大品牌接洽,讨论将这些老酒店从他们的系统中移除。10年前,当我们购买第一个投资组合时,我们的商业计划是在(品牌协议结束前)从长期住宿酒店获得现金流,然后将其转向多户型住宅。”

  “如今,酒店没有现金流动,而转换潜力对我们来说更直接。”Stewart说,他的公司目前正在为大约5家酒店寻求这样的转型机会。

  Argosy Real Estate Partners的管理合伙人安迪•斯图尔特(Andy Stewart)说,目前,对经济适用房的旺盛需求正促使人们从酒店住宅转向多户型住宅。

  他说:“我们研究了所有这些带厨房的长期住宿型酒店,并与各大品牌接洽,讨论将这些老酒店从他们的系统中移除。”“10年前,当我们购买第一个投资组合时,我们的商业计划是在(品牌协议结束前)从长期住宿酒店获得现金流,然后将其转向多户型住宅。”

  “如今,酒店没有现金流动,而转换潜力对我们来说更直接,”Stewart说。他的公司目前正在为大约5家酒店寻求这样的转型机会。

  斯图尔特说,承销第一代品牌的长住酒店非常简单。“旗帜通常都保养得很好,所以我们可以把支出重点放在租户能看到的地方。厨房已经在那里了,管道已经在那里了。”

  高级资源集团副总裁兼收购总监Clare Duan表示,要想让从酒店到老年住宅的转型有意义,每扇门和房间大小的重置成本是关键因素。

  她说:“我们瞄准的是高门槛市场,在这些市场中,重置成本太高,不可能以单位为基础开发老年人住房。现在,如果我能每扇门花40万到50万美元,就能买到位置好、质量好的酒店,这是有意义的。”

  她说,她的公司还会寻找大房间,总体关键数量在150个以上,因为在向高级住宅转型的过程中,他们通常会损失大约一半。

  Clare Duan说,她的公司在品牌方面也很特别,没有要求终止合同费用的名牌酒店,也没有工会。“但我们确实关心舒适的空间。所有那些多户家庭不想要的空间——餐馆、商业厨房——我们都喜欢这样的空间。”

  Clare Duan解释道,为一家酒店提供养老服务,需要对这些服务的不同之处有更复杂的理解,“我们专注于豪华老年住宅,平均营业利润率在40%到47%之间。与酒店相比,我们的波动性要小得多。租金比多户家庭高得多,但我的利润更低。”

  混合用途(Mixed-use)的机会

  参会者还谈到了传统酒店和酒店建筑群转化为综合开发项目的机会,超越典型的酒店/住宅/零售方面的混合使用,而不是包含元素,如学生公寓、拎包入住,甚至Airbnb。

  CAI Investments首席执行官Chris Beavor描述了该公司今年1月以5,000万美元从VICI Properties和Caesars Entertainment手中收购的哈拉斯(Harrah 's)雷诺酒店和赌场(Reno Hotel and Casino)的改造过程。该建筑群最初建于20世纪30年代,占地超过7英亩,包括三座在不同时期建造的塔楼。

  Beavor说,决定这块房地产的最高和最佳用途涉及到辩论,由市中心里诺的独特需求驱动的许多可能性。

  “每个领域都有需求。市中心的学生住房短缺。鉴于我们地区的科技水平,这里普遍存在住房短缺。未来5到10年的会议已经被预订,需要酒店房间来举办这些活动。”

  Beavor表示,这一切都取决于财务状况。他的选择包括一个双品牌的酒店,以及Airbnb的空间,这“还没有完全通过融资来理解”。

  该项目将包括酒店房间,可在不同时间段租用的带家具和无家具的住宅单元,以及办公空间。“当我们说这是真正的多功能住宅时,我们考虑了所有我们必须考虑的便利设施,以及所有的选择,”

  “我们知道,例如,我们会让一些学生在那里呆9个月。我们知道里诺的市场在夏季几个月比较繁忙,大部分的需求是在学生不在的时候出现的。所以,我们看着市场说,我们将提供这种产品,让市场主导。”

  编译整理自:

  《Starwood CEO Touts Resiliency of Extended Stay Hotels During Pandemic》

  《Google says private accommodation is recovering faster than hotels on a global scale》

  《From hotels to housing: Investors debate best use》

  《This Corporate Housing Startup Is Poised to Make Steady Gains — At the Expense of Hotels》

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