迈点译讯| 2022年酒店资产交易前景充满活力

　　疫情以来，尽管酒店业曾一度陷入几乎停摆的低迷状态，但酒店资产交易并未停歇。随着全球旅游和商务出行市场的恢复，酒店行业也将迎来进一步复苏机遇，并在很大程度上增强业主及投资人对于未来市场的信心，推动酒店交易活动的回暖。

　　美国酒店交易超乎预期

　　在全球疫情爆发后的一年里，所有被压抑的用于酒店交易的资金都必须流向别处，从而推动交易速度和美元交易量达到甚至高于疫情前的水平。与此同时，尽管联邦政府出台了救济计划、贷方灵活放贷，休闲旅游市场强于预期，但陷入困境的酒店资产最后还是走向了被拍卖的道路。

　　最重要的是，加利福尼亚州花费数十亿美元购买旧的酒店物业，将其改造为无家可归者的住房单元。

　　《Hotel News Now》对今年美国酒店交易格局进行了一些重点报道。

　　1、步伐加快

　　2020 年，美国酒店资产的整体交易量一直在下降，因为业主希望尽可能多地维持现状，避免廉价出售。由于这一波疫情引发的灾难浪潮并未在 2020 年到来，因此许多人预计它将在今年袭来。

　　总体而言，行业专家在年初预计，交易数量和交易价格都将从2020年的低点开始上涨。HVS 经纪和咨询部门的董事总经理兼主管Eric Guerrero在一次酒店优化在线论坛上表示，“买卖双方之间的价差将慢慢开始缩小，今年我们将看到比去年更多的交易发生。”

　　到 2020 年和 2021 年，私人买家和州政府都有意收购老酒店，尤其是长住型物业，并将其转换为其他用途，例如经济适用房或生活补助房。

　　其中许多交易发生在加州，尤其是作为州政府 Homekey 项目的一部分。尽管 2021 年的完整数据尚未公布，但 Atlas Hospitality Group 总裁 Alan Reay 发现，由于新酒店开发停滞不前以及“Homekey计划”对酒店销售的额外推动，该州的整体酒店客房供应在 2020 年有所下降。

　　Reay表示： “毫无疑问，这对加州的酒店销售产生了巨大影响，这就是为什么从我的统计数据来看，我们是唯一一个销售额上升而不是大幅下降的州。”

　　2、竞争激烈

　　所有的销售竞争削减了预期的折扣，甚至将价格推高到疫情前的水平，等待资本支出的投资者决定寻求其他酒店交易。

　　HVS高级董事总经理兼咨询和估值主管Anne Lloyd-Jones表示:“这并不意味着价格没有打折，而是意味着预期的折扣没有实现，“如果你认为你可以以7折的价格购买某样东西，那么也许你最终会以8折的价格买到它，因为竞争刺激正在推动市场。”

　　到2021年上半年，加州的酒店交易市场在交易数量和交易金额方面都创下了新纪录。位于大苏尔的拥有 59 间客房的 Alila Ventana Inn & Spa 酒店，每把钥匙售价超过 250 万美元，创下该州的新纪录。Atlas 酒店集团的Reay表示他从未见过比现在更强劲的卖方市场。

　　随着交易竞争的加剧，买家变得更加激进，从而进一步推高了一些酒店估值，即使目前仍有部分酒店正在拍卖中出售。Hospitality Real Estate Counselors 的首席执行官兼创始人Mike Cahill表示，即使在 COVID-19 delta变体正在蔓延的情况下，仍有大量酒店交易以2019年或更高的价格出现。

　　在对第二季度酒店销售的分析报告中，STR 住宿洞察高级副总裁兼 CoStar全国酒店市场分析总监 Jan Freitag 写道，酒店交易量清楚地表明了投资者对该行业的信心。第二季度的酒店销售量表明，买家有能力从更长远的历史角度来担保的未来收益，并与过去18个月的糟糕业绩脱节。

　　随着2021年底的临近，行业领导者仍在谈论所有被压抑的寻求酒店交易的资金。在纽约大学国际酒店业投资大会上，Ashford Hospitality Trust 总裁兼首席执行官 Rob Hays 表示，为酒店交易筹集的资金可能是酒店业有史以来最大的股权资本。他说：“这太不可思议了。在过去的几个月里，我进行了交谈，几乎每个人都说，‘我刚筹集了 60 亿美元的基金;我刚筹集了 70 亿美元的基金;我必须把钱取出来。‘”

　　3、房地产投资信托基金活动

　　2020年对所有酒店业主来说都是艰难的，行业分析师预计2021年将出现更多交易，包括一些并购。分析人士认为今年酒店房地产投资信托不太可能进行公对公交易，但公对私交易肯定是有可能的。

　　Baird 股票研究主管兼高级分析师 Michael Bellisario 表示，“现金流仍然为负，股价却在11月底和12月大幅上涨，但随着债务市场的改善和更多的资本可用......取决于股价在哪里，取决于人们对基本面的看法，这实际上可能是一个更有可能出现的结果，即获得的房地产投资信托比公开上市(并购)更少。”

　　整个 2021 年，酒店房地产投资信托基金高管谈到了他们的酒店收购和处置，并解释了他们对进一步交易的兴趣。

　　在公司今年第三季度的电话会议上，Host Hotels & Resorts 总裁兼首席执行官 Jim Risoleo 表示：“我们今年能够完成的交易都是场外交易，这就是我们继续保持专注的地方现在。因为那里有相当多的竞争，鉴于债务市场现金充裕，特别是CMBS市场充斥着现金交易，很多私人股本公司都在观望CMBS市场的复苏。因此，我们开始看到更多的竞争。”

　　国内酒店资产交易上升

　　近期，上海世茂酒店管理有限公司董事长兼总裁、世茂喜达酒店集团总裁唐鸣表示，2022年将是中国酒店资产交易频繁的一年，也是酒店资产管理正式开始启动的一年。

       据仲量联行统计，今年酒店行业的投资交易量将接近2019年的数字，且在亚太地区，前三季度中国的酒店交易量首次超过了传统第一名的日本。

       今年以来，华天酒店转让湘潭华天兴湘资产，泛海控股再度向融创出售杭州钓鱼台酒店，以及近日郑州裕达国贸抵偿给方正证券等酒店资产交易，无不表明我国酒店投资者正在不断进入这个市场。

　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛称，酒店资产交易量的上升，是经济和市场发展到一定阶段的表现。当投资者要进行资产配置，就要不断买进新的物业;另一方面，物业的持有者把一些自营的、已经成熟的物业进行脱手，就出现酒店资产交易。而市场上一旦持有者想脱手的资产增多，就往往意味着这个市场上价格易出现下行，当下行到一定阶段时，就一定会出现想购置酒店的资产方入场。

　　《仲量联行2021年下半年亚太区酒店投资亮点》报告指出，在对受访投资者进行投资策略调研后显示，约45%的中国投资人表示会在未来一年内考虑投资酒店资产，42%持观望态度。相应的，亚太区投资人对酒店投资持更乐观态度，约74%的亚太受访投资人表示会考虑收购酒店资产。

       周涛预计2022年到2023年酒店资产交易会呈上升趋势。