中端酒店投资热背后，新一轮存量投资机会在哪儿?

　　2023年5月11日，在天津市商务局指导下，由天津市饭店协会、迈点和迈居共同主办的中国(天津)文旅合作与高质量发展大会在天津泛太平洋大酒店隆重开幕。本场大会邀请了超过300位政府领导、文旅集团、酒店高管、酒旅投资人、文旅服务企业、行业专家以及媒体代表一起，围绕市场的热议话题和关注焦点，共同探索新时代下文旅酒店业高质量发展的合作之道。

　　会上，山东文旅酒店管理集团有限公司党委书记/董事长李浩、锦颐连锁酒店总经理/创始合伙人王凤兰、宏昆酒店集团首席发展官林沙、维也纳酒店&欧暇·地中海品牌BU市场营销部负责人/欧暇·地中海品牌主理人李永杰，围绕“酒旅投资的趋势与特征”展开高端对话，迈居产权交易平台主理人伍园媛担任主持人。

　　图注：迈居产权交易平台主理人伍园媛、山东文旅酒店管理集团有限公司党委书记/董事长李浩、锦颐连锁酒店总经理/创始合伙人王凤兰、宏昆酒店集团首席发展官林沙、维也纳酒店&欧暇·地中海品牌BU市场营销部负责人/欧暇·地中海品牌主理人李永杰（从左到右）

　　1、怎样看待中端酒店的投资热?

　　山东文旅酒店管理集团有限公司(以下简称“山东文旅酒店集团”)隶属于山东文旅集团有限公司旗下企业，主营酒店业，拥有高端酒店及度假村、中端商旅酒店及公寓、度假酒店及民宿、设计师酒店、大众商旅酒店等12大品牌、350家左右酒店。“越来越多的源于国有资产下面的酒店资源会集约化发展，混改所有制是必然要去推进的，需要跟更多民营民资合作抱团、整合资源发展。同时，集团旗下自有资源也需要引入民营民资管理资源导入。”作为国企系代表，李浩表示，酒旅市场迎来了蓬勃向上发展态势，对未来的投资保持持续的信心。但是，投资要谨慎——“投资要根据城市特点和投资趋势，要研究时代特征和年轻人消费喜好;以设计感、审美和符合年轻人喜好的新产品会越来越受欢迎;一定要重视投入产出比，不要贪高贪大贪丰富”。

　　作为北方市场的民企代表，内蒙古锦颐酒店管理有限责任公司成立17年，旗下已经拥有锦颐连锁酒店、锦颐·优选酒店、云颐自在酒店三大品牌，其酒店多为投资直营模式。王凤兰强调，小而美是一种趋势，同时也要避免同质化竞争。在这个过程中，成功投资有三个关键要点——一是位置，尤其是要看具体项目的位置和租金情况;二是把控投资成本，特别是设计、核心功能的打造至关重要，因为好的设计能够省下大量的成本;三是运管能力，例如，集团所有的店总都是股东，他们的责任心和稳定性都非常高，选择合作对象非常重要。

　　同样深耕于北方市场的宏昆酒店集团，在30年发展历程中，业务领域拓展至酒店、高端物业管理等行业，市值达百亿元。林沙认为，对投资人而言，中端酒店投资热的关键是要选择好的投资产品，并同时强调了成本领先战略的竞争优势——一是控制好租金成本，宏昆酒店集团主要依靠1+1模式(酒店运营+商业租赁)，让两种业态互为补充、优化整体物业租金成本、降低项目整体租金投入;二是控制好投资成本，其核心在于标准化，包括：标准化的产品模型、标准化的造价、标准化的总包施工模式、标准化的总价包干合同模式、标准化的集采平台统一供货;三是依靠共享模式和集采平台来控制好运营成本，例如，在共享中心模式下，门店并不需要设置IT运维、渠道维护、会计、出纳、日审、人力资源等岗位，总部共享中心借助IT工具，就可以一个人服务多家门店，大大节约人力成本和管理成本;四是控制好人力成本，通过流程和组织的的重组及持续优化改善，提高流程流转速度和运转效果，提高人效，实现降本增效。

　　在李永杰看来，中端酒店投资热主要是三方面促成的：其一，中端酒店市场前景好，过去的投资人也确实从中得到了好的投资回报，例如 2.0版本维也纳酒店成都会展中心店投资回报周期2.5年，3.0的贵阳会展中心店投资回报周期2.7年，4.0的深圳华之沙店投资回报周期2.8年，5.0的上海南京路步行街店投资回报周期2.9年;其二，中端及以上超过千店规模的只有4个品牌，中端酒店目前占比不足30%，中端酒店市场仍有较大上升空间，整体规模有望进一步扩大;三是，后疫情时代，中端酒店市场的耀眼经营业绩表现，例如，五一期间维也纳酒店多家门店RevPAR突破1000元，全国22个省的1000多家门店满房。“维也纳酒店作为中端酒店发展30年的千店规模酒店品牌之一，成功的千店案例是中端酒店稳定发展最好的市场验证。”李永杰强调，中端酒店市场前景很不错，但是选品牌要谨慎;相较而言，连锁品牌在筹建工期的把控等方面具备竞争优势，能够为投资回报赋能——品牌和筹建都做好了，才能真正在中端酒店投资热中获得好的投资回报。

　　迈伍园媛总结到，中国酒店业见证了由政府引领发展的20年和地产引领发展的20年，接下来将是资产管理引领发展的20年，坪效变得至关重要，选择合适的品牌和产品才能把握趋势赢得红利。

　　2、如何探知存量更新中的市场投资机遇?

　　“无论是业主也好还是投资人也好，都没有办法绕开存量物业。一方面，对于业主来讲，有的物业已经产生比较老旧或者产品力跟不上的问题;另一方面，对于投资人来讲，我可能在一些城市的核心位置已经没有可能拿到新物业的资源，必须不得不面对存量的物业。”伍园媛在现场抛出一个问题——如何探知存量更新中的市场投资机遇。

　　“存量物业在国有资产改革中极为突出，翻新改造永远躲不开。当这个物业适合做酒店的时候，我们不会改变它的业态、通过低成本的投入去获得高赋能;当它不适合的时候，我们会积极转型、寻找新的商业机会。”李浩认为，存量更新过程中，需要有足够的投资去支持它落地，同时必须充分考量投资回报率。

　　“我们有家店翻新改造之后，利润确实增长了一倍。只要酒店的位置是可以的，我觉得再翻新改造是必然趋势。”王凤兰认为，更新改造时要注意三个问题——其一，换牌要慎重，尤其是要看地段;其二，必要之时，可以换赛道，比如说北京的项目引入了汤泉，找到了流量入口，单客消费就增长了;其三，最重要的是要考虑物业的实际情况。

　　“存量市场的机会非常大，很多酒店集团都关注到这个领域。整个中国酒店市场的大部分物业，也确实到了要翻新的时候。”林沙认为，存量绝大部分都是好位置，只是因为物业的装修或者原有的设计老旧才需要翻新改造，选一个好的产品、能够最大化的用现在的科技手段重获新生，选择一个能够创造价值、能够建立情感联络长久的品牌去合作，都是存量物业的好选择。

　　“维也纳酒店爱国店是在今年重改造完成的，100天工期，升级前售价428元，升级后售价657元，溢价150-230元之间，这就是我们的实际案例。”在李永杰看来，未来存量更新将重点聚焦三个方向：一是原本属于轻中端或者经济型品牌的酒店，想往中端及中高端升级;二是一些老城区的老物业，可以尝试打造网红店或者度假酒店，例如，复刻地中海式休闲度假体验的欧暇·地中海品牌，就适合此类物业;三是一些非酒店业态的物业，也可以翻新改造成酒店。