杨涛：存量酒店的精准改造激活新价值

　　“打造精品文旅品牌，把文化旅游业培育成为支柱产业。”2025 年 6月19 日，由杭州东方网升科技股份有限公司旗下品牌迈点主办的第十四届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重启幕。

　　作为文旅行业年度标杆盛会，本届大会以 “向内变，向外为” 为主题，聚焦大文旅品牌运营和投资发展，汇聚县域政府、文旅集团、旅游住宿、住房租赁、酒店投资等全产业链资源，以前瞻视野洞见行业趋势，以数据赋能品牌升级，开启文旅产业高质量发展新纪元。

　　资深酒店投资人杨涛以一组数据揭示了存量酒店现状：截至2024年，全国酒店总量突破37万家，客房规模超1850万间，供给过剩导致平均每间房收益(RevPAR)同比下降9.67%。与此同时，消费升级浪潮下，Z世代偏爱个性化空间、商务旅客追求效率、度假需求转向特色化，传统酒店功能单一的痛点被急剧放大。杨涛通过分析现阶段存量酒店规模与现状，给出了宝贵的存量市场机会与策略；通过具体存量酒店改造案例，寄托了对存量酒店投资市场的未来展望。

图注：资深酒店投资人杨涛

　　存量在困境中的结构性特点

　　面对一线城市饱和与三四线供给不足的区域失衡，杨涛指出：“存量市场正呈现冰火两重天。”广东、浙江等饱和市场需通过主题化、智能化破局;而新疆、重庆等价值洼地连锁化率不足30%，成为品牌加盟的黄金赛道。北京、上海则因客房均价高出全国42%，成为精品酒店布局的战略高地。

　　四把钥匙，解锁存量价值

　　面对机遇，杨涛提出了系统化的存量改造策略，强调“精准”与“合规”。

　　合规筑基，扫清障碍，释放价值，彻底解决历史遗留的合规性问题，这是资产盘活的前提和估值提升的基础。 严格核查产权清晰度、土地性质(必须为商业/旅游用地)、规划许可，规避拆迁风险和法律纠纷。按最新规范升级消防设施(疏散通道、喷淋、报警系统)，确保验收合格。安全监控升级(人脸识别、AI巡检)降低风险。

　　空间革命，功能再造，创造溢价

　　打破传统酒店空间桎梏，最大化坪效，满足多元化需求，大堂多改造为集接待、咖啡社交、联合办公、小型展览于一体的“社区客厅”，提升利用率与停留时间。开发主题房型(亲子、电竞、影音房溢价显著，如案例中亲子房溢价50%);设计灵活空间(可移动隔断满足商务/家庭转换)。吸引青年人打造屋顶酒吧、花园、城市农场、网红打卡点，创造非房费收入(案例中屋顶农场增收35%)。同时进行跨界融合， 引入书店、艺术工作室、特色轻食等第三方业态，构建“酒店+”生态圈。

　　科技赋能，降本增效，优化体验

　　利用数字化、智能化手段解决成本痛点，提升运营效率和客户满意度。分别通过 AI 智慧运营、自助服务自助入住机、智能门锁、机器人配送，降低人工成本，提升效率(尤其受w空调、照明、热水，降低能耗(案例中杭州酒店降耗40%)。积极应用光伏发电等可再生能源(案例中深圳酒店年省百万)。

　　文化赋能，注入灵魂，激活流量

　　通过文化IP或在地文化，打造独特品牌标识和体验，形成差异化竞争优势和传播裂变。

　　IP深度合作，与热门影视、动漫、文学IP联名，打造沉浸式主题客房及公共空间(如成都某酒店引入三星堆IP)。深度融合当地历史、民俗、自然景观，设计独特装修风格和服务体验，吸引深度游旅客。围绕文化主题策划快闪、展览、体验活动，维持热度，增强用户粘性。

　　未来展望

　　前瞻未来趋势，杨涛描绘了存量酒店的进化方向：

　　社区枢纽化：广州试点将酒店大堂改造为社区共享空间，联合本地商户构建消费生态圈，租户复购率提升30%。

　　主导绿色发展：光伏发电+智能温控系统不仅降低能耗，更可获取政府补贴，深圳某酒店借此年省百万。

　　动态收益管理：基于AI算法的实时定价系统，助三亚酒店旺季收益提升22%，印证了“数据即利润”的法则

　　结语

　　杨涛在演讲最后强调：“存量时代，投资价值 = 区域适配度 × 消费洞察力 × 改造精准度”。面对37万家存量酒店的转型大潮，机遇与挑战并存。成功不再属于盲目扩张者，而属于那些能精准把握区域脉搏、深刻洞察消费需求变化、并运用合规改造、空间革命、科技赋能、文化注入等策略进行精准改造的先行者。未来的存量酒店，将是融合高效运营、独特体验、社区温度、绿色理念与智能内核的“新物种”。这场以“精准化”为核心的存量资产价值激活革命，正深刻重塑着中国酒店业的版图。