彻底打明牌，酒店存量改造必须这么做！

　　“总量突破 37 万家，客房规模达 1850 万间。”2024 年全国酒店市场数据揭示了存量市场的广袤。增量时代落幕，存量酒店已成必争之地，改造从 “可选动作” 变为 “生存刚需”。但现实是：同样喊着 “存量改造”，有的项目让老酒店 “起死回生”，有的却沦为 “表面焕新”、亏损扩大。

　　为何会有如此大的差距？迈点通过实地探访多个项目发现，行业正面临三大改造困局。面对种种挑战，许多聚焦存量改造的酒店品牌正在寻求解决改造同质化、成效不理想、投资回本慢等问题的出路。而柏曼，却能在困局中撕开缺口，以精准改造能力，让存量酒店以3-5万的单房造价实现快回报，让存量酒店真正实现 “起死回生”。它究竟掌握了怎样的破局逻辑，能让存量改造跳出 “投入无底洞、回报全是空想” 的怪圈？

　　三类低效改造困局，投资回本“减速”

　　通过实地调研多个项目，再结合行业数据比对，迈点发现存量改造效果与预期偏差太远的，主要发生在三种类型的项目上。其核心症结是沿用 “增量时代” 的粗放思维，忽视存量物业的独特性与住客真实需求。

　　1、“克隆式改造”：标准化复制慢回报

　　存量物业往往自带独特的空间结构和客群基础，一味沿用标准化的 “克隆式改造”，就难以适配这些特性，不仅改造成本投入巨大，更在于容易引起二次投资，其投入所带来的回本周期将不断拉长。有业主吐槽：“推倒重建不是解决问题，而是消灭旧问题，再制造新问题 —— 投入大、回报周期长，钱砸进去连响儿都听不见。”

　　2、“化妆式改造”：表面换新难留客

　　目前市场上更多的存量改造项目走的都是“宽标品牌”改造路径，这主要是因为大家都想少花钱、快见效。换门头、更新软装、植入智能设备等方式，确实能在短期内实现视觉焕新，降低改造门槛，但难以真正解决用户 “住得舒服” 的底层需求。这种 “头痛医头” 的改造逻辑，看似控制了成本，其实钱花得越来越不值。住客可能因为新鲜来一次，却不会因为体验好再来，最后改造效果和品牌升级的长远目标完全对不上。

　　3、“美颜式改造”：表里不一透支信任

　　还有些存量改造项目沉迷 “网红包装”，走轻标品牌改造的路子，想靠好看的宣传快速吸引客人、抬高价格，虽说试错成本能控制住，能让项目短期火一把，但存量改造的长久价值，终究得靠 “宣传和体验一致”。要是只靠 “滤镜宣传” 做表面功夫，不管硬件老化、服务跟不上这些问题，最后 “网红滤镜” 总会被现实戳破。住客发现 “照片和实物差太远”，不光只来一次，还会到处说坏话，老酒店根本没法长久经营。

　　在增量时代，以上的改造逻辑或许能快速见效，但在存量时代，旧有路径根本行不通。存量物业的先天差异决定了 “一套模板走天下” 的模式必然失效，用户对体验的深层诉求更不是 “换个门头”“加个滤镜” 就能满足的。

　　图源：柏曼酒店

　　柏曼“医美式改造”精准焕新，重构存改商业逻辑

　　存量改造的核心已从“快速改完” 变成 “改得精准、有效、可持续”。柏曼酒店的“医美式改造”，正好抓住了这一点，像医美手术般，精准找到核心问题，用性价比最高的方式实现住宿体验的“针对性升级”。

　　不同于“克隆式改造”的一刀切，柏曼酒店强调精准改造，从源头降低投入；同样是做低成本改造，和宽标品牌的 “化妆式改造” 也不一样，柏曼把钱都花在住客住宿的刚需痛点上，直击核心体验升级；而那些忽略住客体验的 “美颜式改造”，更是和柏曼追求体验一致的改造根本背道而驰。

　　据了解，“医美式改造” 是东呈集团柏曼事业群 CEO 王瑜针对市场环境提出的产品逻辑， 既避免了标准化复制而过度改造的资源浪费，又拒绝了“只改表面” 的治标不治本，更通过持续积累口碑实现了长久经营。这不仅为存量投资人提供了更高性价比的改造路径，更是柏曼成为“存量酒店品质改造专家”的又一深化。

　　作为真正为存量酒店而生的品牌，柏曼酒店始终根据物业原有形态，参照标准产品和体验，结合可利旧部分匹配精准的改造方案，帮助酒店摆脱 “改造即亏损” 的困局，实现从 “老资产” 到 “新价值” 的跨越。这种“医美式改造” 的产品逻辑，正是柏曼酒店和其他品牌不一样的根本原因。

　　图源：柏曼酒店

　　而迈点探访的多个柏曼存量改造项目，OCC 提升 20%-50%、RevPAR 增长 100-200 元的亮眼数据，更印证了其逻辑的有效性，在 “投资回报” 与 “住宿体验” 上双向达成。这种双向达成的关键在于以下3个方面：

　　1、精准诊断，改到点子上

　　传统改造常陷入「业主想改什么就改什么」的主观误区，柏曼酒店则建立了一套三维的精准诊断体系，让方案更具针对性：

　　• 客群需求层：通过深度分析400多家酒店的客户反馈及用户调研等方式，在客户体验层面找到酒店核心痛点。

　　• 资产价值层：评估物业硬件的使用年限及产品残值（如软硬装损耗度、结构安全性），避免 “改得太多” 或 “该改的没改”。

　　• 运营效率层：柏曼自有工程团队全流程监理项目，通过实地勘察，重走住客动线等一系列流程，识别服务中的漏洞。

　　这种「先问诊后开方」的逻辑，让改造方案从「拍脑袋决策」转向「产品价值驱动」，大幅提升了改造的精准性。

　　图注：柏曼酒店梧州骑楼城三总府店改造前后对比（大堂）

　　图源：柏曼酒店

　　以柏曼酒店梧州骑楼城三总府店为例，改造前是老三星酒店，柏曼酒店诊断发现存在产品老化、审美过时、动线不合理等问题，改造后从产品体验到业绩皆有提升，开业至今综合 OCC 超 81%（同比提升 50%），RevPAR 提升超 140 元。类似案例还有长治英雄南路一中店、济南泉城广场趵突泉店，也凭借精准诊断实现 “花小钱办大事”。

　　2、高效利用残值，钱花在刀刃上

　　不推崇一刀切的“推翻重建”，柏曼酒店基于原有物业“骨骼”进行“微创手术”，如今正推出【1332成本模型】，将改造成本拆解为门头10万、大堂30万、公区30万、客房2万/间，并按功能优先级排序，把钱花在最能提升体验的环节，借助产品利旧，实现“残值最大化”。

　　这一理念在柏曼酒店南宁朝阳广场东葛路店体现得淋漓尽致。该店改造前面临大堂昏暗老旧、餐厅空间狭小、客房卫生间异味严重等多重问题。针对这些痛点，柏曼酒店的改造策略是以大堂为核心，在不打拆原有结构的前提下，通过调整灯光布局和优化软装，将可用空间增多了10平米。据悉该店用31万就将120平米的大堂全部换新，相比市场传统中端酒店的大堂改造成本还低15万。

　　图注：柏曼酒店南宁朝阳广场东葛路店改造前后对比

　　图源：柏曼酒店

　　公区则采取辅助优化方案，电梯厅采用「覆膜技术」，24 小时就改造完成；走廊通过 “静音胶条 + 覆膜” 处理，单房成本仅 500 元，公区成本直降 60%；

　　图注：柏曼酒店南宁朝阳广场东葛路店改造前后对比

　　图源：柏曼酒店

　　客房改造聚焦细节攻坚，10 天就能改完一层，家具用贴膜翻新方式保留原有框架，通过 SPC 快装板嵌入解决智能马桶线路走线问题，避免破坏墙面，同时针对性疏通下水道，彻底解决异味这一核心投诉点，据了解该店单客房区域的造价约为5000元，领先于市场平均水平。

　　图注：柏曼酒店南宁朝阳广场东葛路店改造前后对比

　　图源：柏曼酒店

　　这一系列改造仅用 45 天就完成了，让该店综合 RevPAR 同比提升超 145 元。这种高效利用残值的能力，来自 700 多个项目的经验积累，更以 “3 年回本” 为目标反推投入，让每一分钱都产生明确价值。正如迈点研究院与东呈集团联合发布的《2025 年高性价比酒店研究报告》所肯定，柏曼的性价比优势不是偶然，而是 “精准投入 - 体验达标 - 回报可控” 的必然结果。

　　3、精准焕新，找到高性价比的平衡点

　　柏曼酒店“医美式改造”的核心竞争力，更在于将 “高性价比” 变成可落地的平衡术 —— 既严控成本，又升级体验，形成独特的商业闭环。

　　当前存量改造市场存在一个普遍痛点：投资人要么陷入 “为升级而涨价” 的困局，改造后房价高企导致客群流失；要么为压低成本牺牲体验，陷入 “低价低质” 的恶性循环。这种 “成本与体验的对立”，让大量存量项目卡在 “不改造等死，改造找死” 的两难中。

　　而柏曼的破局逻辑，正是 “以售价倒逼成本”，在严控成本与升级体验之间找到平衡点，形成 “投入 - 体验 - 回报” 的正向循环。

　　近两年，柏曼的存量改造方案精准锁定单房造价 3-5 万元区间，在投资端实现 “投入精准、回本可控，无需高溢价即可快速回本”，体验端达成 “平价消费即可享受中档品质”，破解了 “升级必涨价、控本必降质” 的行业难题。以柏曼酒店北京劲松双井地铁站店为例，单房成本控制在 5 万以内，凭借稳定的中端体验与合理定价，回本周期仅 1 年。

　　图源：柏曼酒店

　　“在消费更谨慎的年代，‘性价比’是复购关键，也是柏曼立足存量市场的竞争力。” 王瑜的这句话，道出了品牌发展的根本。这种精准焕新构建的 “高性价比天平”，一端锚定投资效率，另一端守住体验底线，让 “低成本” 与 “好体验” 不再对立。

　　这也正是《2025 年高性价比酒店研究报告》将柏曼列为 2024 年中端酒店品牌性价比指数 TOP1 的核心原因 —— 它不是靠低价竞争，而是通过精准投入让每一分成本都转化为用户可感知的价值，最终实现存量资产的溢价跃升。

　　柏曼酒店方法论给行业与投资人的三点启示

　　当存量酒店改造进入深水区，行业的“胜负手”已从规模扩张转向价值深耕，柏曼酒店的 “高性价比” 天平模型揭示了适配当下市场存量改造的三大核心逻辑：

　　本质是「价值再发现」

　　不是所有酒店都适合大拆大建，柏曼酒店证明，通过精准诊断，挖掘存量物业可利旧的隐性价值，即使设施陈旧的酒店也能实现低成本高溢价。这为持有大量存量资产的业主方指明方向——与其盲目跟风网红改造，不如先算清“价值账”。

　　核心是「体验有效升级」

　　在消费分级加剧的当下，住客对品质的判断标准已从豪华的硬件转向那些能切实提升舒适度的精准细节。柏曼酒店深谙此道，改造项目直击这些细节，并将它们累积成品牌信任度，使改造后酒店的复购率高出行业均值，印证了 “平价享中档体验” 的真实性。

　　关键比拼是「高性价比天平的长效平衡」

　　柏曼酒店的 “高性价比天平” 之所以独具优势，还在于它实现了投资端的 “成本可控” 与体验端的 “品质稳定” 的动态平衡。行业改造困境在于初期看似达成的性价比，往往难以经受时间考验，最终让 “高性价比” 沦为阶段性口号。

　　柏曼酒店的价值就在于投资端的每一分投入，不仅在改造阶段聚焦核心价值点，更通过持续的运营优化与迭代预留，确保成本效益贯穿资产全生命周期；体验端的每一项标准，不仅在改造后达标，更能随客群需求动态升级，始终守住 “平价享优质” 的承诺。在行业看来，这正是大家对高性价比的终极期待：不只是改造时的一次平衡，而是让 “投资不浪费、体验不下降” 成为常态。

　　图源：柏曼酒店

　　写在最后

　　当酒店业从增量扩张转向存量深耕，柏曼酒店的 “医美式改造” 重构了价值逻辑：拒绝盲目复制与表面美化，回归用户需求；用全链条能力平衡 “投资性价比” 与 “体验性价比”，实现可持续发展。

　　对行业，这标志着存量改造从 “粗放” 进入 “精细” 新纪元；对投资人，柏曼酒店的专业能力与全周期服务，正成为资产增值的 “安全边际”。让存量资产在新时代重新发光，高性价比不是低价，而是让每一分钱都体现价值。对消费者，这意味着不需要花高价，就能更确定地享受到中档住宿体验。

　　在酒店存改的 “精耕时代”，柏曼酒店的逻辑终将成为行业标杆 —— 毕竟，市场永远为 “有效价值” 买单。

　　备注：【1332成本模型】不含外墙翻新、防水、给排水、分户墙、强弱电、空调、电梯。