隐奢逸境潘小科：酒店从资产增值到运营增值的转型路径

2025年11月20日，第七届迈点酒店运营创新大会在文旅行业年度盛会「2025迈点文旅节暨最佳东方人才周」上隆重举行。本场大会汇聚酒店集团、国企酒管公司、区域酒管公司、标杆酒店、供应链企业及投资人等业内精英，聚焦酒店运营提效、数智赋能、产品创新及标杆案例四大核心议题，深度探讨差异化竞争策略与运营升级路径，助力酒店业高质量发展。

在第七届迈点酒店运营创新大会上，北京隐奢逸境酒店管理有限公司创始人兼CEO潘小科以《酒店从资产增值到运营增值的转型路径》为主题，分享酒店行业在存量时代下的创新发展路径。

图注：北京隐奢逸境酒店管理有限公司创始人兼CEO潘小科

一、时代转型驱动，重构酒店投资价值逻辑

随着房地产进入存量时代与高质量发展阶段，酒店行业正经历从“重资产扩张”到“重运营增值”的范式革命。过去依赖土地红利、融资避税的传统模式逐渐失效，投资人转而聚焦酒店本身的经营性现金流、坪效提升与资产估值增长，酒店的商业不动产投资属性与金融属性全面回归。

隐奢逸境关注高端奢华酒店资产，精准把握行业变革趋势，以投资思维重构酒店价值，打造了“评估、校准、焕活、增值”的四维价值重构方法论，通过全生命周期主动管理，为酒店资产注入持续增长动力。截至目前，公司已为十多家高端奢华酒店提供运营管理与资产管理服务，在管项目10个，资产原值超110亿元。

二、双轨解决方案，覆盖标准化与非标市场

针对不同类型酒店资产的核心需求，隐奢逸境构建了两大核心服务体系。

在标准化酒店领域，公司提供第三方资产管理服务，总结提炼形成“四维价值重构”解决方案，通过全周期数据诊断、三维定位驱动、精细化运营赋能与退出策略规划，实现资产价值跃迁。三亚珊瑚湾文华东方酒店2024年收入较2019年提升130%，毛利润增长13倍；深圳瑞吉酒店两年累计净利润超出1.17亿元，年累计RGI稳居深圳传统奢华酒店榜首，一系列标杆案例印证了该模式的实践成效。

在非标准化酒店领域，隐奢逸境以品牌输出与经营管理为核心，开创“文化为核、体验为魂”的奢华精品酒店新路径。品牌聚焦极致个性化体验、深度文化沉浸与温情服务，摒弃传统硬件堆砌的同质化模式，通过统一价值主张+差异化运营，实现数倍于标准化品牌的投资回报。从开发阶段、筹建阶段、运营阶段、改造阶段，公司都会深度介入，来打造一个成功的项目。

三、文化永续赋能，打造目的地型酒店标杆

本次分享中，隐奢逸境重点呈现了品牌首家自营酒店——凉山文旅泸沽湖隐奢逸境酒店的创新实践。作为万豪国际集团Design Hotels联盟在中国内地的首家成员酒店，该项目以“文化永续的私属秘境”为理念，将摩梭母系文化基因融入现代建筑美学，通过非遗共创工坊、沉浸式文化体验等创新形式，实现传统文化的活态传承。

酒店不仅构建了“空间+内容+情感”的三维价值体系，更从“卖房间”升级为“卖体验日程”，解决游客深度体验痛点，同时联动本地社区实现共生共荣。其成功启幕不仅为泸沽湖目的地提升了国内外知名度，更验证了“文化赋能+可持续运营”模式的商业价值，成为行业内非标酒店品牌化、品质化发展的典范。

四、全周期服务体系，夯实行业核心竞争力

依托十年资产管理实践经验，隐奢逸境建立了覆盖开发、筹建、运营、改造全阶段的标准化服务体系。从市场研究、定位设计、团队组建到日常运营、业绩管理、改造升级，提供全流程解决方案，凭借“可呼吸”的智慧目标体系、精细化运营与精准营销、核心功能中央化等优势，确保服务品质的可持续与可复制。