老旧单体酒店逆袭：柏曼酒店百天改造样本，激活城市核心存量资产

近年来，“改造”已成为酒店行业的核心议题之一。存量酒店如何改造、如何控制改造成本、如何确保改造效果，成为酒店投资人密切关注的方向。在东呈集团旗下，柏曼酒店在存量改造赛道上持续发力，率先提出“售价倒算成本”的投资逻辑，聚焦于3万—5万元的中度改造项目，并在2025年创新性地提出“医美式”改造理念，进一步系统化其改造模式。通过多个案例的实践与提炼，柏曼酒店已形成一套成熟的投资模型，助力多家门店实现开业后业绩显著提升。

就以柏曼酒店梧州市政府旺城广场店为例，该店原身为开业14年单体老酒店，经过柏曼酒店一系列改造，在100天以内对这家拥有117间客房的酒店进行改造并已经开业迎客。如何在30年楼龄的建筑内实现“颜值到内在的焕新”？其改造细节提供了生动注解。

案例聚焦：百天焕新，老建筑的逆袭样本

—门脸焕新，从杂乱陈旧到简洁大气

作为酒店的“第一印象”，外立面直接影响消费者的选择。改造前，酒店门头设计陈旧、色彩斑驳、外墙破损，各类标识杂乱堆叠，吸引力严重不足。柏曼团队首先清理冗余标牌，采用灰色铝板覆盖裙楼玻璃幕墙，侧面通过雨棚遮挡老旧外墙，并巧妙嵌入星点灯光。改造后的门头整洁大气，视觉质感显著提升。

—大堂重构，减法设计中的体验乘法

在大堂区域，原有空间设计风格混杂，视觉冗余感强。柏曼酒店的改造策略是做“减法”而后实现“乘法效应”，即以有限成本达成体验升级。前台舍弃传统长桌形式，改为三组岛台组合，空间更显开阔灵活；原前台区域则转变为自助茶饮区与品牌好物展示区，增强宾客互动与体验感。

值得注意的是，酒店公区的改造不止聚焦在功能升级，更注重的是氛围的打造。其中，柏曼酒店考虑到休息区所需的隐秘性与温馨氛围，此次改造利用原有布局将休息区设计为半围合式静谧空间，兼顾私密性与温馨感，满足会客与商谈需求。

—餐厅升级，有限空间内的效率与体验革命

作为支撑房价的重要公区，原餐厅空间狭小、层高偏低、餐位不足，且通风不佳，各类问题已然影响到了住客的体验感。柏曼酒店通过天花板的弧线跃升设计，提升视觉层高；增设落地玻璃窗，引入自然光线，增强通透感。在约80平方米的空间内，改造后不仅设置了明档面吧，餐位也从20个增至40个，容客率大幅提升，取餐动线也更为合理。据透露，早餐厅连同12平方米的洗衣房与健身房，总造价控制在18万元以内，真正实现了“低成本、高体验”的改造目的。

—系统化改造，模块化方案与高效执行链

在百天内完成一家酒店改造已属不易，而对超14年楼龄的单体老酒店进行高效改造，更需一套系统、精细的作业链条。柏曼酒店在勘察物业后，基于产品原型开发出可灵活拆分与组装的模块化改造方案，使其能适应不同形态与楼龄的物业结构，并在生产与安装环节实现高效协同，兼顾工期与造价。尤其在前期筹备阶段，团队即对需改造部分完成精确计量，在开展基础拆建的同时，通过东呈集团供应链平台进行定制化生产。此类“双线并行”的改造模式，显著节约时间与人力成本，缩短整体筹建周期。

从“售价倒算成本”的投资模型，到“医美式”改造理念的落地，柏曼酒店在存量改造领域的实践，不仅为老旧物业注入新的生命力，也为行业提供了可复制、可持续的改造范式。在酒店业进入存量竞争阶段的今天，这种聚焦体验提升、成本严控与效率优化的改造哲学，正逐步重塑投资人对存量市场的信心。未来，随着更多改造案例的落地与迭代，柏曼酒店有望进一步推动行业向精细化、模块化与品牌化方向演进，助力存量资产实现价值再生。