张鸣：中国酒店业并购整合时代即将来临

 

张 鸣 :

沿海商业地产副总裁　　加拿大达尔豪斯大学建筑与设计学士　　加拿大圣玛丽大学企业财务管理硕士

毕业后加入Olympia & York、Reichmann International并出任董事长助理，具有丰富的国际房地产开发及投资经验，曾在美国、加拿大、英国、墨西哥及中国投资、开发商业地产项目逾13年

---

　　金融危机对高星级酒店行业打击非常大，经济型酒店并不涉及到具体的产权。我简单地讲一些中国酒店市场基本的特征。中国酒店市场有非常明显的特征：在前10年和20年主要的发展就是集中在沿海。我们比较容易关注到是一线和二线城市。大家的体验就是很多新的酒店国际品牌的进入。从国内品牌来讲，类似于如家、七天等经济型酒店的崛起。从高星级的酒店来说，一二线城市客源是比较多，主要是来自于一些西方的国家。从中国整个酒店市场来讲，在西方的国家，例如英国、法国、德国在整个连锁经营和整体酒店的市场大约就是占到60%的比例，在中国就是占到了50%。20年的发展，有一个明显的趋势，大量的发展商进入了酒店的行业，例如有些下属的房地产投资公司，在大陆有比较多的酒店在做，这样的发展商就非常多，例如广州本地的富力，还有合生创展，做投资计划就有30家，去年07年以后，主要市场就是在北京和上海，包括在广州的一些城市，五星级和四星级的酒店增加，大概就是这样的一个概念。  

　　扩张的趋势有一个明显的趋势，就是从内陆向二线城市扩张。从另外一个统计数据来讲，在高星级酒店这块，我们可以看到，15%由国际化管理公司管理的酒店创造了85%的行业利润，从整个酒店行业来看，四星级酒店是亏损的，五星级酒店在05年以后是实现盈利的。

　　综上所述，从几个趋势来结合目前的情况，酒店业并购整合的情况很快会来临，第一个是规模化扩张，第二就是有国有的企业，经过十几年的发展，各个地区发展商累积了非常大的资金，我们认为房地产公司会逐渐成为市场上比较大的持有者，当然这也有一个过渡的阶段。

　　酒店行业的盈利水平非常低下，供过于求的现象比较明显。自己公司也做了很多了解，跟同行的沟通等，可以看到目前房价、地价非常高涨的情况，在这些年投资一个五星级酒店，每年产生的利润最多也就在5%左右，当然也有很多酒店在亏损。去年在北京有很多五星级酒店，在现金流方面，业主每年要向酒店提供3000万左右的现金流。

　　有很多酒店包括五星级酒店在往下发展，做一些中档的商务型管理模式，包括经济型酒店刚才如家讲的也想做大众版的五星级酒店，我的理解可能也是更适合做三四星级的定位。非常大的趋势，产权会发生大量的交易，金融风暴会使国外的投资者撤离，比如说上海、北京这些城市比较明显。09年开始会发生比较大的抛售，包括国内一些投资者。

　　从资本市场来讲，我们公司是一个国际投资公司，那么我们是如何看酒店行业的呢?首先我们会认为酒店行业是非常典型的资本和劳动密集型的行业，需要很多员工，投入也很大。从房地产行业来讲，更是劳动密集型的公司。我们公司在全国有15个城市做房地产开发，光说管理人员和开发人员大约是2000名员工，如果投入一个酒店300个房间的酒店，员工大概是500人左右，在地产这一块的业务，2000员工产生2000多亿的员工，从这个角度来讲是劳动密集型的行业。

　　从酒店来讲交易之前你买这个酒店，不单只是说这个酒店220元一间客房，在酒店运营中会不断地投钱进去。在不景气的时候，有些酒店需要你不断的注入资金。比如说在北京，非常熟悉的发展商做了一个酒店，去年在奥运会投入使用的。前段时间我问他你的酒店怎么样?他说从去年7月底到现在放进去的现金已经是2000多万。酒店投入以后如果经营不当的话，还得继续投入资金。

　　酒店是一个相对成熟和稳定的投资板块，具有相对稳定的投资收益，但回收周期较长。 从酒店的发展来讲，会涉及到投资的周期非常长，资金承受大，所以酒店业的支持是非常重要的。

　　传统酒店的经营模式，第一就是业主提供物业不动产，自主或者委托经营者提供服务、以经营服务产品获得收益。在传统的酒店中负债比例是非常高的，所有的包括万豪都是自己持有酒店业主过渡到纯管理公司。我们也探讨过这个问题，因为做管理公司获得的收益是远远大于做业主的。

　　一个合理的在中国也会发展的酒店投资模式是更注重和酒店规模化经营相关的资本运作，包括资本运作会涉及在企业集团的层面和资金的来源，包括金融衍生产品的开发。逐渐趋于合理的状况是，传统经营服务产品以收益为基本，套现预期经营收益，然后再用这部分资金滚动发展扩大规模。如果不能成为规模化的话，这样的企业是非常难，不管是业主还是业主是非常难在全球化情况下生存的。

　　总结一下，从酒店投资者的酒店来讲，我们会看这样的投资是非常明显的，第一，长期的投资。第二，持续性的投资，不是说光买一个酒店，就考虑自己口袋是不是就只有这些钱，因为你还要继续的投入。第三，我们认为酒店是侧性的投资，和平常做的房地产开发不同，不是一个投机的，否则你会套进去，比较悲惨。[page]

　　如你把它作为金融产品的基础或者交易的平台来讲，长远做酒店投资开始必须要做未来的功课，总结了三个是必须要做的。

　　一、明晰的产权体系与酒店投资的流动性。无论是国内还是国外的投资者，法律关系你要买这个东西是非常明晰的。比如说上海的君悦酒店的估值是在50亿左右，如果这个酒店卖掉了，就赚了去年亚太区酒店交易的25%。

　　二、可交易法人结构及持续扩张的平台。通常来讲，做收购希望在国内，可以有这个平台逐步扩张往周边继续收购或者发展。从交易的灵活性上讲是非常欠缺的，导致有需要交易，是不错的。因为交易结构不成立，最后不能成交。

　　三、符合资本市场需要的管理经营合同及收益奖励机制。我早年谈过一个酒店，跟业主谈了合同化，基本的概念是这个酒店如果每年能赚100元，在市场的环境下，是投资方和业主各赚50元。即便在2007年或者2008年这样非常好的年景，资产回报率也只有30%左右，可以买一个国债。从这个是需要符合资本市场需求的管理经营合同收益机制。