三亚会成为迪拜吗？

　　【迈点网】三亚不是迪拜，但如果只依赖地产投资来谋划未来，前景并非一片光明。

　　棕榈岛、七星级豪华酒店、热带室内滑雪场、填海造岛 不要以为这是在说迪拜。在11月25日之前，这里的地产投资广告、酒店旅游推广、甚至官方媒体踌躇满志的宣传中，这些迪拜的符号还随处可见。

　　这里是三亚。

　　那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜，蜂拥三亚的地产商们的想法似乎很简单——把迪拜搬到三亚。一家名为凤凰岛国际会议中心的地产商准备把 “帆船酒店”的形象移植过来，也有人希望把蜈支洲岛和凤凰岛变成那个极尽奢华、人工制成的“棕榈岛”。一位酒店管理者甚至希望，能像迪拜那样，也在这片热 带沙滩建起一座豪华的室内滑雪场来。当然，以后他们也许不会这么认为了，迪拜世界发生偿付危机，迪拜泡沫的破裂会让他们更现实一点。

　　全球顶级酒店齐聚三亚

　　现在，只要沿着三亚市的亚龙湾、海棠湾和清水湾走下来，全球顶级酒店就尽收眼底了。

　　就连在上海新天地已经停工的那两家酒店—朱美拉酒店和希尔顿酒店管理公司旗下的康莱德酒店，这两个奢华酒店的标志性品牌现在又一并出现在三亚，拟定由前者管理的酒店有两座正在建设，由后者管理的一座酒店，也已经于今年开始动工。

　　这些顶级酒店纷至沓来，这还不算打着高端度假旗号、为全中国富人准备的海景豪宅。这些让三亚这座位于中国最南端海岛上的热带小城多少有些眩晕，他们希望自己如同迪拜一样：这意味着阔绰的游客和投资客，意味着商业奇迹、吸金沃土。

　　那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜，蜂拥三亚的地产商们的想法似乎很简单—把迪拜搬到三亚。一家名为凤凰岛国际会议中心的地产商准备把“帆 船酒店”的形象移植过来，也有人希望把蜈支洲岛和凤凰岛变成那个极尽奢华、人工制成的“棕榈岛”。一位酒店管理者甚至希望，能像迪拜那样，也在这片热带沙 滩建起一座豪华的室内滑雪场来。当然，以后他们也许不会这么认为了，迪拜世界发生偿付危机，迪拜泡沫的破裂会让他们更现实一点。

　　但至少 到现在还没有什么能阻挡资本和豪华酒店涌向这里的热度。从1990年代到现在，亚龙湾一共建起了19家高星级酒店，而仅在海棠湾“国家海岸”，未来几年五 星级以上的度假酒店就将达到18家;在珍珠海岸的香水湾、土福湾和清水湾三大湾内，已规划至少25家五星级以上度假酒店。仅今年前10个月，海南省房地产 开发投资即完成投资额219亿元。

　　建立国际旅游岛

　　海南省政府这一次似乎已经下定决心，阳光和沙滩才是这个亚热带岛屿的核心资产。

　　作为中国为数不多的“经济特区”之一，海南一直踌躇于发展的方向。之前，中海油公司董事长卫留成2003年10月调任海南，这个热带海岛一度展露出它的 工业“野心”，吸引了中石化、中海油、华能集团、国电集团、南方电网等公司，陆续引入了800万吨炼油、东方1-1气田、80万吨化肥、60万吨甲醇、 100万吨纸浆等大型项目。

　　现在的海南终于停止了摇摆。海南建立国际旅游岛战略规划方案已经上报给国务院。

　　对海南来说，这显然谈不上是一个最好的时机来大兴土木，迪拜危机爆发，全球的地产商和银行都还心有余悸。

　　好在他们发现了一个海棠湾。[page]

　　在以前，三亚最美的地方当属距离市区半小时车程的亚龙湾。这片绝佳的海滩上排列着16家豪华酒店。最早的一家是中粮集团引入的凯莱大酒店，1996年开 业时的场景还深深印在许多人脑海里。人们睁大眼、张大嘴巴看着宽敞通透的大堂，质朴的地砖，身着花哨工作服的侍者，还有那些穿休闲服受邀前来的香港嘉宾 而在2008年3月开业的丽思卡尔顿属于最后一拨海景大酒店。此后，新的酒店依然层出不穷—只是如今都排在了第二梯队，不能紧挨着海滩了。

　　在三亚的东面，往博鳌的方向去，是拥有21公里沙滩的海棠湾—比亚龙湾要长出好几倍。现在，在这片被三亚市政府赋名为“国家海岸”的沙滩上，包括凯宾斯 基、香格里拉、逸林希尔顿、喜来登、费尔蒙在内的13座酒店的工地已经搭起，为了方便酒店施工，海棠湾管委会迅速修起了一条自北向南的高速道路。海棠湾管 委会也已经公示，明年海棠湾重点配套项目共有69个，计划投资119.5亿元。而按照海南旅游部门的预计，20年之内，海棠湾将拥有超过40家顶级酒店和 度假村。这些酒店的客房数、接待游客的能力，将数倍于亚龙湾酒店1万余间的规模，问题是，它们将去哪里抢来增量的客源?

　　梦想成为“迪拜”一样的城市

　　三亚希望能吸引到更多来自中国内地的游客。经济危机使得2009年来三亚打高尔夫球的韩国人少了一些，但这似乎并没有妨碍内地游客的增长。三亚旅游产业发展局的数据显示，2008年三亚吸引了600万名游客，比2007年增长了12%，比2006年增长了约30%。

　　对三亚和海南省政府来说，也许还有更大的野心，他们希望这个梦想成为“迪拜”的城市，能和印尼的巴厘岛、泰国的普吉岛一争高下。

　　当年“上海家化”和李嘉诚均看好海棠湾，但几经谈判后，三亚市政府决定自己开发。他们请了三家国际著名规划公司，并派出官员赴国际著名热带旅游岛去考 察。现在，海棠湾成为海南整个“国际旅游岛”规划的一个重要部分。显然，三亚和海南省政府也意识到，光靠那些奢华的酒店还不足以吸引游客的到来。除了要改 变落后的服务，让那些黑导游、缺斤少两的海鲜小贩销声匿迹之外，政府还应该做点什么。

　　海南省政府投入了超过300亿元的资金到海口—屯 昌高速公路、东环铁路等项目，改善景区的基础设施。此外，在豪华酒店之外，在98.78平方公里海棠湾的整体规划中，会展中心、高尔夫球场、海洋公园、温 泉基地一应俱全。最近又有一个大的项目落户海棠湾—拥有一流医疗设备的中国人民解放军总医院(301医院)海南分院。可以想见，未来这是吸引诸如国家机关 以及大公司员工前往疗养的一个高端医疗保健噱头。

　　海南更看重的是另一个更有消费价值的游客群体：过境旅客。按照《海南国际旅游岛规划纲 要》(征求意见稿)的说法，海南争取的将是以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。在筹划海口、三亚、琼海、万宁等城市市内免税店的同 时，年初，由政府和海南相关部门组成的联合调研组前往巴厘岛、冲绳岛、济州岛等地考察了“国际旅游岛”的运营模式。

　　免税和博彩概念是海 南国际旅游岛的规划方案中收获眼球最多的。海南省政府希望国人“离岛免税”的政策能够帮助海南迈出“购物天堂”的第一步。目前在高端度假人群最为集中的三 亚，只有丽思卡尔顿有一家LV的专卖店，而据三亚湾红树林方面介绍，在三亚湾红树林度假酒店规划的运河商业街中，将来会引进一些一线奢侈品牌。中免集团三 亚市内免税店，也已经在9月1日开门揖客。

　　从国务院自年初至今接连批准了7个区域规划来看，海南国际旅游岛有望在年内获批并无太大的悬念。不过，发展博彩项目等颇有争议的建议最终能否纳入规划文件，现阶段尚是未知数。

　　中国的游艇业开始在这里起步

　　“1，2，3，4”在临近三亚市区的鸿洲国际游艇会自己的港湾内，鸿洲国际游艇会总经理林明昆清点着泊在海湾码头上的游艇。一年半的时间里，这家三亚最 大的游艇运营商把游艇数目从4条扩充至20条。明年的目的则是要达到35条船。为了与游艇配套，鸿洲国际拍下了目前码头所在的一处海湾，在岸上建起了配套 的会所、酒吧街等设施。

　　“可以清楚地说，中国的游艇行业已经开始起步了，其中最重要也发展最快的，就是三亚。”全球最大的游艇制造商、 法国博纳多蓝高中国区执行总监Francois Rodrigues说，林明昆大部分船都是博纳多提供的。但是四年前就在上海设立办事处开始拓展中国业务的博纳多现在在中国也就只有80条船在运行。对于 这个行业，中国的各个方面都还没有做好准备，富人们还不会玩，运营商找不到足够的专业技术人员，国家的相关立法仍然严重滞后。

　　“中国还没有基于游乐船的管理，只是适用商船的管理规定，”林明昆说，各家运营商因此只能在灰色地带运行，“如果国际旅游岛的概念涵盖可以让国外的游艇来海南停泊，这对三亚的游艇行业可能会是一个很好的刺激。”[page]

　　游艇业还在起步阶段，已经起步多年的高尔夫，却只能在亏损中耗着。三亚共有5家高尔夫球会，每家都在亏损。祈年高尔夫管理顾问有限公司董事长、亚龙湾高 尔夫球会董事总经理陈亚雄说，高尔夫球会一开始做可行性研究，是按照酒店入住率的百分比计算客流，实际完全不是那么回事儿。“现在还有很多人在跑土地，希 望能够来三亚发展高尔夫，但他们只看到了游客数量，根本没做财务分析。”

　　“做高端度假区，三亚能拿得出手的菜是不多的，度假酒店当然算 一个，高尔夫起了很大的推动作用，将来还要继续推，但是能不能算一盘菜还很难说，其它更是不成气候。”陈亚雄说。从广义概念看，三亚与陷入危机的迪拜一 样，都过度依赖外来的市场推动力，后者受经济危机的影响，外来人口聚集地几乎空城，各项设施陷入需求不足的困境。类似的危机如何避免，也是考验三亚的一个 课题。

　　旅游业抬高了三亚的房价

　　有谁会在意迪拜的物流港口、交通运输、金融中心的定位呢?大家更愿意看到的是迪拜塔。 总是会这样：有远大的抱负、有丰富的规划，但最先嗅到机会的却总是地产商，他们带来银行贷款、带来开发、带来概念，带来奢华。这是通向繁华的一个捷径—— 如果没有偿付危机，那通天的迪拜塔，代表着的就是勇气、信心和不会停止更不会逆转的上升步伐。

　　然后所有人都会乐意看到这个故事循着这个轨迹发展下去。有钱人的到来开始让政府考虑把海南岛定位为高端度假之岛。三亚市副市长李柏青接受记者专访时说，作为中国唯一的一块热带海滨，三亚是不多的可以承担这种高端度假功能的目的地。

　　当然，旅游业也抬高了三亚的房价，使三亚的房产均价从几年前的每平米不足2000元，涨至目前突破万元，这是只有北京和上海等少数几个商业中心城市才有的“国内一流水准的价位”。

　　如今，国际旅游岛的建设让李柏青相信，这还不是终点。现在是北京和东北等地的人来三亚购置房产，李柏青则希望以后三亚的房产等资产能够推向国际资本市场，进入国际价格体系，外国人用欧元美元来三亚购置资产、房产。

　　但现在热闹的似乎还只是酒店和房产。

　　在三亚，90%的地产项目属于旅游房地产，业主多是度假的“候鸟”客户，每年冬季来三亚，让三亚变得拥挤不堪，到了淡季却又门可罗雀。据新华社海口分社援引一些物业公司的统计数据称，2008年时三亚海景房的空置率最高可达80%。

　　“中国就这么一块热带岛屿，为什么要发展房地产?这一点非常可怕，在这儿买个房子每年冬天过来，这是个极大的浪费。”陈亚雄对于大面积的楼盘开发感到困 惑。作为一个岛屿，海南生态非常脆弱，人太多了生态系统容易被破坏。要长久吸引游客，靠的是非常独特的生态，而不是到处种满了房子。据他所知，在旅游目的 地搞住房房地产建设，在全世界是一件闻所未闻的事情，现在度假酒店每个员工能创造60万元的GDP，住房显然无法达到这一水平。

　　让陈亚雄感慨的是，同为旅游目的地，丽江有多项世界遗产，并且很多作家、诗人、画家对于丽江都有很多回味，会去写丽江，但是很少有人写三亚。他认为，海南周边几个成熟的海滨旅游目的地如马来西亚、印度尼西亚等地，带给游客的愉悦指数会更高一些。

　　三亚市副市长李柏青则坦言，三亚的交通、购物、娱乐、餐饮、教育、卫生等各种基本功能的缺失是三亚很大的缺点。他认为，现在三亚房地产并不排除有些泡沫的可能，房价增长过快，但是毕竟从总量上看不太大。

　　对三亚来说，幸运的是，三亚90%的游客都是来自中国内地，这使得它受到金融危机的影响要小得多，中国经济的高增长让中国人的高端度假需求不断释放，今年虽然受经济危机影响国外游客减少了20%左右，但是中国本土的游客数量却增长超过17%。

　　但与迪拜相似的是，迪拜希望全球有钱人来消费它的酒店和豪宅，而三亚也有这样的打算，虽然目前更多依赖的是内地的新富们。它们都希望依靠“那些有钱人”完成最终的消费。

　　而迪拜的优势还有区域的金融中心和时尚中心，还有中转客流优势，还有成熟的港口贸易。这些三亚并没有。这些大型的房地产项目与那些奢华的酒店，一点点侵占着海南的海水、沙滩、阳光、空气。

　　6月份，三亚中体奥林匹克湾项目也宣布启动，这个位于三亚海棠湾的高端体育文化休闲综合性项目初步总投资将达52亿元，由 中体产业和万通集团合作开发。对于万通集团主席冯仑而言，自从在1990年代初海南房地产泡沫破灭从海南撤走后，这是他在三亚投下的首个项目。在他的描述 中，北京奥运会好比一只母鸡，鸡窝是北京的鸟巢，这只母鸡下了一只“金蛋”，就是这个奥林匹克湾。它被视为三亚体育旅游产业的一次新的尝试。但两个地产公 司的合作，它不会是又一次的房地产投资吗?

　　十余年后，这座海岛的南端再度被地产的热潮所笼罩。这一次，有了迪拜的警示在前，希望三亚的运气要好一点。(第一财经周刊)