房贷新政“利好” 成都产权商铺、酒店大热

　　【迈点网】近日，由于房贷新政规定，二套房贷首付必须提高到5成，利率上调1.1倍，也就是达到了商业物业贷款利率6.534%。随着投资住宅的贷款门槛提高，不少原本追随住宅的投资者，开始计划转战商业地产市场。

　　正是为了抢占当前的政策“利好”，成都的商业地产市场，尤其是产权商铺和产权酒店，再次粉墨登场，出现了一波供应和购买热潮。

　　一直以来，产权商铺和产权酒店，以其较大的不可控风险受到冷落，因此投资者一定要谨慎，对欠缺品牌、口岸、资源、资金、经验和渠道的项目应三思而行。

　　产权商铺、酒店趁机大热

　　5月9日，记者接到天下粮仓专业市场商铺的销售信息：临街商铺10万元起，年稳收租金10%。无独有偶，位于龙泉西河的九峰(论坛新闻)国际(论坛新闻)汽车博览新城商铺，借房交会推出6888元/平方米的特价;还有元瑞国际家居商城，也于5月16日推出二期商铺销售。甚至东光小区某农贸市场也乘机推出小商铺，广告打了几个，价格却迟迟不定，记者赶到该售楼部，销售人员说：“我们虽是农贸市场，但也是商铺啊，所以还要‘蓄水’一段时间，看看客户反应再定价格。”

　　当前商铺有多热，看一个经典例子就知道。城南会展中心某新楼盘临街商铺推出，定价20000元/平方米，结果被三个做餐饮的商家看中，联手买下10余个商铺，总价2000万元。让人意外的是，认购协议刚签完，开发商就后悔价格定低了，欲借故不签合同，商家不依不饶，拿出2000万元“强行”买下10余个商铺。

　　除了临街商铺、产权商铺热得发“烫”外，产权酒店也意外走红。近日，读者吴先生给本报热线86611300打来电话称，城北嘉好弗斯达酒店打出广告，以33万元/套起销售。吴先生计算了一下，相当于8000元/平方米，带装修、家电，而且有酒店背景，又位于一环路以内，感觉很超值，想问问能否投资?

　　高回报是产权商铺营销手段

　　社区商铺价格走高，动不动就数万元甚至10万元每平方米。产权商铺虽然价格便宜很多，却未毕是“好果子”，一旦专业市场出租经营不行，有可能投资者颗粒无收，甚至还不得不向银行支付高额月供。

　　投资产权商铺(专业市场)失败的案例就在我们身边，城北一环路某专业市场，5年时间一直无法出租经营。大世界商业广场(论坛新闻)，一楼、二楼不少商铺，由于后期经营不善，一直都是空置。正是这一个个惨败的例子惊醒了投资者，近几年的专业市场，纷纷采用签约保证投资回报的方式，以吸引投资者。近日，记者从天下粮仓专业市场售楼部获悉，投资者购买商铺后，签约保证10%的年投资回报率。应当说，10%的投资回报率是相当高的，社区商铺投资回报率一般只有4%~7%。

　　5月16日，记者随吴先生来到嘉好弗斯达酒店售楼部。据了解，该楼盘建于2000年，属旧楼翻新，以全新的产权酒店定位销售，现签约给嘉好弗斯达酒店经营管理，购房者购买房屋后，签约出租给酒店方，签约12年，投资年回报率为7.5%。以40平方米的最低价33万元计算，一年租金收益为24750元。业内人士表示，如果真能实现如此高的租金收益，的确是相当不错的了。成都许多住宅(80平方米左右(论坛新闻))，一个月也就2000元租金，而且还要配家具家电，还有空置期。

　　产权商铺、酒店投资“陷阱”多

　　投资金额可大可小，最低10万元，投资最小面积可以是5平方米，据了解，成都产权商铺的投资门槛一般“设计”得不高，投资回报率却不菲，年投资回报率高达7%、7.5%、8%甚至10%。

　　为什么面对如此诱人的投资回报率，不少投资者都显得很犹豫?吴先生向记者道出了原因：“我曾经看到过报道，有不少产权酒店在投资者购买后，酒店经营方没有兑现回报承诺，通常以资金困难为由不付租金，或者对投资回报率‘缩水’。”

　　记者调查发现，在成都众多产权酒店销售返租的案例中，有不少都是承诺了6%~8%的年投资回报率，但后来，由于给付租金的是酒店经营管理方，与原项目开发商、销售商都无关系了，酒店管理方便常常以缺钱、资金困难为由，延迟支付租金，或降低回报率等。

　　不过，整体上成都的产权酒店、小户型 酒店经营情况尚可，目前支付的租金回报，比普通住宅小业主零散出租给人居住的租金收益还是要高20%~40%。

　　21世纪不动产、满堂红、伊甸城等中介公司分析，如果不是产权酒店，像嘉好弗斯达酒店40平方米的标间，出租收益最多1000元左右，如果是酒店经营成功的话，支持2000元/月的租金，不是没有可能。四川省商业地产联盟秘书长冉立春指出：“正是因为产权商铺和产权酒店利用低总价、低单价、高回报率来吸引中小投资者，他们一般都采取多种营销手段，比如担保、售后返租、售后包租、购房返租等，有的甚至以公司拿出巨额资金担保等方式给投资者信心，但实际上不少开发商是没有资源可以实现的，真能像万达集团一样把万达广场经营得那样火，他都不会轻易出售了。所以，投资者一定要小心谨慎。”

　　专家传授投资秘诀

　　投资产权商铺和产权酒店有哪些风险?对于普通投资者来说，怎样选择到有价值的产权商铺和产权酒店?

　　逐鹿机构总经理汪宁生分析说：“产权商铺一般都是被划分了很小的面积，吸引中小投资者入场，一般公摊比较高。另外，产权酒店常常是旧楼改造，比如把办公楼改成酒店出售。投资者一定要注意风险可控，万一酒店经营不善，能否有自住、拿来办公或出租的余地等，一定要考虑好。”

　　商业地产专家洪强指出：“投资产权商铺也不是不可以，但一定要找准好的行业，比如成都数码广场(论坛新闻)、@世界数码广场产权商铺，就是比较成功的案例，它属于热门的科技数码行业;或者是要有好的口岸，比如百联天府购物中心、双楠同辉购物中心;或者要有实力的开发商，比如万达广场购物中心，金牛万达广场有可能后期会销售，如果龙湖的北城天街要卖也是可以选择的。至于产权酒店，就一定要看是否位于市中心，是否是交通主干道，商务旅游人气足不足。如果一个产权酒店与一家五星级酒店有合作关系，也可以考虑投资。”

　　“无论是产权商铺，还是产权酒店，一定要追求好的口岸、行业、交通、停车、开发商实力、资源优+(论坛新闻视频)势等综合因素。”冉立春说。（成都商报）