中石油地产管窥

　　【迈点网】一则有关中国石油天然气集团公司(下称“中石油”)下属房地产公司转让的消息，让本已日渐沉寂的央企地产退出之事，再度掀起涟漪。

　　5月8日，中石油下属全资子公司北京都市圣景房地产开发有限公司(下称“都市圣景”)100%股权及6400万余元债权，在北京产权交易所挂牌转让，挂牌价格1.26亿元。作为第一家将全资房地产子公司100%的股权进行转让的央企，中石油的举动引发关注。

　　不过，媒体从权威渠道获得的78家央企上报给国资委的地产资产名单中发现，都市圣景并不在中石油列出的13家房地产子公司名单中。

　　那么，中石油为什么要将并不列于上报名单中的都市圣景转让?13家房地产子公司又是哪些?它们的资产状况如何?除13家房地产子公司之外，中石油还有哪些隐性房地产资产?

　　麻烦缠身的项目都市圣景100%股权及6400万元债权转让，是“3·18限退令”后第5个在产权交易所挂牌的央企下属地产公司。

　　与此前中国核工业集团、中石化等央企纷纷挂牌转让旗下地产公司部分股权不同的是，都市圣景的转让属第一次，且是将100%股权进行转让。

　　“这个项目之前从来没有挂过牌。”北交所工作人员告诉本报记者。

　　由于中石油集团层面及都市圣景项目公司的相关负责人均拒绝了采访，目前仍无法得知中石油此次挂牌转让是否与央企退出房地产的既定战略有关。

　　记者从可查公开资料中发现，都市圣景的实际资产是位于北京市西城区德外大街的一宗约5800平方米的土地，中石油原本打算将其建成一个总建筑面积约3.8万平方米的商住楼项目——华龙大厦。

　　业内人士表示，由于地理位置的优越性，该项目可以看做是一个优质项目。上述北交所工作人员也表示，和此前几个央企挂牌项目乏人问津的情况不同，该项目挂出后有很多投资机构和开发商都表示出了浓厚的兴趣。

　　关于中石油为什么要将该优质资产转让，记者了解到，华龙大厦是一个麻烦缠身的项目。由于未按照合同约定在2005年9月开工，今年3月22日，北京市国土资源局曾向都市圣景发出通知，明确表示该项目已构成土地闲置。

　　从都市圣景3月24日递交给北京市国土资源局的情况说明来看，自2005年3月取得项目用地后，该项目相继遇到了拆迁受阻、规划调整等问题。同时，该项目为通过法院拍卖渠道获得，公司不得不耗费大量精力处理遗留问题。

　　到目前为止，中石油方面在该项目上投入了8000万元资金，占到预计总投资额2.7亿元的30%。今年1月，华龙大厦重新获得相关部门核准，中石油也计划在三季度取得拆迁许可证并开始拆迁，2011年第二季度正式动工。

　　上述递交给北京市国土资源局的情况说明中，中石油称：“尽管本项目存在这样那样的困难，随着房地产的持续升温，经我司仔细测算，该项目还是有一定的利润空间。”并表示正积极筹备建设事宜。

　　但仅隔一个多月，都市圣景的挂牌转让公告就出现在北交所。中石油还要求，意向受让方必须承诺接受华龙大厦项目的现状。

　　“很难判断转让都市圣景是中石油退出地产业务举动之一，估计是觉得项目拆迁难度太大、问题太多，因此知难而退。”某分析人士认为，毕竟国资委允许各央企逐步退出房地产业务，若该资产不存在问题，中石油并不会急于甩卖。

　　上报名单概况另一个可以说明该笔转让或非中石油退出地产业务既定举动的是，都市圣景并不在其上报给国资委的房地产二三级子公司之列。

　　记者从权威渠道独家获悉，中石油上报的13家子公司为大庆久隆房地产开发股份有限公司(下称“大庆久隆”)、兰州高阳房地产开发公司(下称“兰州高阳”)、克拉玛依市独山子众鑫房地产开发公司、吉林化建房地产开发有限公司、吉林市吉化东方房地产开发有限责任公司、河北华北石油房地产开发有限公司、新疆新油房地产开发有限责任公司、四川家益石油房地产开发有限公司、重庆市佳朋房地产开发有限公司(下称“佳朋房地产”)、太仓市轩麟置业有限公司(下称“轩麟置业”)、威海皇冠房地产开发有限公司(下称“威海皇冠”)、松原市吉油房地产开发有限责任公司、新疆中油房地产开发有限责任公司。(按上报名单先后顺序，见表1)

　　13家子公司截至2008年底的总资产规模合计44.4亿元，总负债规模合计44.6亿元。2008年，13家子公司总收入为19.4亿元，利润为亏损3亿元。

　　逐年上涨的房价却在中石油的地产业务中显示为利润亏损，颇值得玩味与探究。

　　公开资料显示，13家子公司的主营业务均为住宅开发，其中大多数早在2000年~2003年就已经成立。

　　例如，其中资产规模最大的大庆久隆，2008年资产规模13.2亿元。2000年成立至今，开发面积已超出60万平方米。尽管其2008年收入仅显示为7000万元，但旗下东城领秀项目在2009年却是黑龙江销售面积最大的住宅小区，销售额达15.5亿元。

　　资产规模排名第二的轩麟置业，2009年在江苏省太仓市的春季房交会上，以295套的订购套数拔得头筹。

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　　经过房地产市场高歌猛进的2009年，上述公司的实际资产状况与上报的数据相比，也发生了相当大的变化。以名单中的威海皇冠为例，中石油上报的资产规模仅为1.9亿元，但该公司资料显示，其目前已经拥有固定资产近5亿元。

　　值得注意的是，上述13家子公司中，佳朋房地产实际上已经不再属于中石油。早在“3·18限退令”之前，中石油就已经有放弃该资产的打算。

　　2009年12月底，中石油拥有的佳朋房地产95%的股权在上海联合产权交易所挂牌出让。今年4月，上述股权被四川省一家国有独资的房地产开发企业以3000万元收购。

　　与都市圣景情况类似，重庆佳朋的实质资产——石油佳苑项目，涉及到数个欠款与合同纠纷，这或许同样是中石油将其抛弃的主要原因。

　　漏网之鱼同为能源行业巨头，与前段时间本报曝光的中石化上报资产相比，中石油上报的房地产资产显然有诚意得多。但是，13家子公司是否就足以涵盖中石油旗下所有的房地产资产?答案为“否”。

　　记者列出了部分涉及到地产开发，同时并未在13家子公司之列的名单(见表2)。这还仅仅是中石油庞大地产资产的冰山一角。

　　中石油目前有内设机构161个，包括专业公司、油气油田企业、炼化企业、工程技术服务企业、工程建设企业、其他单位等等，同时这些机构在各地的分公司更是不胜枚数。

　　地方机构中，最具有进入房地产企业便利性的，就是油气油田企业和炼化企业。在相关企业网站上，油气油田企业下设的后勤机构——矿区服务事业部，以及炼化企业的多种经营板块，频频可见房地产开发业务。

　　“像中石油这样的巨型央企，分支机构多，覆盖地域又广，比如各地油田企业本身就拥有土地。由于这些企业大多自行建房为职工解决住房问题，因此它们较为熟悉地产开发，并由此进入房地产行业。”上述分析人士表示。

　　他认为，包括中石油集团，估计都很难真正摸清下属企业有多少房地产开发业务，业务状况又是怎样。

　　例如，同处大庆，大庆油田有限责任公司和大庆石化分公司就都拥有房地产开发资质。大庆石化分公司下属的大庆久隆在上报名单中，但大庆油田有限责任公司拥有的房地产公司却并未被列入。

　　目前，中石油共有17个油气油田企业和33个炼化企业。种种迹象显示，其中多数都或多或少拥有房地产开发业务。此外，公开可见资料中，像中国石油天然气管道局这家在油气油田企业和炼化企业之外的公司，也有部分涉及到了地产开发。

　　除此之外，中石油集团层面同样也进入到了房地产开发中。2005年，就曾传出中石油有意挟巨资进入房地产业，据估计，预计投入资金总额将达50亿元。

　　资料显示，中石油集团层面的房地产开发业务，主要集中于华油集团。华油集团是中石油下属最大的多种经营企业，其主营业务明确包含房地产开发、酒店服务业、旅游业等。此前有报道称其已成为中石油集团层面的地产业务整合平台。

　　13家子公司名单中的兰州高阳，即是去年从河北兰炼飞天石化有限公司划拨所得。但华油集团下属最具实力的北京华油房地产开发有限公司，却并不在名单中。

　　值得注意的是，中石油上报的13家子公司主营业务均为住宅开发，丝毫未涉及到商业地产。但商业地产却在中石油的地产资产中占有相当重要的分量。

　　据调查，中石油旗下有200多家酒店、宾馆、疗养院。其中有计划经济时代油田厂矿在省会城市、交通要道城市建立的宾馆，也有各企业在改革开放时期在大中城市和旅游城市投资兴建的高标准酒店、宾馆、疗养院。

　　2007年，中石油决定将这部分资产全部整合到华油集团，后者将以酒店旅游和物业管理为核心，其燃气资产、油品销售业务则划转给集团其他子公司。

　　2009年，华油集团酒店数量达到70家左右，其余还将陆续整合。此外，华油集团还开始尝试投资新的酒店。2008年9月，总投资达5亿元的三亚阳光大酒店正式对外营业。

　　有报道称，华油集团已经确立“三个一百”目标，即今后3~5年内，要实现拥有或管理酒店100家，物业服务楼宇达到100万平方米，房地产开发面积达到100万平方米。

　　退出猜想尽管上报名单中的资产与实际房地产资产状况之间的差距不小，但是在78家央企中，中石油的确是“态度最好”的一家。

　　3月29日，中石油发出紧急通知，要求集团旗下各企事业单位进一步加强企业资金管理，防止企业资金进入房地产领域。

　　此后，其宣传部相关负责人进一步解释，紧急通知宣布退出的是以营利为目的的商业性房地产业务。同时，中石油正在加快清理下属房地产业务。这样明确的表态，在78家央企中是第一个，也是目前为止惟一的一个。

　　另一方面，中石油上报给国资委的二三级子公司的数目，在78家央企中排名第二，排名第一的是中国航空工业集团公司，上报24家。同为石油石化巨头的中石化仅上报两家，其余绝大多数央企上报数目在10个以下，大多数只上报了2~3家。

　　中信证券一位能源行业分析师认为，中石油此举与其主营业务状况不无关系。

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　　“多数央企是因为主营业务不理想才想要去做房地产，中石油不是这样。它的房地产资产与主营业务相比很小，退不退出房地产行业，对它几乎没有影响。”该分析师表示。

　　据介绍，中石油的主营业务资产基本集中于中石油股份有限公司(中石油股份，601857.SH)。2009年，中石油股份主营业务收入连续第二年突破万亿元，归属于母公司股东的净利润为1031亿元。2009年整体经营利润率达到8.18%，略高于2008年的7.86%。

　　虽然主营业务利润丰厚且规模庞大，但为什么中石油并未把能提供持续现金流的商业地产资产上报给国资委，也颇值得思量。

　　不过，其酒店类经营性房地产资产并不一定是块香饽饽，这取决于华油集团的运营能力。

　　据了解，中石油多数酒店资产被整合时都在亏损，华油集团还为此提出了3年扭亏计划。2010年，中石油的酒店业要实现扭亏的初步目标。华油集团内部人士称，成绩将确定这部分业务未来的方向。

　　“无论目的如何，将酒店资产整合到集团层面的一个平台，将来一旦要退出，其相对清晰的架构要比其他央企容易得多。”某央企高管表示。（中国房地产报）