市场拐点或现 股权式酒店能否破茧成蝶

　　【迈点网】在“国十条”楼市调控的2010年上半年，多数房企均选择放慢步伐。而从2008年开始转型旅游地产的今典集团，却在近几月内频繁出手高调扩展。

　　5月25日，云南丽江市政府宣布今典将投资16亿元在丽江古城束河古镇，建设占地600余亩的丽江红树林综合度假会展酒店，按计划将在2年内完成开发，规划建酒店客房1800间;5月30日，预计总投资70亿元的山东青岛胶南红树林连锁酒店奠基，占地450亩，客房4000余间;6月23日，从化红树林度假酒店在2010广州从化香港宣传推介上会现场签约，该项目将建全球最大的室内滑雪场。

　　至此，今典集团已于海南三亚亚龙湾、三亚湾、海棠湾，和青岛灵山湾、云南丽江、广州从化多地完成红树林系列股权式度假酒店布局。

　　区别于景区资源经营开发和传统旅游度假酒店的旅游地产业态，这种综合产权式酒店和分时度假的股权式酒店模式，是否会成为未来旅游地产发展的主流模式尚待时间考虑。但在住宅转冷的当下，转型传统房地产开发，寻求新的市场增长点已成市场共识。

　　旅游地产的今典模式

　　在今典集团联席董事长张宝全眼里，今典这两年来的快速扩展还只是开始。

　　“5年内，今典会在七八个旅游城市建设红树林度假酒店项目，预计建设面积将达到400万平方米，总体投资额会在400亿元到450亿元之间。”张宝全同时透露，今年8月将在浙江杭州、广西北海、四川都江堰等地进行选址考察，预计在明年还将有两到三个新项目签约。

　　实际上，仅今典的第一个在售股权式酒店三亚湾红树林建筑面积就达到了70万平方米，而三亚海棠湾青岛灵山湾等在建项目的建筑也在150万平方米左右。如此体量的建设规模和扩展速度，不由让业界对今典的资金压力产生担忧。

　　“这种度假酒店前期投入只是小头，资金滚动回流反而很快。真正的设备设施和运营管理的资金大头反倒是后期。”对此，张宝全表示，酒店项目的拿地价费用相当合适，在各种用途地块价格里仅次于工业用地，加上建筑成本等，前期资金累计投入只需要整个项目投资的20%左右，到可上市销售阶段就可逐步回收成本，实现整个项目的滚动开发。以三亚湾红树林为例，现阶段销售10%的项目就已有10多亿元的销售额，基本回收了前期的土建成本。

　　据悉，今典的股权式酒店运营模式，实际上是一种将产权式酒店和分时度假的叠加模式。一方面，购买人通过购买分割酒店产权的方式，获得酒店单个房间独立的商业房产权证，再交由红树林酒店管理公司签订委托管理合同统一经营管理，并根据酒店运营情况和业主所持“酒店股份”比例享受年终分红。

　　由于购买人具有独立的酒店产权，还同时拥有了对产权的抵押和转让的权益，具备了在二级市场上进行流转的可能性。

　　另外，购买人可以凭业主身份享受分时度假，在全国的连锁体系内每年获得一定的交换居住权。如消费者购买了三亚湾红树林酒店产权某一个房间的产权，就可以在一年中有30天的免费居住期，也可以将享有三亚湾酒店的使用权，按照一定比例换住今典在三亚的亚龙湾红树林酒店、海棠湾七星级酒店，以及其他城市的红树林系列酒店等。

　　“传统的地产模式肯定不会再做了。”自2008年以后，今典集团逐步淡出住宅市场，据张宝全介绍，目前旅游地产已经占到今典集团总资产的90%以上。对于今典集团的转型，张宝全坦言经过两年的摸索，红树林酒店的模式已经到达了一定程度的标准化，与传统住宅地产的“因地制宜”不同，酒店的运营共性更强，可复制性也更强。

　　“突围”产权式酒店

　　产权酒店作为旅游地产起源于20世纪30年代的法国南部地中海沿岸尼斯一带。1990年代末，国际上的分时度假和产权酒店等旅游景观房产经营模式概念引入中国，并率先在海南等地开始实践。

　　以海南三亚为例，2006年到2009年4年间共建产权式酒店106.74万平方米，销售均价16046元/平方米，部分高端产品达到6万元至7万元/平方米。目前，三亚市共有在建及投入运营的产权式酒店27家，其中，已运营的四、五星级酒店分别为7家、11家，两者合计已占全市相同星级酒店总数的30%。

　　不过，产权式酒店在中国市场的口碑并不好，市场鱼龙混杂，不少小开发商打着产权酒店的名义，却只重视前期销售回报，不长期经营酒店，最终造成业主难以取得预期回报。在国内目前还没有专门的法律、法规对其进行规范化管理。

　　“产权酒店关键是如何做好这个酒店，而不是为了卖出去产权。”面对纷杂的产权酒店市场，张宝全坦言过去两年的探索阶段很艰难，不过，目前今典已经拥有了成熟的酒店经营经验，于2006年开始运营的三亚亚龙湾红树林酒店已经实现盈利，去年的毛利率已经达到60%。[page]

　　“别人上市可能是为了圈钱，但我们要上市是希望把企业做得更规范。”张宝全表示，为了向业主提供明晰的酒店运营情况，今典红树林系列酒店在进入运营阶段后，除了要由专业的酒店管理公司运营外，还会通过第3方财务公司进行公开，未来两到三年上市后，完全透明化管理，并且考虑产权换股权的模式。

　　张宝全表示，在自己的红树林系列股权式酒店设计规划中，各种商业、文化等配套面积占到了40%，同时，在红树林新建的酒店中，三亚湾酒店和青岛胶南酒店等都带有巨大的会展中心，实际上这也为未来酒店的运营提供了更加多元化的盈利增长点。

　　目前，海南海口市法制局组织规划、住建等部门分别对海口、三亚、厦门、长沙、西安等地的产权式酒店的发展现状、管理模式、存在问题等进行调研。下一步将根据调研情况起草专门调研报告，针对产权式酒店的省内外现状、管理模式及存在问题进行分析，并就如何规范管理产权式酒店等问题提出建议和意见。

　　对此，北京大学房地产研究所所长陈国强认为，从4月楼市新政开始执行之后，住宅受到调控的影响最大，这对旅游地产来说某种程度上是一种利好和机遇，尽管旅游地产依然存在较多需要改善的方面，包括经营模式单一、先行市场混乱、缺乏行业规范等，不过真正的旅游地产产品,并不像住宅市场泡沫明显,这种稳定性和投资的可升值性,对市场来说存在较大吸引力，很可能成为下一个阶段的新增长点。（中国房地产报）