英皇明星城地块完成“内部转让” 开工仍无期

　　上海城隍庙、拿地已逾17年之久的英皇明星城项目，因牵扯一纸诉讼，至今仍未开始建造主体大楼。这个位于豫园商圈核心地段，紧邻地铁10号线豫园站的“明星”项目，因此加入了“上海黄金地段最著名烂尾楼”的行列。不过，该项目近日却有了一丝动静。英皇(国际)集团宣布与旗下企业的关联交易公告显示，目前持有英皇明星城的“英皇酒店”以10.63亿港元(约合人民币9.05亿元)的总价格，将该项目正式转让给其大股东英皇(国际)集团。

　　由此，在上海商业地产业内看来，已经十多年磐石般纹丝不动的烂尾英皇明星城项目或将重新“扬眉吐气”。值得注意的是，英皇(国际)集团宣布“上收”项目权益之后，其股票应声上涨;但半个月之后，当其再发公告称，“上收”的项目所涉及的一宗官司正面临败诉(欲上诉)后，其股价又应声下跌。

　　于是，该项目目前仍将维持“烂尾”状况，在今后相当长的一段时间内仍将没有明确的开工时间表。

　　17年后仍是“刚出地面”

　　“工程队早撤走了，里面没人。”仅一街之隔的侯家路弄堂里一位“老上海”指着英皇明星城的工地对记者说。记者在现场看到，被四堵约2.5米高的围墙和一扇大铁门死死关住的英皇明星城地块，从外面只能依稀看到，工地里面高高竖起两架塔吊。铁门两边一边写着承建商“中国华西企业有限公司”，另一边则写着“英皇明星城工程项目经理部”。

　　“其实这块地批(批租)出来都有近20年了吧，不过‘动工’也就是近几年的事情。”一位知情人士透露称。记者查阅相关公开资料获悉，上世纪90年代初，香港英皇(国际)集团就开始与上海的有关部门接洽这个项目，并在1994年正式获得该地块项目的开发权。

　　资料显示，英皇明星城地块，西临河南南路、东临候家路、北至吴家弄、南至紫华路，占地面积约2.2万平方米，当初规划的建筑面积高达11万平方米。为了这样一幅黄金宝地，英皇(国际)集团安排其旗下的英皇酒店在1997年斥资3.2亿元港币(按照当时100∶107的汇率，折合人民币3.42亿元)以支付与地块有关的土地出让金和动迁安置补偿费用，同时，英皇(国际)集团及其旗下的英皇酒店成立英皇(上海)有限公司，用于投资和开发该“英皇明星城”项目。

　　值得注意的是，在2004年前的整整十年时间里，这块土地上的“明星城”项目竟然始终纹丝不动，这不禁让人联想到港资开发商在获得大型商业房地产项目时“惯于囤地”的习性。对此，英皇方面有过解释：“我们具有雄厚的资金实力，但当时在内地，房地产市场环境并不明朗，而港商投资的房地产项目开发尚处于多头管理、手续繁琐、法律法规不甚健全的状态，因而英皇明星城的建设进度在前十年一直处于迟缓的状态。”

　　明星城大炒后官司上身

　　2004年，对于英皇明星城这个项目来说，意义非凡。这一年，英皇明星城项目有了一个甚至引发了大量娱乐媒体关注的“发展契机”：英皇(国际)集团宣称，决定与深圳市联合金豪投资发展有限公司(金豪投资)联合对项目进行开发，英皇(国际)集团旗下的英皇酒店负责提供土地，联合金豪负责项目开发建设的全部投资并负责项目建造的具体运作和管理。上海城隍庙当地的老街坊还依稀记得，英皇明星城项目从2005年开始“正式动工”，动工当天众多香港明星前来捧场，容祖儿、谢霆锋、郑希怡、王杰、陆毅和瞿颖等一线明星都出席了开工典礼。

　　不过，这个被英皇(国际)集团老板杨受成极其看好的“上海豫园项目”，仍然没有给他带来实际收益。因为在与深圳公司合作后不久，双方就出现分歧，他们开始互相推诿——英皇方面称，金豪投资拖欠工程进度款数亿元，致使工程有停工风险，属严重违约;而金豪投资则称，英皇公司无合作诚意，一直拒绝提供合作所约定的前提，即“共管土地证和账户”，属违约在先。争执不下之后，英皇方面在2006年发起诉讼，要求法院确认其与深圳的金豪投资的合作协议已经终止，由英皇(国际)集团及其旗下的英皇酒店全面接管“上海豫园项目”的开发建设。

　　一场旷日持久的官司之后，近日，上海市第二中级人民法院进行判决：驳回了英皇全面接管项目的请求，对此，英皇方面已决定提起上诉。而在项目持有方英皇酒店及其大股东英皇国际2010年的中期业绩报告中，商报记者看到的只是这样的一句话：项目仍在发展中阶段，故此分部并无获得任何收入。[page]

　　大股东“合理价”收购

　　去年12月初，“英皇明星城”在英皇(国际)集团内部突然有了一个进展：英皇(国际)集团宣布“启动重组事宜”，并发布了重组时间表。根据安排，在2011年2月21日，目前由“英皇酒店”持有的英皇明星城项目(地块开发权)将正式转让给英皇(国际)集团?穴前者的控股大股东?雪，作价约10.63亿港元(约合人民币9.05亿元)。“按照周边行情的粗略估算，英皇(国际)集团收购控股子公司英皇酒店的项目，价格确实在合理范围之内。”中原地产研究总监宋会雍给记者粗略算了一笔账：

　　按照英皇酒店在当年的3.42亿元拿地成本和11万平方米的体量来看，该黄金地块的起初楼板价仅约3000元/平方米，但经过多年闲置后，豫园周边目前的地价早已数以十倍地翻番。以附近的轰动上海的证大外滩地王项目的楼板价来看，去年2月份，证大以92.2亿元摘得外滩金融8-1地块，并将在该地块建设总建筑面积达到37万平方米的大型项目?穴包括27万平方米的地上建筑面积和10万平方米的地下面积?雪。如果算上以商业用途为主的地下面积，外滩8-1整个地块的楼板价约在2.5万元/平方米。事实上，豫园核心位置的地块价值并不输外滩太多，假使以2.3万元/平方米左右的地上、地下建筑面积的综合楼板价来估算英皇明星城所在的豫园地块的话，对比1994年的楼板价，仅地价方面升值即已超过20亿元。

　　因英皇(国际)集团持有“转让方”英皇酒店57.5%的股权，所以此次收购该项目，应该就是收购该项目剩余的四成左右权益。按四成算，该地块20亿元以上的“溢价”的四成超过8亿元，加上项目现在已经完成的地下部分工程的花费，英皇“国际”集团“上收”整个项目的出价(人民币9亿元左右)看似合理。

　　对此，英皇(国际)集团董事总经理兼英皇酒店的执董范敏嫦近日在电话会议中评价称，收购及重组可令两间公司业务更清晰，英皇酒店在出售上海豫园项目后，将仅持有澳门的赌场酒店项目，今后将专注于博彩相关酒店业务，即变成纯种赌业股;而英皇国际将侧重于内地及香港的物业投资。“英皇国际以后会考虑在上海、北京等内地的住宅市场投入，”范敏嫦称，“我们会考虑到全部方向。不论是一线还是二线城市，都会有相关考虑。”

　　官司难缠开工仍无期

　　“当年英皇起诉后，一直到2007年7月15日工地才正式停工。”中国华西集团是英皇明星城的建筑总承包方。在工地的值班室，记者见到了该项目部的一位值班工作人员。他说，从2005年9月签订总承包合同，到2007年5月份停工，项目的地下部分结构：桩基和部分地下车库已经完工。

　　“诉讼或将继续进行，所以我们也没有一个具体的动工时间表。”英皇(国际)集团在香港的企业传讯部一位工作人员在回答记者采访时表示，“具体事宜不方便透露，须参考相关后续公告内容。”

　　值得注意的是，虽然项目烂尾多年，但是多位业内人士对于项目的前景仍相当看好。英皇明星城位处的豫园是上海老城厢的核心，集人文景观、明清建筑和特色商品为一体，历来占据沪上旅游、黄金和小商品批发零售行业的龙头，拥有8000万人次的年客流量。（上海商报）