酒店式公寓禁令：是危还是机？

　　2月11日，杭州的“酒店式公寓禁令”（《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》）开始实施。该禁令明文提出：商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个）；内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗；具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。

　　这意味着今后“不限购、不限贷”兼具类住宅功能的酒店式公寓产品将在杭州市场上绝迹，而另一个直接影响就是打算靠商业用地支撑的杭州土地市场可能再度陷入艰难中。

　　鸡肋

　　前段时间，我在微博上列了《买房十七条》，供朋友们作为决策参考。其中一条便是：“最好不要买走廊式布局的酒店式公寓（不管是住宅性质的还是商业性质的），居住感受很差，升值潜力更差，而且很难转手。”趁着酒店式公寓即将被消灭的新规出台，着重对这一条做详细的注解。

　　酒店式公寓主要客群是单身人士、年轻夫妇或老年夫妇。对于这些人群，到底该买什么样的房子，我们无法给出确切的答案。但是，我们可以很肯定地建议这部分人群尽量不要去购买哪些房子——特别是对于绝大多单身人士和年轻夫妇来说，最不值得购买的就是所谓的“单身公寓”，也就是走廊式布局的酒店式公寓。

　　走廊式布局的酒店式公寓，既无法给大多数单身人士带来美妙的居住感受，又无法最大化地实现不动产资产价值的增长。这就要从酒店式公寓的来历说起。在杭州，多数写字楼都卖不起价格，基本上都要比同地段的住宅低很多。这样一来，那些本来应该建成写字楼的土地，就被建成了向住宅靠拢的酒店式公寓。这些房子通常都是做成精装修的，但严格来说它不能算是公寓，因为它的土地性质通常仍然是40年或50年产权的公建用地，而不是70年产权的住宅用地。

　　酒店式公寓产品从来就不是开发商们的主动选择。虽然最近几年也有一些酒店式公寓是建在住宅用地上的，但是根本目的是为了解决容积率不足的问题（说得简单点就是开发商要把能赚的钱赚足），而不是首先从单身人士或年轻夫妇的真正需求出发的。这样的房子即使号称是豪宅，也只能是“被动的豪宅”，而不是“主动的豪宅”。

　　所谓的“酒店式公寓”，单元格局倒是实现了酒店式（走廊式排列），但物业服务上却与真正的酒店式服务相距甚远，至少目前在杭州是这样的。所以，很难谈得上“美妙的居住感受”。

　　至于不动产增值，单身人士、年轻夫妇就更加弱势了。由于它的居家功能较弱，价格又相对高昂，就成为小众产品，转手就不是那么容易。凡是不便于流通的商品，增值潜力通常都要打折扣。在行情火爆的时候，任何房产品的销售都不是问题。特别是2009年，包括酒店式公寓在内的非主流产品也“一荣俱荣”地取得了热销佳绩。但是一旦行情走低，酒店式公寓产品往往会首当其冲遭遇销售不畅的局面。

　　因此，如果哪对年轻夫妇或哪位单身仁兄靓姐拼死拼活一定要买套酒店式公寓，那么还是建议他/她去买“主流楼盘中的主流楼宇中的小户型”。如果买旧一点的话，朝晖或翠苑到处都是40-70平方米的房子；如果要新一些的话，像顺发·吉祥半岛那样的75平方米三房户型或天阳·上河那样的75平方米两房户型也是非常不错的选择（新房买不到的话，那买它的二手房嘛）。[page]

　　正视酒店式公寓的存在价值

　　纵有千千错，但错的不是酒店式公寓产品线本身，而只是作为个体的某些产品以及某些行为。

　　前几天刚在微博上看到地产思想家、海尔地产董事长卢铿的一番警示——政府将收拾商业地产。他认为商业地产销售的狂飙突进不正常，不该做的地方也做商业，商业规划不合理，懂商业房企极少，可能满地鸡毛，谁来收拾？

　　当时对此还将信将疑，而转眼就看到了酒店式公寓的“杭州式”禁令出台，看来这个领域确实要开始动刀了。

　　如果严格执行这个《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》的新政，就等于把酒店式公寓等“类住宅”产品推上历史的断头台。每层最多3个独立卫生间、禁设挑空阳台和飘窗、不得设置厨房和燃气管道等规定，使得酒店式公寓已经不再适合居住，改作纯商务楼宇成为唯一的出路。

　　伴随着这份禁令的出台，人们给酒店式公寓戴上了多宗“罪”：首先就是在设计上打“擦边球”，尽可能地“住宅化”，这一点其实对于使用者来说不是坏事；其次就是开发商在营销过程中打着公寓名头做幌子，有意掩盖酒店式公寓的非住宅性质，制造出不少购房纠纷；第三，在住宅限购背景下，担心酒店式公寓供应过量，去年杭州市区（含余杭、萧山）卖了8700多套酒店式公寓，占全年商品房总销量的20%。

　　毋庸置疑，酒店式公寓诸多乱象需要治理，但是借此扣上大帽、甚至否定酒店式公寓存在价值，则让人感觉有些过于牵强。在这个节骨眼上，我们更需要谨防的，也许是治理上的用药过猛。作为与现代化都市相伴而生、并高度契合了城市商务经济的居住产品之一，年轻的酒店式公寓不是扼杀的对象，而应该是积极培育引导的少年。

　　目前杭州已经投入运营的酒店式公寓，从早先的双牛大厦，到后来的东方金座、深蓝广场、华润西子中心等在内，数量只有10来个左右，加上部分比较接近的单身公寓住区，也不会超过20个，且基本上位于市中心较好地段。来自杭城中介龙头我爱我家的数据显示，至少在目前的租赁市场上，酒店式公寓还处于供不应求的境地。在同一地段上，酒店式公寓要比周边的住宅产品高出20%以上的租金。在过去几年，由于其面对的是小众化市场，因此酒店式公寓本身的增值回报确实跑输住宅产品，但是在出租回报率上却高出一筹。

　　有一个必须承认的事实上，酒店式公寓也是一种“刚需产品”。

　　杭州正在走向国际化都市的过程中，高端商务人士、外籍人士以及中高收入的年轻白领阶层在成长，酒店式公寓的市场需求也因此而增长。这些因城市经济的飞速发展和社会结构的巨大变革而形成的商务“流动”者，更加青睐酒店式公寓这种“流动”的家。酒店式公寓是房地产市场上的一类特殊产品，其在国内诞生也就10多年的时间，但迅速成长为一种热门的物业类型，自有其独特的魅力和市场需求。酒店式公寓的发展，与城市的属性息息相关，城市每天都在吸纳着全国各地的优秀企业和人才，城市又通过酒店式公寓来服务于这些“流动”的人，并形成经济发展的良性循环。

　　虽然眼下酒店式公寓试图百般靠近住宅产品，但是它与住宅产品向来都不存在你死我活的关系，而是两条互为补充的产品，并各有优劣：酒店式公寓的私密性肯定不如普通公寓，但比普通公寓的服务更全面；在住房高层时代一居室的普通公寓越来越少，而酒店式公寓填补了这块市场空白；使用成本上酒店式公寓更高一些，但是时间成本的节省上却要好于普通公寓。

　　纵然因为受不限购的政策惠顾，酒店式公寓在总量上也许有短期供应过量之嫌，但就此彻底关上大门相比，用“堵”的办法，是否还是用“疏”更为科学？而且，应该清醒地意识到，即使算上正在开发的量，真正位于市中心和商务活动聚集区的酒店式公寓其实并不多，反而下沙、三墩等城市郊区反倒成为供应主力，是否对地域上的合理规划眼下显得更为必要？[page]

　　马非马，安能以马之性衡量。

　　在动物界，有一种动物是两个不同近交系之间进行有计划的交配所产生的。这一代生物具有两亲本遗传特性或产生新的遗传特性，比如骡，具有驴的负重能力和抵抗能力，有马的灵活性和奔跑能力，是非常好的驾辕者。但是优点虽多，到底是一种马非马、驴非驴的动物，且也不全是优点，还有暴躁、难驯的缺点。

　　酒店式公寓的产生，多少也类似两种物业的杂交。“酒店式的服务，公寓式的管理”，意味着你既可以享用住宅的居住功能，还可以随时得到酒店式的各种服务，自由方便完全不同于日常的居家生活。若两者优势兼有，人爱之，也是必然。

　　最近，杭州出台了一则《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见通知》，为商业办公等非住宅类项目划上了几道框框。比如，今后商业办公等非住宅类项目没有独立卫生间、不设阳台与飘窗、不得设置厨房和燃气管道、无独立产权不能分割出售……房地产界普遍认为，一纸规定最明确指向的就是酒店式公寓。

　　众多周知，酒店式公寓是去年最风光无限的物业。当住宅市场在“限购令”下成交受阻,商业地产中的类住宅产品——酒店式公寓当仁不让地成为市场中的“主角”。与此同时，商业地产的贷款政策依旧是“首付5成，利率上浮10%”，又意味着酒店式公寓相比限贷的住宅，有着在这个低迷的行情下更大的生存空间。

　　在2011年的杭州楼市榜单中，成交套数前五强中，酒店式公寓占三席，其中保利湾天地更以近2000套的销售成绩，独占鳌头。也就是这一年，我们不断耳闻酒店式公寓被哄抢的新闻，甚至不乏“有人一口气买了10套酒店式公寓”的传闻。

　　很难说，从2003年起步的杭州酒店式公寓在这近十年的地产演变史中增添了更多的新时尚元素。去年酒店式公寓的狂热，本质还是对不限购、不限贷兼具类住宅功能的推崇。相对于同区域普通住宅的价格，由“商改住”而来的酒店式公寓的售价往往较低，风险较低，收益较为稳定，这样一来，投资客就成了酒店式公寓绝对的购买主力，通货膨胀的预期和股市的持续下滑，让手头闲置资金为甚去处的投资客投入到了酒店式公寓。

　　投资客的过量，引发的是决策层警觉。在住宅领域，我们的决策层早已经吃尽了房价飙升的苦头，有了前车之鉴，至少不会任由着再出现一匹无法可控的脱缰野马。适时地泼上一盆冷水，给酒店式公寓降降温，也就是给开发商降降温，给投资客降降温。

　　没有独立卫生间、不设阳台与飘窗，这样的酒店式公寓是否还具备居住功能？还能为购房者所青睐？长期以来，我们的购买者专注的无非都是酒店式公寓的投资功能，而忽略了其自住属性。国外的酒店式公寓服务对象主要是异国或异地的商务人士、企业高管或者假期旅游人士，概括地说，吸引的就是“懒人和忙人”，但是，国内的酒店式公寓从一开始就有着特定的社会角色，它并不是专属于豪宅类物业，直白点说，它的出现，只是住宅的替代品。我们的老百姓买房的欲望那么强，偏住宅价格又那么高，面积小，总价低的酒店式公寓出现，本意是去圈着那些囊中羞涩的购房族，一不小心，倒又成了投资客的热土。

　　回过头来再想想，好像我们的这么多年的酒店式公寓，带给人们的也并非“既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐”的生活。大部分用做投资的酒店式公寓被出租了，大抵很少有人能够坚持在到处都是公司办公场所的地方住下去。再不然，我们看看个别楼道漫长黑暗、空气流通停滞的酒店式公寓，甚至无异于我们大学时代公寓住宿楼，也就没有多少入住的勇气了。

　　水费、电费均需按商业用水、用电标准计算，不能通煤气、也不能落户口，这些都是小事，单就居住成本过高，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，居住人群参差不齐等舒适性差，就足以表明这样一个杂交作品，光鲜亮丽的外表下面，还隐藏着诸多弊端和缺劣。试想，今后，每一层最多设置3个带独立卫生间，这样的酒店式公寓还能有多少的居住吸引力？

　　其实，决策层的意思就让大家明白，酒店式公寓只是类住宅，并非纯住宅，理应回归其商业地产的本质。也有人笑了，这多条条框框的禁止性条例出来后，那么已经批出来的酒店式公寓，这下岂不要大卖？物以稀为贵，这本无可厚非。只是，替代品终究是替代品，充其量也配作餐后甜点。