重庆区县五星酒店争建 意在何“沛公”？

　　艾美、凯宾斯基、喜来登、温德姆……从2007年重庆启动“太阳工程”开始，全球顶级品牌酒店纷至沓来，众多五星级酒店在重庆主城拔地而起。5年时间，主城9区五星级标准酒店由8家增至当前的28家，另外在建的还有37家。

　　在主城密集建设五星级酒店的同时，主城以外的区县也悄然涌起一股“赶五星潮”。市旅游局最新数据显示，目前，我市主城以外的区县五星级标准酒店数量，已由2007年前的1家上升至现在的28家，而且从建设计划看，到2015年，这个数字还将被改写为81家。

　　五星级酒店能为区县带来什么?涌入区县的酒店，其经营状况如何?是什么吸引大量热钱流入区县五星级酒店建设?

　　赶潮

　　两年新添24家五星级酒店

　　据了解，在我市主城以外的29个区县中，目前除秀山、城口、奉节、忠县、潼南和垫江外，其余区县都有建成或在建的五星级标准酒店。

　　这其中包括26家已建成、2家暂未挂牌的五星级标准酒店，以及35家在建，18家拟建的五星级标准酒店。

　　“仅仅2年时间，区县就集中建成了24家五星级酒店。”市旅游局法规监管处副处长刘剑说，在已建成的28家五星级酒店中，除了永川江鸿国际大饭店、永川名豪国际酒店、武隆仙女山假日酒店和江津恒大金碧天下酒店4家，其余的都是在2010年之后开门迎客的。

　　目前，永川以4家五星级酒店的保有量名列非主城区县第一，预计到2015年，武隆县将拥有9家五星级标准酒店，取代永川的榜首位置，而万盛经开区、江津、巫山也将各建成6家，紧随其后。

　　动因

　　靠五星级酒店提升环境

　　“巫山拥有能够吸引游客深度游的神女峰、小三峡等景区，但却没有五星级酒店留客，目前五星级游轮基本代替了五星级酒店功能，游客到了巫山后不下船、不进城，这让本应是旅游目的地的巫山，成了尴尬的过境地!”巫山县旅游局副局长覃麟说。

　　五星级酒店是“资本密集型+人工密集型”行业，不仅可以改善投资环境、提高城市知名度，发展当地旅游业，还可以给地方带来大量投资、增加地方政府财税收入、扩大当地就业。所以，和巫山一样，大多数区县政府对建设五星级酒店也是非常乐意，大力支持的。

　　事实上，建设五星级酒店，的确也给地方招商引资、积攒人气带来了不少好处。永川旅游局局长曹伟对此就深有感触：“2007年初，一家规模较大的台资笔电配套企业，在选择落户璧山还是永川犹豫不决之际，公司的副总亲自带队延长了两个月考察期，最后他们敲定选择入驻永川，原因就是考虑到永川拥有当时区县唯一的五星级酒店。”

　　“星级酒店已成为城市化的标志。”在江鸿国际大饭店总经理殷园春看来，五星级酒店不仅完善了城市功能，提升城市的整体形象，还潜移默化地提升了当地居民的生活、消费水平。“一个简单的例子是，我们酒店刚开业时，由于远超当地的消费水平，来订婚宴的市民寥寥无几，但3年过后，现在来订必须提前半年才订得上。”

　　状况

　　经营不理想回收成本慢

　　与五星级酒店高投入、高消费相对应的，应该是高收益，但实际情况并非如此。相对于政府的满心欢喜，五星级酒店入驻区县，酒店管理方却表示“压力山大”。

　　以最先吃螃蟹的永川为例，其总投资约3亿元建成的地标性五星级酒店江鸿国际大饭店，虽然名声在外，但2011年的亏损总额高达500万元。酒店开业以来，已多次更换经营管理团队。

　　殷园春算了一笔账。江鸿酒店的客房数量为304个，平均房价450元一晚，按照年入住率60%计算，一年收入约3000万元。餐饮配套包间20个，假定70%的上座率，人均消费200元，年收入约1000万元。会议、宴席加上其他的服务设施总共年收入约1000万元。整个酒店的年收入约为5000万元。

　　而整个江鸿有员工400余人，忽略前期培训成本，每人实发12个月的工资，每月1500元，加上三金、吃住、制服等支出，每个员工每月需要支出2500元左右，再加上各级管理层人员的薪酬，每年仅人力成本支出一项就在1500万元左右，占到总收入的30%。

　　“由于配套单一、物流距离较长，区县办酒店，其食材、器具、设备的采购、维护成本都高于主城。尤其是五星级酒店对硬件设施的要求很高，折旧非常严重，维护费用不少，再除去能耗、税费等成本，年营业额就所剩无几了。我们酒店投资都是老板自己的钱，没有银行贷款，如果算上银行财务成本，就更难盈利了。”殷园春说，区县五星级酒店5年以内能扭亏为盈就是万幸了，投资回收期估计在15-20年。

　　隐忧

　　开发商舞剑意在“土地”?

　　根据上述分析，单纯从酒店经营和市场需求的角度看，五星级酒店在区县生存本就不易，如再引入多家五星级酒店同台竞争，星级酒店在区县的生存条件将更加恶劣，投资回报周期将更长。

　　但为何依然有大量的热钱蜂拥进入呢?

　　一位不愿意透露姓名的房地产商告诉记者，现在我市主城以外区县的五星级酒店，并无单独的酒店项目，100%属于配套商业地产、房地产、旅游景区的综合体开发体。在区县投资五星级酒店，往往是为了增加在当地拿地的砝码，这样即使酒店不赚钱，也会提升所建商业住宅的价格，同时酒店地块和物业也会随之升值。

　　因此，判断在一个地方建五星级酒店值不值，关键是看土地升值空间大不大。该地产商举例说：“在万州、永川这种区域中心城市拿块地，酒店亏10年，地价涨1年就挣回来了。而在城口、秀山这些地方，就算给你足够的土地，你也不敢保证其地价升值可以弥补酒店的亏损。”

　　对此，名豪实业副总裁李蓉表示认同，“2005年左右，永川旧城改造，企业要拿到老城中心地段的土地，政府给出的条件就是建一个高星级标准酒店。而我们用6亩地做了一个五星级酒店，其余近30亩地进行房地产开发，如今这一片的地价已翻了5倍以上。这也为名豪酒店在梁平做大做强提供了经营思路和资本积累。”

　　“酒店完全成了房地产开发的形象窗口。”李蓉认为，五星级酒店的附加价值也不容小觑，商业地产、房地产可以借五星级酒店成功上位为高档楼盘，“配套五星级酒店，可有效提升楼盘品质形象，并在短时间内产生高溢价。”

　　提醒

　　政府应警惕“双赢陷阱”

　　由此可以看出，在现阶段，引导我市“区县五星潮”的主要力量并非来自市场，而是来自政府。地方政府是否愿意拿出升值空间较大的土地作为酒店地产配套，成为酒店投资者是否愿意入驻当地的决定性因素。

　　因此，有人认为，对于政府来说，建设五星级酒店，是快速提升地方形象、增加财税收入的有效途径。而对于投资者来说，五星级酒店的窗口作用大于盈利，他们的利益重心是建设五星级酒店背后蕴藏的巨大地产红利。既然与市场无关，五星自然是多多益善。

　　“这种多多益善的"双赢"逻辑，在短期内看似有一定的道理。”刘剑认为，但当酒店数量超出了市场的可承载量，五星级酒店的利润将再被稀释，甚至常年亏损，最终会被投资者认定为不良资产。一旦投资者通过酒店平台获得了土地红利，他的投资目的也达到了，处置不良资产就是迟早的事。

　　“酒店”作为不良资产关门，对投资者来说无疑是趋利避害的市场行为，但其引发的行业市场无序、城市形象受损、大量人员失业等系列后果，最终将由地方政府买单。刘剑强调，投资者无视市场饱和度大举进军酒店业，实属“收桑榆之利，补东隅之失”，有其投资逻辑，真正要警惕酒店市场饱和的，是地方政府。

　　观察者说

　　五星酒店 应注重个性化

　　五星级酒店的发展加快了酒店业的发展，但是也使得酒店产品出现了千篇一律的问题，随着人们生活水平的提高和精神层次需求的增多，顾客对酒店个性化的要求也越来越高。

　　作为新出现的酒店种类，目前国际上还没有相关的分类和评价标准，记者认为可以分为精品酒店和主题酒店两大类，前者是指具有浓郁的当地文化特色和独特历史记忆的酒店，后者以酒店所在地最有影响力的地域特征、文化特质为素材，设计、建造、装饰、生产和提供服务的酒店。

　　这两种酒店在某些方面也会交叉甚至重叠，有些酒店既可以算精品酒店也可以算主题酒店，因为具备某种文化内涵是两者的共同点，比如绍兴的大禹·开元、北京的颐和园安曼等。但也有一些区别，比如前者的规模一般都比较小，提供管家式服务，客房的售价相对较高，不比五星级酒店低甚至要高，比如浙江的裸心谷;后者的规模可大可小，客房的售价也高低不一，比如迪斯尼主题酒店的规模一般较大，而佛文化主题酒店规模一般较小，如深圳的菩提宾舍、无锡的灵山精舍等。

　　不管如何，此类个性化酒店越来越受到公众的欢迎是不争的事实，在到到网的中国最佳酒店排行调查中，主题精品酒店占据了最受欢迎的酒店中的三成左右。这类酒店追求的本质是体验性，可以说是体验经济的一种外在表现。