"股权"式酒店变革正当时 酒店变身金融产品

　　一般来说，对于新的酒店，开业第一年亏损，第二年收支持平，第三年开始盈利，几乎已成为经营的基本规律。2013年对于中国的酒店行业来说，并不是景气的一年，然而今典集团三亚湾红树林度假世界却在首个经营年度实现了盈利，这也引起了业界的关注。据悉，每个买房的业主可获得分红，每个标准客房的预分红额为11700元。“三亚湾红树林度假世界经过第一个经营年的市场检验后，证明红树林系列酒店的经营模式已经在市场上获得了认可。”张宝全日前在接受记者专访时表示。

　　买房“合伙”，酒店变身金融产品

　　近几年，旅游地产在国内发展得如火如荼，其中传统产权式酒店可谓吸引了不少投资意愿强烈的买家，他们看重的当然是开发商所承诺的高回报率，但这也着实引出了不少问题，例如酒店运营几年后，开发商出现因承诺的返利高于正常盈利而无法继续回报业主的现象，以至于业主、酒店管理方和开发商三者间矛盾不断。

　　相对这样的老旧模式，红树林提出了“开发商是大股东，持有大部分物业;业主是小股东，参与按比例分红，同时享有度假权利”的“股权”式酒店运营模式。“业主得到的不仅仅是租金收益，投资变成了“‘全利润合伙’”，所有发生在酒店里的一切消费，娱乐吧、艺术汇、餐厅、电影工坊、水上乐园等所有商业配套的盈利，小到喝一杯咖啡的钱都会对业主进行分红。”张宝全曾这样形象地解释过。

　　业主投资的房子保留了产权式酒店的属性，产权依然归业主所有。同时，业主可根据自己的需求对房子进行出售、抵押、转让，享受房地产增值。业主购买产权酒店客房的同时，每年享有30天免费居住权，且可任选全国任意红树林交换入住。如此，业主买房，获得分红，成为了真正的“股东”、“合伙人”，酒店房产也就着实变身为金融产品。

　　记者从业内人士了解到，目前以房地产配套模式开发的酒店50%以上为亏损状态，30%至40%的酒店收支平衡，仅有10%至20%的酒店盈利。按照张宝全的年初预算，每个业主可分红3万多，但由于受到上半年市场的不景气、“娱乐吧”等事件影响，三亚湾红树林的经营利润实际上仅达到了预期的三分之一，但张宝全表示，从8月开始恢复正常，下半年将是利润主要产生时段。另据张宝全介绍，亚龙湾红树林度假酒店和三亚湾红树林度假世界一期，今年营业额预计达4亿元，而这两家酒店都是开业当年实现盈利，这样的“逆市生长”无疑有助于今典集团加快上市的步伐。

　　颠覆传统度假生活方式

　　中国休闲度假市场崛起，张宝全将兴起于拉斯维加斯的大型“度假目的地”酒店模式引入中国，打造了国内第一个“度假目的地综合体”酒店连锁品牌。目前，在运营和在建设的红树林度假酒店共四座，据记者了解，未来五年内陆续开业的红树林度假酒店将达10座，分别分布于三亚的亚龙湾、海棠湾、三亚湾、青岛灵山湾、云南丽江、大理、广州从化、成都都江堰、杭州等地。

　　如此全线铺开的版图和野心，除了旅游地产市场本身的潜力，张宝全看中的无疑是国人对“生活方式”的消费能力。在他看来，传统消费是需要什么买什么，而现在是购买体验和生活。“去酒吧，我们不是在消费咖啡，这完全可以买个咖啡机在家里完成，人们看重的是去喝咖啡的这种消费方式：在什么地方，什么环境下，和什么人，用什么样的方式去喝这杯咖啡。”张宝全认为这就是营造度假生活方式的度假目的地酒店和普通酒店的区别。

　　红树林正是用体验的方式，打造独特的度假生活方式。当然，在张宝全看来，娱乐是所有度假目的地的最大亮点之一，意在引领中国度假酒店领域升级与创新的红树林当然也不例外。三亚湾红树林的“娱乐吧”曾限于政策等原因一度遇冷，然而从张宝全的话中不难推测，红树林在打造成为超级综合体的路上，发挥具有未来前瞻性和与国际接轨的娱乐功能是其区别于其他度假酒店的重要考量之一，“当然是在国家法律政策允许的范围内，最大程度发挥。”张宝全补充说。

　　利用独特的物业形态，红树林如何打破目前国内“分时度假”市场不温不火的局面，张宝全的答复是：要做适合中国本土的度假产品。他举了一个例子，中国人和外国人在晒太阳度假这一点上的习惯就不同，中国人喜欢群居，喜欢热闹，外国人则更适应独处。红树林要做的就是针对中国高端人群的中国式“分时度假”。“预计于2013年底封顶的海棠湾红树林七星度假酒店，未来80%的客群都将是中国游客。”张宝全如此预测。

　　目前，国内度假的生活方式和会议会展的生活方式在悄然改变，这也意味着酒店行业的变革。当国外的商务酒店向度假酒店转型，运营模式和品牌标准高度统一化的弊端则显现出来，这在中国的市场上多少会出现些水土不服。

　　“他们如果想做出一点针对中国客人的改变，通常需要总部层层审批，往往达不到理想效果。”张宝全认为，在这一点上红树林则更深谙适合中国人自己的消费理念和度假观——张宝全给它的定义是“穿越”，通过对文化、艺术、时尚、娱乐、购物、养生等休闲度假元素的资源整合，在全度假体验中为客人们营造出远离现代城市纷繁复杂，仿佛“穿越”般获得现实无法获得的体验感受，让身心得到最大的放松和陶醉。目前，运营一年的三亚湾红树林只有总体规模的四分之一，并没有达到他眼中完全的“穿越”标准，“这种远离现实的大穿越应该会在明年底实现。”张宝全说道。